В Египте право на недвижимость приобретается или теряется в реестре. Гражданский кодекс (Закон № 131 от 1948 года) устанавливает, что собственность на недвижимость не переходит, пока не соблюдены правила Закона о регистрации недвижимости, Закон № 114 от 1946 года, а покупатель с одним подписанным договором имеет личное требование, а не титул. В этой статье изложены акты, которые мы применяем из нашего офиса в Каире: регистрация после изменений 2022 года, ограничения для иностранцев, проверка продавца и титула, преимущественное право покупки, соответствие строительным нормам, изменение налога на отчуждение в 2026 году и режимы аренды.
Правовая основа: Гражданский кодекс, Закон о регистрации и специальные законы
Гражданский кодекс, Закон № 131 от 1948 года, даёт правила договора: куплю-продажу со статьи 418, аренду со статьи 558, преимущественное право покупки в статьях 936-943 и официальную ипотеку со статьи 1030. Закон о регистрации, Закон № 114 от 1946 года, в редакции Закона № 9 от 2022 года, определяет, как создаются и доказываются права на недвижимость. Закон № 230 от 1996 года регулирует владение неегиптянами, Закон № 4 от 1996 года и Закон № 164 от 2025 года регулируют режимы аренды, а Закон о строительстве, Закон № 119 от 2008 года, регулирует застройку.
Налоги добавляют последний слой. Закон о подоходном налоге, Закон № 91 от 2005 года, облагает отчуждение построенной недвижимости, а Закон № 151 от 2026 года заменил соответствующую норму с 29 июля 2026 года. Сделка, безупречная по Гражданскому кодексу, всё равно может не пройти по регистрации, статусу постройки или налогу; поэтому мы проверяем акты в фиксированном порядке и записываем, какой документ отвечает каждому требованию, прежде чем клиент заплатит значительную сумму.
Собственность переходит регистрацией: статья 934 Гражданского кодекса и статья 9 Закона № 114 от 1946 года
Статья 934 Гражданского кодекса устанавливает, что в отношении недвижимости собственность и иные вещные права не переходят ни между сторонами, ни перед третьими лицами, если не соблюдены положения закона о регистрации. Статья 9 Закона № 114 от 1946 года применяет это правило: любая сделка, создающая, передающая, изменяющая или прекращающая основное вещное право на недвижимость, и любое вступившее в силу решение, устанавливающее такое право, подлежат регистрации. Без регистрации право не возникает и не переходит, а незарегистрированная сделка порождает только личные обязательства между сторонами.
Статья 12 bis добавляет, что для документов, подлежащих регистрации, доказательство даты не принимается, что устраняет старую привычку придавать частному договору силу против третьих лиц нотариальной датой. Статья 12 требует отмечать акцессорные права, например ипотеку. Наш постоянный совет: считать зарегистрированный титул завершением любой покупки.
Продажи по частному договору и иск о действительности и исполнении
Миллионы египетских покупок начинаются с частного договора. По статье 428 Гражданского кодекса продавец обязан сделать всё необходимое для передачи права и воздерживаться от любого действия, делающего передачу невозможной или затруднительной, что позволяет покупателю принудить его к регистрации. Статья 15 Закона № 114 от 1946 года требует регистрации или отметки исков о действительности договоров на вещные права, а статья 17 придаёт решению силу против последующих приобретателей с даты такой регистрации или отметки.
У защиты есть пределы. Покупатель, зарегистрировавший иск, защищён с даты регистрации, но статья 17 не имеет приоритета перед добросовестным третьим лицом, приобретшим право раньше, и не применяется к решению, отмеченному более чем через пять лет после вступления в силу. Статья 10 bis допускает регистрацию фактов, порождающих право, включая добросовестное владение в течение пяти лет на основании документа, даже частного, но право нельзя противопоставить третьим лицам до его регистрации. Мы подаём на регистрацию заблаговременно.
