تكسب الملكية العقارية في مصر أو تضيع في الشهر العقاري. فالقانون المدني الصادر بالقانون رقم 131 لسنة 1948 يقرر أن الملكية العقارية لا تنتقل ما لم تراع أحكام قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، وأن المشتري الذي لا يحمل إلا عقداً موقعاً له حق شخصي لا ملكية. ويعرض هذا المقال التشريعات التي يطبقها مكتبنا في القاهرة: التسجيل بعد تعديلات 2022، وحدود تملك الأجانب، وفحص البائع والملكية، والشفعة، ومطابقة البناء، وتعديل ضريبة التصرفات العقارية في 2026، ونظم الإيجار.
الإطار التشريعي: القانون المدني وقانون الشهر العقاري والقوانين الخاصة
يضع القانون المدني الصادر بالقانون رقم 131 لسنة 1948 قواعد العقود: البيع بدءاً من المادة 418، والإيجار بدءاً من المادة 558، والشفعة في المواد من 936 إلى 943، والرهن الرسمي بدءاً من المادة 1030. ويحكم قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022 كيفية إنشاء الحقوق العقارية وإثباتها. وينظم القانون رقم 230 لسنة 1996 تملك غير المصريين، ويحكم القانون رقم 4 لسنة 1996 والقانون رقم 164 لسنة 2025 نظم الإيجار، ويضبط قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 التشييد.
وتضيف الضريبة طبقة أخيرة. فقانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 يفرض الضريبة على التصرفات في العقارات المبنية، وقد حل القانون رقم 151 لسنة 2026 محل النص ذي الصلة اعتباراً من 29 يوليو 2026. وقد يكون ملف العقار سليماً وفق القانون المدني ويفشل في التسجيل أو حالة البناء أو الضريبة، فنفحص التشريعات بترتيب ثابت ونسجل المستند الذي يجيب عن كل شرط قبل أن يدفع العميل مبلغاً كبيراً.
الملكية تنتقل بالتسجيل: المادة 934 من القانون المدني والمادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946
تنص المادة 934 من القانون المدني على أن الملكية والحقوق العينية الأخرى في العقار لا تنتقل، سواء بين المتعاقدين أو في حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المقررة في قانون تسجيل الحقوق العينية. وتطبق المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 ذلك: فكل تصرف من شأنه إنشاء حق عيني عقاري أصلي أو نقله أو تغييره أو زواله وكل حكم نهائي مثبت لشيء من ذلك يجب شهره. وبغير الشهر لا ينشأ الحق ولا ينتقل، ولا ينتج التصرف غير المشهر سوى التزامات شخصية بين الطرفين.
وتضيف المادة 12 مكرراً أنه لا يقبل إثبات تاريخ المحررات الواجب شهرها، مما يزيل العادة القديمة في الاعتماد على تاريخ موثق لإعطاء العقد العرفي قوة في مواجهة الغير. وتوجب المادة 12 قيد الحقوق التبعية كالرهن بطريق التأشير. ونصيحتنا الثابتة أن يعامل السند المشهر على أنه نهاية كل عملية شراء.
البيع بعقد عرفي ودعوى صحة التعاقد ونفاذه
تبدأ ملايين المشتريات في مصر بعقد عرفي. وبموجب المادة 428 من القانون المدني يلتزم البائع بأن يقوم بما هو لازم لنقل الحق، وأن يمتنع عن كل عمل من شأنه أن يجعل النقل مستحيلاً أو عسيراً، فيكون للمشتري أن يجبره على التسجيل. وتوجب المادة 15 من القانون رقم 114 لسنة 1946 تسجيل دعاوى صحة التعاقد على الحقوق العينية أو التأشير بها، وتعطي المادة 17 الحكم أثراً في مواجهة من كسب حقاً لاحقاً من تاريخ ذلك التسجيل أو التأشير.
وللحماية حدود. فالمشتري الذي سجل الدعوى محمي من تاريخ التسجيل، لكن المادة 17 لا تنفذ في مواجهة الغير حسن النية الذي كسب حقه قبله، ولا تنطبق على حكم يؤشر به بعد مرور خمس سنوات على صيرورته نهائياً. وتجيز المادة 10 مكرراً شهر الوقائع المنشئة للحق، ومنها وضع اليد بحسن نية خمس سنوات بسند ولو كان عرفياً، لكن الحق لا يحتج به على الغير قبل شهره. ونبادر إلى القيد.
