In Egitto la proprietà immobiliare si guadagna o si perde al registro. Il codice civile (legge n. 131 del 1948) dispone che la proprietà di un immobile non si trasferisce finché non sono rispettate le regole della legge sulla registrazione immobiliare, legge n. 114 del 1946, e che l'acquirente che ha solo un contratto firmato vanta un diritto personale, non un titolo. Questo articolo illustra le norme che applichiamo dal nostro ufficio del Cairo: la registrazione dopo le modifiche del 2022, i limiti alla proprietà straniera, la verifica di venditore e titolo, la prelazione, la conformità edilizia, il cambiamento del 2026 dell'imposta sulle cessioni e i regimi di locazione.
Il quadro normativo: codice civile, legge sulla registrazione e leggi speciali
Il codice civile, legge n. 131 del 1948, fornisce le regole del contratto: la vendita dall'articolo 418, la locazione dall'articolo 558, la prelazione agli articoli da 936 a 943 e l'ipoteca ufficiale dall'articolo 1030. La legge sulla registrazione, legge n. 114 del 1946, modificata dalla legge n. 9 del 2022, regola come si creano e si provano i diritti immobiliari. La legge n. 230 del 1996 disciplina la proprietà dei non egiziani, la legge n. 4 del 1996 e la legge n. 164 del 2025 i regimi di locazione, e la legge edilizia, legge n. 119 del 2008, le costruzioni.
Il fisco aggiunge uno strato finale. La legge sull'imposta sul reddito, legge n. 91 del 2005, tassa le cessioni di immobili edificati, e la legge n. 151 del 2026 ha sostituito la disposizione pertinente dal 29 luglio 2026. Una pratica corretta secondo il codice civile può ancora fallire sulla registrazione, sullo stato edilizio o sull'imposta; perciò controlliamo le norme in un ordine fisso e annotiamo quale documento risponde a ciascun requisito prima che il cliente paghi una somma rilevante.
La proprietà si trasferisce con la registrazione: articolo 934 del codice civile e articolo 9 della legge n. 114 del 1946
L'articolo 934 del codice civile stabilisce che, in materia immobiliare, la proprietà e gli altri diritti reali non si trasferiscono, né tra le parti né verso i terzi, se non sono osservate le disposizioni della legge sulla registrazione. L'articolo 9 della legge n. 114 del 1946 lo applica: ogni atto che crea, trasferisce, modifica o estingue un diritto reale principale su un immobile, e ogni sentenza definitiva che lo accerta, deve essere registrato. Senza registrazione il diritto non nasce né si trasferisce, e l'atto non registrato produce solo obbligazioni personali tra le parti.
L'articolo 12 bis aggiunge che non è ammessa prova della data per gli atti soggetti a registrazione, il che elimina la vecchia abitudine di affidarsi a una data notarile per dare a un contratto privato forza verso i terzi. L'articolo 12 richiede di annotare i diritti accessori, come l'ipoteca. Il nostro consiglio costante è trattare il titolo registrato come la fine di ogni acquisto.
Vendite con scrittura privata e azione di validità ed esecuzione
Milioni di acquisti egiziani iniziano con un contratto privato. Secondo l'articolo 428 del codice civile il venditore deve fare quanto necessario per trasferire il diritto e astenersi da ogni atto che renda il trasferimento impossibile o difficile, il che consente all'acquirente di costringerlo a registrare. L'articolo 15 della legge n. 114 del 1946 richiede di registrare o annotare le azioni di validità dei contratti su diritti reali, e l'articolo 17 dà alla sentenza effetto verso gli acquirenti successivi da tale registrazione o annotazione.
La tutela ha dei limiti. L'acquirente che registra l'azione è protetto dalla data della registrazione, ma l'articolo 17 non prevale su un terzo di buona fede che ha acquistato prima, né si applica a una sentenza annotata oltre cinque anni dopo che è divenuta definitiva. L'articolo 10 bis permette di registrare i fatti costitutivi di un diritto, compreso il possesso di buona fede per cinque anni sostenuto da un titolo, anche privato, ma il diritto non è opponibile ai terzi finché non è registrato. Depositiamo presto la domanda.