Порядок регистрации после Закона № 9 от 2022 года
Закон № 9 от 2022 года, действующий с мая 2022 года, сократил пакет документов. Заявитель теперь представляет личность, правоспособность и полномочия подписантов, официальную цифровую карту с координатами объекта, правоустанавливающий документ и заявление о правах на объект. Требование доказывать всю цепочку прежних собственников отменено, а заявление о наследстве требует лишь свидетельства о смерти и титула наследодателя. Заявления можно подавать в электронной форме в бюро по месту нахождения объекта (статья 20 Закона № 114 от 1946 года).
Изменения создали также путь для права, подтверждённого фактическими обстоятельствами, который дирекция решает в течение тридцати дней за фиксированный сбор, о котором сообщается как о 500 египетских фунтах, и сократили до семи дней срок рассмотрения судьёй по срочным делам жалобы на отказ; его решение остаётся окончательным. По статье 35 тот, кто оспаривает отказ или требование, имеет десять дней, чтобы запросить временный номер. Представление поддельных документов наказывается лишением свободы не менее года и штрафом до 50 000 египетских фунтов.
Владение иностранцев по Закону № 230 от 1996 года: условия, сроки строительства и владения
Статья 2 Закона № 230 от 1996 года разрешает неегиптянину владеть построенной недвижимостью или свободной землёй при трёх условиях. Он может владеть не более чем двумя объектами по всей стране для частного проживания себя и своей семьи, то есть супруга и несовершеннолетних детей, без ущерба для права приобретать недвижимость, необходимую для деятельности, разрешённой египетскими властями. Каждый объект не должен превышать 4000 квадратных метров, и ни один не может быть памятником древности. Премьер-министр вправе освободить от первых двух условий, а решение, опубликованное 1 сентября 2024 года, передало министру юстиции его полномочия по статьям 2 и 5.
Статья 4 требует от иностранца, приобретшего свободный жилой участок, начать строительство в течение пяти лет с регистрации права, при этом запрет на распоряжение продлевается на срок любой задержки. Статья 5 запрещает любое отчуждение, переносящее собственность, в течение пяти лет с приобретения, если премьер-министр не разрешит. Юридические фирмы сообщают, что сделки вопреки этим условиям ничтожны, поэтому вопрос нужно решить до подписания. Сельскохозяйственные земли закрыты для иностранцев Законом № 15 от 1963 года, а пустынные земли по Закону № 143 от 1981 года доступны египтянам и компаниям, не менее 51 процента которых принадлежит египтянам.
Продавец, полномочия и титул: статьи 466 и 13 и правила об ипотеке
Статья 466 Гражданского кодекса позволяет покупателю требовать признания недействительной продажи индивидуально определённой вещи, не принадлежащей продавцу; правило действует и для недвижимости, зарегистрирован договор или нет. В любом случае продажа не связывает настоящего собственника, даже если покупатель одобрит договор. Поэтому мы прослеживаем титул продавца до источника и сверяем имена, участок, площадь и границы с договором и официальной картой.
Статья 13 Закона № 114 от 1946 года требует регистрации наследства; пока этого нет, никакое распоряжение наследника объектом не может быть зарегистрировано, так что продавец, получивший объект по наследству, должен подтвердить этот шаг. Ипотека следует за объектом в любых руках: статья 1030 Гражданского кодекса даёт кредитору приоритет, статья 1031 требует официального документа, а статья 12 Закона № 114 требует отметки права. Доверенность требует отдельной проверки объёма, действительности и отзыва.
Условия продажи: цена, сохранение права собственности, передача и гарантии
Статья 418 Гражданского кодекса определяет куплю-продажу как договор, по которому продавец передаёт право собственности на вещь или иное имущественное право за денежную цену. Статья 430 позволяет продавцу поставить переход собственности в зависимость от уплаты всей цены, даже после передачи, и при рассрочке договориться, что он удержит часть уплаченного как компенсацию при расторжении, с правом суда уменьшить её. Эти нормы применяются, даже если стороны называют продажу арендой.
Передача по статье 435 означает предоставление объекта в распоряжение покупателя так, чтобы он мог владеть им и пользоваться без препятствий. Статья 439 обязывает продавца гарантировать покупателя от помех в пользовании, а статья 447 делает его ответственным за гарантированные качества и недостатки, снижающие стоимость или пользу, даже если он о них не знал, если только покупатель не знал о них или мог обнаружить при обычном осмотре. По статье 452 требование по гарантии прекращается через год после передачи.