إجراءات التسجيل بعد القانون رقم 9 لسنة 2022
اختصر القانون رقم 9 لسنة 2022، الساري منذ مايو 2022، الملف. فيقدم الطالب هوية الأطراف وصفتهم وسلطة التوقيع، والخريطة الرقمية الرسمية بإحداثيات العقار، وسند الملكية، وإقراراً بالحقوق المقررة على العقار. وألغي اشتراط إثبات سلسلة الملكية السابقة كاملة، وصار طلب الإرث يكتفي بشهادة الوفاة وسند المورث. ويجوز تقديم الطلبات إلكترونياً إلى المأمورية التي يقع العقار في دائرتها (المادة 20 من القانون رقم 114 لسنة 1946).
واستحدثت التعديلات طريقاً لشهر الملكية الثابتة بوقائع مادية، تبت فيه الإدارة خلال ثلاثين يوماً مقابل رسم ثابت أفادت التقارير بأنه خمسمائة جنيه، وقلصت مدة فصل قاضي الأمور الوقتية في التظلم من رفض الطلب إلى سبعة أيام ويكون قراره نهائياً. وبموجب المادة 35 يكون لمن ينازع في رفض الطلب أو في أحد المطلوبات عشرة أيام لطلب رقم مؤقت. وصار تقديم مستندات مزورة معاقباً بالحبس سنة على الأقل وبغرامة تصل إلى خمسين ألف جنيه.
تملك الأجانب وفق القانون رقم 230 لسنة 1996: الشروط ومدد البناء والتصرف
تجيز المادة 2 من القانون رقم 230 لسنة 1996 لغير المصري تملك العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء بثلاثة شروط. أن يقتصر على عقارين على مستوى الجمهورية للسكنى الخاصة له ولأسرته، أي زوجه وأولاده القصر، دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لنشاط ترخصه السلطات المصرية، وألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع، وألا يكون العقار من الآثار. ويجوز لرئيس الوزراء الإعفاء من الشرطين الأولين، وقد فوض قرار نشر في الأول من سبتمبر 2024 وزير العدل في اختصاصاته بموجب المادتين 2 و5.
وتوجب المادة 4 على الأجنبي الذي يتملك أرضاً فضاء للسكنى أن يبدأ البناء خلال خمس سنوات من تسجيل الملكية، ويمتد حظر التصرف بقدر التأخير. وتمنع المادة 5 أي تصرف ينقل الملكية خلال خمس سنوات من التملك ما لم يأذن رئيس الوزراء. وتفيد شروح مكاتب القانون ببطلان التصرفات المخالفة لشروطه، فيجب حسم الأمر قبل التوقيع. والأراضي الزراعية مغلقة أمام الأجانب بالقانون رقم 15 لسنة 1963، وتقتصر الأراضي الصحراوية بالقانون رقم 143 لسنة 1981 على المصريين والشركات التي لا تقل حصة المصريين فيها عن 51 في المائة.
البائع والصفة والملكية: المادتان 466 و13 وأحكام الرهن
تتيح المادة 466 من القانون المدني للمشتري طلب إبطال بيع شيء معين بالذات لا يملكه البائع، وتقرر سريان الحكم ولو كان الشيء عقاراً وسواء سجل العقد أم لم يسجل. ولا يسري البيع في كل حال في حق المالك الحقيقي ولو أجاز المشتري العقد. لذلك نتتبع ملكية البائع إلى مصدرها ونقارن الأسماء والقطعة والمساحة والحدود بالعقد وبالخريطة الرسمية.
وتوجب المادة 13 من القانون رقم 114 لسنة 1946 تسجيل الإرث، ولا يجوز قبل ذلك شهر أي تصرف من الوارث في العقار، فعلى البائع الذي آلت إليه الملكية بالميراث أن يثبت هذه الخطوة. والرهن يلاحق العقار في أي يد: فالمادة 1030 من القانون المدني تعطي الدائن الأولوية، وتشترط المادة 1031 ورقة رسمية، وتوجب المادة 12 من القانون رقم 114 التأشير بالحق. وتحتاج الوكالة إلى فحص مستقل لنطاقها وصحتها وعدم عزلها.
شروط البيع: الثمن واحتفاظ البائع بالملكية والتسليم والضمان
تعرف المادة 418 من القانون المدني البيع بأنه عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي. وتجيز المادة 430 للبائع أن يشترط انتقال الملكية بعد دفع الثمن كله ولو سلم المبيع، وإذا كان الثمن مقسطاً جاز الاتفاق على أن يستبقي البائع جزءاً منه تعويضاً عن فسخ البيع، مع سلطة القاضي في تخفيضه. وتسري هذه الأحكام ولو سمى الطرفان البيع إيجاراً.