La procedura di registrazione dopo la legge n. 9 del 2022
La legge n. 9 del 2022, in vigore dal maggio 2022, ha accorciato la pratica. Il richiedente fornisce ora identità, qualità e poteri di firma delle parti, la mappa digitale ufficiale con le coordinate dell'immobile, il titolo di proprietà e una dichiarazione dei diritti gravanti sull'immobile. È stato eliminato l'obbligo di provare l'intera catena dei proprietari precedenti, e una domanda di successione richiede ormai solo il certificato di morte e il titolo del defunto. Le domande possono essere presentate per via elettronica all'ufficio competente per il luogo dell'immobile (articolo 20 della legge n. 114 del 1946).
Le modifiche hanno creato anche una via per la proprietà accertata da fatti materiali, decisa dalla direzione in trenta giorni con un diritto fisso riferito in 500 sterline egiziane, e hanno ridotto a sette giorni il termine del giudice dei procedimenti sommari per decidere sull'opposizione a un rifiuto, restando la sua decisione definitiva. Secondo l'articolo 35, chi contesta un rifiuto o una richiesta ha dieci giorni per chiedere un numero provvisorio. La presentazione di documenti falsi è punita con almeno un anno di reclusione e una multa fino a 50.000 sterline egiziane.
Proprietà degli stranieri secondo la legge n. 230 del 1996: condizioni, termini di costruzione e di detenzione
L'articolo 2 della legge n. 230 del 1996 consente a un non egiziano di possedere immobili edificati o terreni liberi a tre condizioni. Non può possedere più di due immobili in tutto il Paese per abitazione privata propria e della famiglia, cioè coniuge e figli minori, ferma la facoltà di possedere gli immobili necessari a un'attività autorizzata dalle autorità egiziane. Ogni immobile non deve superare 4.000 metri quadrati, e nessuno può essere un'antichità. Il primo ministro può derogare alle prime due condizioni, e una decisione pubblicata il 1° settembre 2024 ha delegato al ministro della giustizia i suoi poteri degli articoli 2 e 5.
L'articolo 4 impone allo straniero che acquista un terreno residenziale libero di iniziare la costruzione entro cinque anni dalla registrazione della proprietà, con il divieto di disposizione prorogato di ogni ritardo. L'articolo 5 vieta ogni disposizione traslativa della proprietà nei cinque anni dall'acquisto, salvo autorizzazione del primo ministro. Studi che assistono sulla legge riferiscono che gli atti contrari alle sue condizioni sono nulli; il punto va quindi risolto prima della firma. I terreni agricoli sono preclusi agli stranieri dalla legge n. 15 del 1963, e i terreni desertici sono riservati dalla legge n. 143 del 1981 a egiziani e società con almeno il 51 per cento di capitale egiziano.
Venditore, poteri e titolo: articoli 466 e 13 e regole sull'ipoteca
L'articolo 466 del codice civile consente all'acquirente di chiedere l'annullamento della vendita di una cosa determinata che non appartiene al venditore; vale anche se la cosa è un immobile, sia o no registrato il contratto. In ogni caso la vendita non vincola il vero proprietario, anche se l'acquirente ratifica il contratto. Perciò risaliamo al titolo del venditore fino alla fonte e confrontiamo nomi, particella, superficie e confini con il contratto e la mappa ufficiale.
L'articolo 13 della legge n. 114 del 1946 richiede di registrare la successione; finché manca, nessun atto dell'erede sull'immobile può essere registrato, sicché il venditore che ha ereditato deve dimostrare questo passaggio. L'ipoteca segue l'immobile in ogni mano: l'articolo 1030 del codice civile dà priorità al creditore, l'articolo 1031 richiede un atto ufficiale, e l'articolo 12 della legge n. 114 richiede l'annotazione del diritto. La procura richiede una verifica distinta di ambito, validità e revoca.
Condizioni di vendita: prezzo, riserva di proprietà, consegna e garanzie
L'articolo 418 del codice civile definisce la vendita come il contratto con cui il venditore trasferisce la proprietà di una cosa o un altro diritto patrimoniale contro un prezzo in denaro. L'articolo 430 consente al venditore di subordinare il trasferimento della proprietà al pagamento dell'intero prezzo, anche dopo la consegna, e, se il prezzo è pagato a rate, di pattuire che trattenga parte del pagato come risarcimento in caso di risoluzione, con potere del giudice di ridurlo. Queste disposizioni si applicano anche se le parti chiamano locazione la vendita.