Преимущественное право покупки: статьи 936-943 Гражданского кодекса
Преимущественное право позволяет лицу занять место покупателя при продаже недвижимости. Статья 936 перечисляет обладателей: собственник голой собственности при продаже узуфрукта, сособственник при продаже части общего имущества постороннему, узуфруктуарий при продаже голой собственности и, в перечисленных случаях, собственник соседнего участка. Статья 939 исключает продажи с публичных торгов, между восходящими и нисходящими родственниками, между супругами, между родственниками до четвёртой степени и между свойственниками до второй степени.
Сроки короткие. По статье 940 обладатель права должен заявить продавцу и покупателю о желании воспользоваться правом в течение пятнадцати дней после официального уведомления, иначе право теряется. Статья 942 требует официального заявления и внесения полной действительной цены в суд в течение тридцати дней после заявления, до подачи иска. По статье 943 иск нужно предъявить к обоим в течение тридцати дней. Мы выясняем обладателей права преимущественной покупки до закрытия сделки, потому что скрытый сособственник может разрушить позицию покупателя.
Соответствие строительным нормам, нарушения и общие части
Закон о строительстве, Закон № 119 от 2008 года, регулирует разрешение и завершение, а Закон № 187 от 2023 года о примирении и легализации строительных нарушений отменил прежний закон, Закон № 17 от 2019 года. Мы запрашиваем разрешение на строительство, утверждённые планы и подтверждение, что любое нарушение легализовано, и сравниваем объект с разрешёнными планами, поскольку зарегистрированный объект, построенный с нарушением разрешения, может оставаться под угрозой принудительного исполнения.
По статье 856 Гражданского кодекса собственники разных этажей или квартир являются сособственниками земли и частей, предназначенных для общего пользования, включая фундаменты, главные стены, входы, дворы, крыши, лифты, проходы и трубы вне помещений, если правоустанавливающие документы не говорят иного. Эти части неделимы, и ни один собственник не вправе распоряжаться своей долей отдельно от своего помещения. Проверяя покупку квартиры, мы изучаем общие части, платежи и незавершённые производства о нарушениях.
Налог на отчуждение недвижимости 2026 года
Налог на отчуждение недвижимости составляет 2,5 процента валовой стоимости отчуждения построенной недвижимости или земли под застройку вне деревень, независимо от того, зарегистрирован договор или нет, по Закону о подоходном налоге, Закон № 91 от 2005 года, в редакции Закона № 151 от 2026 года, действующей с 29 июля 2026 года. Продавец обязан заплатить в течение шестидесяти дней после отчуждения вместо прежних тридцати, а пеня начисляется со следующего дня. Валовая стоимость берётся из договора, а бремя доказывания иной стоимости несёт налоговая служба.
Закон облагает налогом также наследников, отчуждающих унаследованное имущество, и собственников, построивших для личного пользования, независимо от числа отчуждений, и не считает их торговцами, пока служба не докажет торговую деятельность. Отчуждения, совершённые до 28 июля 2026 года включительно, остаются под прежним текстом; таким образом, дата отчуждения определяет применимые правила.
Аренда: Гражданский кодекс, Закон № 4 от 1996 года и реформа 2025 года
Статья 558 Гражданского кодекса определяет аренду как договор, по которому арендодатель позволяет арендатору пользоваться определённой вещью в течение определённого времени за известную плату. Аренда без определённого срока считается заключённой на период платежа, а для домов, магазинов и офисов с периодом платежа четыре месяца и более статья 563 требует уведомления за два месяца до конца периода. Статья 11 Закона № 114 требует регистрации аренды сроком свыше девяти лет, иначе превышающая часть не действует против третьих лиц.