والتسليم وفق المادة 435 وضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق. وتلزم المادة 439 البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع، وتلزمه المادة 447 بضمان صفات الكفالة والعيوب التي تنقص من قيمة المبيع أو نفعه ولو لم يعلم بها، إلا إذا علم بها المشتري أو كان يستطيع كشفها بفحص عادي. وتسقط دعوى الضمان بمضي سنة من التسليم بموجب المادة 452.
الشفعة: المواد من 936 إلى 943 من القانون المدني
تتيح الشفعة لشخص أن يحل محل المشتري في بيع العقار. وتحدد المادة 936 أصحابها: مالك الرقبة إذا بيع حق الانتفاع، والشريك في الشيوع إذا بيع جزء من المال الشائع لأجنبي، وصاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة، والجار المالك في الحالات التي تعددها. وتستثني المادة 939 البيع بالمزاد العلني، والبيع بين الأصول والفروع وبين الزوجين وبين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة وبين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.
والمواعيد قصيرة. فعلى صاحب الحق وفق المادة 940 أن يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة للبائع والمشتري خلال خمسة عشر يوماً من الإنذار الرسمي وإلا سقط حقه. وتوجب المادة 942 أن يكون الإعلان رسمياً وأن يودع كامل الثمن الحقيقي خزانة المحكمة خلال ثلاثين يوماً من الإعلان وقبل رفع الدعوى. وتوجب المادة 943 رفع الدعوى على الاثنين خلال ثلاثين يوماً. ونتحقق من أصحاب الشفعة قبل الإتمام، لأن شريكاً خفياً قد يقوض مركز المشتري.
مطابقة البناء والمخالفات والأجزاء المشتركة
يحكم قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 الترخيص والإتمام، وقد ألغى القانون رقم 187 لسنة 2023 بشأن التصالح في مخالفات البناء وتقنين أوضاعها القانون السابق رقم 17 لسنة 2019. ونطلب ترخيص البناء والرسومات المعتمدة وما يثبت تقنين أي مخالفة، ونقارن الوحدة بالرسومات المرخصة، لأن الوحدة المشهرة المبنية خلافاً لترخيصها قد تتعرض للتنفيذ.
وبموجب المادة 856 من القانون المدني يكون ملاك الطوابق أو الشقق المختلفة شركاء في الأرض وفي الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك، ومنها الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والمواسير خارج الوحدات، ما لم تنص سندات الملكية على غير ذلك. ولا تقبل هذه الأجزاء القسمة، ولا يجوز لمالك التصرف في حصته منفصلة عن وحدته. وعند مراجعة شراء شقة نفحص الأجزاء المشتركة والأعباء وأي إجراءات مخالفات قائمة.
ضريبة التصرفات العقارية لعام 2026
تفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5 في المائة من إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي المعدة للبناء خارج القرى، سواء سجل العقد أم لم يسجل، بموجب قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 بعد استبدال نصه بالقانون رقم 151 لسنة 2026 اعتباراً من 29 يوليو 2026. ويؤدي البائع الضريبة خلال ستين يوماً من التصرف بدلاً من ثلاثين يوماً سابقاً، ويسري مقابل التأخير من اليوم التالي. وتؤخذ القيمة من العقد، وتتحمل مصلحة الضرائب عبء إثبات قيمة مختلفة.
ويخضع للضريبة كذلك الورثة الذين يتصرفون في عقار موروث ومن بنوا لاستعمالهم الخاص مهما تعددت التصرفات، ولا يعدون تجاراً ما لم تثبت المصلحة الاتجار. وتبقى التصرفات التي أبرمت في 28 يوليو 2026 أو قبله خاضعة للنص القديم، فتاريخ التصرف هو الذي يحدد القواعد الواجبة.
الإيجار: القانون المدني والقانون رقم 4 لسنة 1996 وإصلاح 2025
تعرف المادة 558 من القانون المدني الإيجار بأنه عقد يمكن المؤجر به المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم. وإذا لم تحدد المدة اعتبر العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، وفي المنازل والمتاجر والمكاتب التي تدفع أجرتها كل أربعة أشهر أو أكثر توجب المادة 563 التنبيه بالإخلاء قبل نهاية المدة بشهرين. وتوجب المادة 11 من القانون رقم 114 تسجيل عقود الإيجار التي تزيد على تسع سنوات، وإلا لم يسر الزائد في حق الغير.