La consegna, secondo l'articolo 435, consiste nel mettere l'immobile a disposizione dell'acquirente perché possa possederlo e usarlo senza ostacoli. L'articolo 439 obbliga il venditore a garantire l'acquirente contro le turbative nell'uso, e l'articolo 447 lo rende responsabile delle qualità garantite e dei difetti che diminuiscono valore o uso, anche se li ignorava, salvo che l'acquirente li conoscesse o potesse scoprirli con un esame ordinario. Secondo l'articolo 452, l'azione di garanzia si estingue un anno dopo la consegna.
Prelazione: articoli da 936 a 943 del codice civile
La prelazione consente a una persona di subentrare all'acquirente nella vendita di un immobile. L'articolo 936 elenca i titolari: il nudo proprietario quando si vende l'usufrutto, il comproprietario quando si vende una parte del bene comune a un estraneo, l'usufruttuario quando si vende la nuda proprietà e, nei casi elencati, il proprietario confinante. L'articolo 939 esclude le vendite all'asta pubblica, tra ascendenti e discendenti, tra coniugi, tra parenti fino al quarto grado e tra affini fino al secondo.
I termini sono brevi. Secondo l'articolo 940, il titolare deve dichiarare la volontà di esercitare la prelazione a venditore e acquirente entro quindici giorni dalla notifica ufficiale, a pena di decadenza. L'articolo 942 richiede una dichiarazione ufficiale e il deposito giudiziale dell'intero prezzo reale entro trenta giorni dalla dichiarazione, prima dell'azione. Secondo l'articolo 943, l'azione va proposta contro entrambi entro trenta giorni. Verifichiamo i titolari di prelazione prima della chiusura, perché un comproprietario nascosto può compromettere la posizione dell'acquirente.
Conformità edilizia, violazioni e parti comuni
La legge edilizia, legge n. 119 del 2008, disciplina licenza e ultimazione, e la legge n. 187 del 2023 sulla conciliazione e regolarizzazione delle violazioni edilizie ha abrogato la legge precedente, legge n. 17 del 2019. Chiediamo la licenza edilizia, i progetti approvati e la prova che ogni violazione è stata regolarizzata, e confrontiamo l'unità con i progetti autorizzati, perché un'unità registrata costruita contro la licenza può restare esposta all'esecuzione forzata.
Secondo l'articolo 856 del codice civile, i proprietari di piani o appartamenti diversi sono comproprietari del suolo e delle parti destinate all'uso comune, tra cui fondazioni, muri portanti, ingressi, cortili, tetti, ascensori, passaggi e tubature esterne alle unità, salvo diversa indicazione dei titoli. Tali parti sono indivisibili, e nessun proprietario può disporre della sua quota separatamente dalla sua unità. Quando esaminiamo l'acquisto di un appartamento verifichiamo parti comuni, oneri e procedimenti pendenti per violazioni.
L'imposta sulle cessioni immobiliari del 2026
L'imposta sulle cessioni immobiliari è del 2,5 per cento del valore lordo della cessione di immobili edificati o terreni edificabili fuori dai villaggi, sia o no registrato il contratto, ai sensi della legge sull'imposta sul reddito, legge n. 91 del 2005, sostituita dalla legge n. 151 del 2026 con effetto dal 29 luglio 2026. Il venditore deve pagare entro sessanta giorni dalla cessione, anziché trenta come prima, e gli oneri di mora decorrono dal giorno successivo. Il valore lordo è tratto dal contratto, e l'Amministrazione fiscale ha l'onere di provare un valore diverso.
La legge tassa anche gli eredi che cedono un immobile ereditato e i proprietari che hanno costruito per uso proprio, qualunque sia il numero di cessioni, e non li tratta da commercianti salvo che l'Amministrazione provi l'attività commerciale. Le cessioni effettuate entro il 28 luglio 2026 restano soggette al vecchio testo; la data della cessione decide dunque le regole applicabili.
Locazioni: codice civile, legge n. 4 del 1996 e riforma del 2025
L'articolo 558 del codice civile definisce la locazione come il contratto con cui il locatore permette al conduttore di usare una cosa determinata per un tempo determinato contro un canone noto. La locazione senza durata fissa è considerata conclusa per il periodo di pagamento, e per case, negozi e uffici con periodo di canone di quattro mesi o più l'articolo 563 richiede un preavviso di due mesi prima della fine del periodo. L'articolo 11 della legge n. 114 richiede di registrare le locazioni oltre nove anni, altrimenti l'eccedenza non è opponibile ai terzi.
