طابق العقار مع السجلات
قبل توقيع صفقة عقار في مصر، قارن عنوان العقار ومخططه ومساحته وحدوده بمستندات الملكية أو الإيجار وبصلاحية البائع أو المؤجر. ولا تعالج المعاينة الجيدة اختلافاً في المستندات. اكتب ما يجب توضيحه ومن سيتولى ذلك قبل انتقال المال. وفي الشقة أو الوحدة التجارية، تحقق من تطابق الطابق ورقم الوحدة والمساحة المقاسة في مخطط الموقع مع المستندات المستخدمة للنقل المقترح. واحتفظ بنسخ من المستندات التي فُحصت وسجل أي اختلاف، بدلاً من اعتبار وصف الوسيط دليلاً على الملكية.
تحقق من الاستخدام والأعمال المخطط لها
صف الاستخدام المقصود وأي تغيير أو أعمال تجهيز بدقة. قارن الموافقات القائمة وسجلات المبنى وقيود العقد بالاشتراطات المصرية الحالية لهذا الموقع. موافقة لنشاط آخر أو وحدة مختلفة أو شاغل سابق لا تجيب عن وضع المشغّل الجديد. وقد يتطلب التجهيز موافقة المالك أو الالتزام بقواعد المبنى أو الحصول على تصريح للاستخدام المقصود. اكتب كل عمل ومن يتولى طلب الموافقة عليه، وهل يجب صدورها قبل أن يتحمل المستأجر كلفة التصميم أو الإنشاء.
اربط الالتزامات بمراحل قابلة للتحقق
حدد العربون والأقساط والضرائب أو الرسوم والمستندات المستحقة في كل مرحلة. واسأل من يعالج العيوب وإتاحة الدخول والمرافق والتأخر في التسليم. واحتفظ بسجل مؤرخ لحالة العقار عند التسليم. ويجب أن يعكس جدول الدفع ما يمكن التحقق منه، لا مواعيد منقولة من صفقة سابقة. ضع بجانب جدول الدفع قائمة بالمستندات: صلاحية التوقيع والمخططات المتفق عليها وإثبات المستحقات القائمة ومحضر التسليم. وإذا لم يُستوفَ شرط، فيجب أن يبين العقد مصير العربون والمدة المتاحة لكل طرف لمعالجة المشكلة.
نظّم نقل الحق ونهاية الإيجار
قد يحتاج عقد الإيجار أحكاماً واضحة بشأن التحسينات والتجديد ورد مبلغ التأمين، أما البيع فيحتاج مساراً قابلاً للتتبع لنقل الحق واستكمال الشروط. اطلب من مختص في مصر مراجعة المستندات الفعلية والإجراءات السارية قبل الالتزام. لا تعتمد على عبارة عامة من قبيل «العقار جاهز» دون تحديد الغرض. في الإيجار، وثق ملكية التجهيزات ومن يزيلها عند انتهاء العقد وكيف تقاس حالة الوحدة. وفي البيع، ميّز بين توقيع العقد واستكمال إجراءات التسجيل المطلوبة، وحدد موعد انتقال الحيازة والمخاطر وفق الاتفاق الفعلي.
أسئلة يجب حسمها قبل التوقيع
- ما الوحدة أو قطعة الأرض تحديداً، وهل تعرّفها المخططات والسجلات على النحو نفسه؟
- من يملك صلاحية التوقيع، وما المستند الذي تم فحصه لإثباتها؟
- ما الاستخدام والأعمال المقصودة، وأي موافقات أو سجلات لا تزال ناقصة؟
- أي مستندات وشروط متحقق منها يجب أن تسبق كل دفعة والتسليم؟
للمساعدة في المعاملة، راجع خدمة العقارات والممتلكات. وإذا كان الموقع مخصصاً للتطوير، فقد ترتبط به خدمة البناء والبنية التحتية.