وأخرج القانون رقم 4 لسنة 1996 عقود الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقودها دون حق في البقاء من قوانين الإيجار القديمة، وهي القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981، فتخضع للقانون المدني ولعقد الطرفين. وأصلح القانون رقم 164 لسنة 2025 النظام القديم؛ فقد صدر في 4 أغسطس 2025 ويعمل به من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية. ويشمل الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى وفق القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. وتنتهي العقود السكنية بعد سبع سنوات من تاريخ العمل به، والعقود لغير غرض السكنى مع الأشخاص الطبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على إنهائها قبل ذلك. ونتحقق في كل إيجار من النظام الواجب التطبيق.
ما نراجعه في كل صفقة عقارية في مصر
عندما يراجع مكتبنا في القاهرة صفقة نتبع التسلسل نفسه. نتأكد من أهلية المشتري وفق القانون رقم 230 لسنة 1996 عند الاقتضاء، ونتتبع ملكية البائع وقيد السجل وفق المواد من 9 إلى 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946، ونختبر كل توكيل، ونقرأ العقد على المواد من 418 إلى 452 من القانون المدني، ونفحص الشفعة وحالة البناء، ونحسب ضريبة التصرفات بنسبة 2.5 في المائة وفق نص 2026. وفي الإيجار نفحص النظام والتنبيه وأي تسجيل لما يزيد على تسع سنوات.
اقرأ أيضاً: دليلنا لتأسيس الشركات في مصر ومقارنتنا لتأسيس الشركات في الخليج، إضافة إلى ممارستنا في قانون الشركات والأعمال التجارية.
الأسئلة الشائعة
هل يجعلني عقد البيع الموقع مالكاً في مصر؟
لا. فالمادة 934 من القانون المدني والمادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 تقرران أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، ولا ينشئ العقد غير المسجل إلا التزامات شخصية. وإذا امتنع البائع عن التسجيل فارفع دعوى صحة ونفاذ وسجلها وفق المادة 15 من القانون رقم 114 لسنة 1946.
هل يجوز للأجنبي شراء عقار في مصر؟
نعم، في حدود المادة 2 من القانون رقم 230 لسنة 1996: عقاران على الأكثر للسكنى الخاصة، لا تزيد مساحة كل منهما على أربعة آلاف متر مربع ولا يكون أثراً، ما لم يمنح رئيس الوزراء إعفاءً. والأراضي الزراعية مغلقة أمام الأجانب بالقانون رقم 15 لسنة 1963.
هل يستطيع الأجنبي إعادة البيع سريعاً؟
ليس خلال خمس سنوات من التملك. فالمادة 5 من القانون رقم 230 لسنة 1996 تمنع التصرفات الناقلة للملكية قبل خمس سنوات ما لم يأذن رئيس الوزراء، وتوجب المادة 4 البدء في البناء على الأرض الفضاء خلال خمس سنوات من التسجيل.
ماذا غير القانون رقم 9 لسنة 2022 في التسجيل؟
قلل المستندات، وألغى إثبات سلسلة الملكية السابقة كاملة، وأجاز التقديم إلكترونياً، وحدد ثلاثين يوماً للبت في الملكية الثابتة بوقائع مادية، وقلص مدة الفصل في الطلب المرفوض إلى سبعة أيام.
متى أطالب بالشفعة في بيع مجاور؟
فقط إذا منحتك المادة 936 من القانون المدني الحق، وأعلنت رغبتك رسمياً خلال خمسة عشر يوماً من الإنذار الرسمي وفق المادة 940، وأودعت الثمن كاملاً خلال ثلاثين يوماً وفق المادة 942، ورفعت الدعوى خلال ثلاثين يوماً وفق المادة 943.
كم أملك من الوقت للشكوى من عيب في العقار المشترى؟
تلزم المادة 447 من القانون المدني البائع بالعيوب التي تنقص القيمة أو النفع ولو لم يعلم بها، وتنهي المادة 452 دعوى الضمان بعد سنة من التسليم ما لم يتفق البائع على مدة أطول.
ما ضريبة التصرف على بيع في 2026؟
بموجب القانون رقم 151 لسنة 2026 هي 2.5 في المائة من إجمالي قيمة التصرف، يؤديها البائع خلال ستين يوماً من التصرف في التصرفات من 29 يوليو 2026، على القيمة المذكورة في العقد ما لم تثبت المصلحة غيرها.
هل يراجع مكتبكم شراء عقار أو إيجاراً قبل أن ندفع؟
نعم. يفحص مكتبنا في القاهرة الملكية والصفة والتسجيل والضريبة وشروط العقد على ضوء التشريعات المذكورة. يرجى التواصل معنا عبر صفحة الاتصال.