La legge n. 4 del 1996 ha sottratto alle vecchie leggi sugli affitti, legge n. 49 del 1977 e legge n. 136 del 1981, le locazioni di locali mai locati e di locali il cui contratto è terminato senza diritto di permanenza; seguono il codice civile e il contratto. La legge n. 164 del 2025 ha riformato il vecchio regime: è stata emanata il 4 agosto 2025 e si applica dal giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Riguarda le abitazioni e i locali locati a persone fisiche per uso non residenziale ai sensi delle leggi n. 49 del 1977 e n. 136 del 1981. I contratti abitativi terminano sette anni dopo la sua entrata in vigore, e i contratti non residenziali con persone fisiche dopo cinque anni, salvo che le parti concordino di terminarli prima. Per ogni locazione verifichiamo quale regime si applica.
Che cosa verifichiamo in un'operazione immobiliare in Egitto
Quando il nostro ufficio del Cairo esamina un'operazione, seguiamo la stessa sequenza. Confermiamo che l'acquirente sia idoneo secondo la legge n. 230 del 1996 ove rilevante, risaliamo al titolo del venditore e alla trascrizione nel registro secondo gli articoli da 9 a 17 della legge n. 114 del 1946, verifichiamo ogni procura, leggiamo il contratto alla luce degli articoli da 418 a 452 del codice civile, controlliamo prelazione e stato edilizio e calcoliamo l'imposta sulle cessioni del 2,5 per cento secondo il testo del 2026. Per le locazioni verifichiamo il regime applicabile, la disdetta e la registrazione per durate superiori a nove anni.
Si veda anche: la nostra guida alla costituzione in Egitto, il nostro confronto sulle costituzioni nel Golfo e la nostra pratica di diritto commerciale e societario.
Domande frequenti
Un contratto di vendita firmato mi rende proprietario in Egitto?
No. L'articolo 934 del codice civile e l'articolo 9 della legge n. 114 del 1946 prevedono che la proprietà si trasferisca solo con la registrazione, e un contratto non registrato crea solo obbligazioni personali. Se il venditore rifiuta di registrare, proponga e registri un'azione di validità ed esecuzione secondo l'articolo 15 della legge n. 114 del 1946.
Uno straniero può acquistare un immobile in Egitto?
Sì, nei limiti dell'articolo 2 della legge n. 230 del 1996: al massimo due immobili per abitazione privata, ciascuno fino a 4.000 metri quadrati e che non sia un'antichità, salvo deroga del primo ministro. I terreni agricoli sono preclusi agli stranieri dalla legge n. 15 del 1963.
Uno straniero può rivendere subito?
Non entro cinque anni dall'acquisto. L'articolo 5 della legge n. 230 del 1996 vieta le disposizioni traslative della proprietà prima di cinque anni salvo autorizzazione del primo ministro, e l'articolo 4 impone di iniziare la costruzione sul terreno libero entro cinque anni dalla registrazione.
Che cosa ha cambiato la legge n. 9 del 2022 nella registrazione?
Ha ridotto i documenti, eliminato la prova dell'intera catena dei proprietari precedenti, consentito la presentazione elettronica, fissato trenta giorni per decidere sulla proprietà da fatti materiali e ridotto a sette giorni il termine di decisione su una domanda rifiutata.
Quando posso esercitare la prelazione in una vendita confinante?
Solo se l'articolo 936 del codice civile Le dà il diritto, lo dichiara ufficialmente entro quindici giorni dalla notifica ufficiale secondo l'articolo 940, deposita l'intero prezzo entro trenta giorni secondo l'articolo 942 e agisce in giudizio entro trenta giorni secondo l'articolo 943.
Di quanto tempo dispongo per lamentare un difetto dell'immobile acquistato?
L'articolo 447 del codice civile rende il venditore responsabile dei difetti che diminuiscono valore o uso, anche se li ignorava, e l'articolo 452 estingue l'azione di garanzia un anno dopo la consegna, salvo termine più lungo accettato dal venditore.
Qual è l'imposta sulle cessioni per una vendita nel 2026?
Secondo la legge n. 151 del 2026, il 2,5 per cento del valore lordo della cessione, pagabile dal venditore entro sessanta giorni dalla cessione per le cessioni dal 29 luglio 2026, sul valore indicato nel contratto salvo prova contraria dell'Amministrazione.
Il vostro studio può esaminare il nostro acquisto o la nostra locazione prima del pagamento?
Sì. Il nostro ufficio del Cairo verifica titolo, poteri, registrazione, imposta e clausole del contratto alla luce delle norme citate. La invitiamo a contattarci tramite la nostra pagina dei contatti.