Закон № 4 от 1996 года вывел из старых арендных законов, Закона № 49 от 1977 года и Закона № 136 от 1981 года, аренду помещений, никогда не сдававшихся, и помещений, договор аренды которых прекратился без права оставаться в них; они подчиняются Гражданскому кодексу и договору сторон. Закон № 164 от 2025 года реформировал прежний режим: он издан 4 августа 2025 года и применяется со дня, следующего за его опубликованием в Официальной газете. Он охватывает жилые помещения и помещения, сданные физическим лицам для нежилого использования по законам № 49 от 1977 года и № 136 от 1981 года. Жилые договоры прекращаются через семь лет после его вступления в силу, а нежилые договоры с физическими лицами через пять лет, если стороны не договорятся о более раннем прекращении. Мы проверяем, какой режим регулирует каждую аренду.
Что мы проверяем в сделке с недвижимостью в Египте
Когда наш офис в Каире проверяет сделку, мы действуем в одной и той же последовательности. Подтверждаем, что покупатель отвечает требованиям Закона № 230 от 1996 года, если это уместно, прослеживаем титул продавца и запись в реестре по статьям 9-17 Закона № 114 от 1946 года, проверяем каждую доверенность, читаем договор в свете статей 418-452 Гражданского кодекса, проверяем преимущественное право и статус постройки и рассчитываем налог на отчуждение 2,5 процента по тексту 2026 года. По аренде мы проверяем режим, уведомление и регистрацию при сроке свыше девяти лет.
См. также: наше руководство по регистрации компаний в Египте и наше сравнение регистрации компаний в Персидском заливе, а также наша корпоративная и коммерческая практика.
Часто задаваемые вопросы
Делает ли меня собственником в Египте подписанный договор купли-продажи?
Нет. Статья 934 Гражданского кодекса и статья 9 Закона № 114 от 1946 года устанавливают, что собственность переходит только с регистрацией, а незарегистрированный договор создаёт лишь личные обязательства. Если продавец отказывается регистрировать, подайте и зарегистрируйте иск о действительности и исполнении по статье 15 Закона № 114 от 1946 года.
Может ли иностранец купить недвижимость в Египте?
Да, в пределах статьи 2 Закона № 230 от 1996 года: не более двух объектов для частного проживания, каждый до 4000 квадратных метров и не памятник древности, если премьер-министр не предоставит исключение. Сельскохозяйственные земли закрыты для иностранцев Законом № 15 от 1963 года.
Может ли иностранец быстро перепродать?
Не в течение пяти лет с приобретения. Статья 5 Закона № 230 от 1996 года запрещает отчуждения, переносящие собственность, до истечения пяти лет без разрешения премьер-министра, а статья 4 требует начать строительство на свободном участке в течение пяти лет с регистрации.
Что изменил Закон № 9 от 2022 года в регистрации?
Он сократил документы, отменил доказывание всей цепочки прежних собственников, разрешил электронную подачу, установил тридцать дней на решение по праву, подтверждённому фактами, и сократил до семи дней срок решения по отклонённому заявлению.
Когда я могу воспользоваться преимущественным правом при продаже соседнего объекта?
Только если статья 936 Гражданского кодекса даёт вам это право, вы официально заявляете о нём в течение пятнадцати дней после официального уведомления по статье 940, вносите полную цену в течение тридцати дней по статье 942 и подаёте иск в течение тридцати дней по статье 943.
Сколько времени есть, чтобы заявить о недостатке купленного объекта?
Статья 447 Гражданского кодекса делает продавца ответственным за недостатки, снижающие стоимость или пользу, даже если он о них не знал, а статья 452 прекращает требование по гарантии через год после передачи, если продавец не согласился на больший срок.
Каков налог на отчуждение при продаже в 2026 году?
По Закону № 151 от 2026 года это 2,5 процента валовой стоимости отчуждения, которые продавец платит в течение шестидесяти дней после отчуждения при отчуждениях с 29 июля 2026 года, исходя из стоимости в договоре, если служба не докажет иную.
Может ли ваша фирма проверить нашу покупку или аренду до оплаты?
Да. Наш офис в Каире проверяет титул, полномочия, регистрацию, налог и условия договора в свете названных актов. Пожалуйста, свяжитесь с нами через страницу контактов.