En Égypte, la propriété immobilière se gagne ou se perd au registre. Le Code civil (loi n° 131 de 1948) prévoit que la propriété d'un immeuble ne passe que lorsque les règles de la loi sur l'enregistrement immobilier, loi n° 114 de 1946, sont respectées ; l'acheteur qui ne détient qu'un contrat signé a un droit personnel, non un titre. Cet article présente les textes que nous appliquons depuis notre bureau du Caire : l'enregistrement après les modifications de 2022, les limites à la propriété étrangère, le contrôle du vendeur et du titre, la préemption, la conformité de la construction, le changement de 2026 de la taxe de cession et les régimes de bail.
Le cadre légal : Code civil, loi d'enregistrement et lois spéciales
Le Code civil, loi n° 131 de 1948, fournit les règles du contrat : la vente à partir de l'article 418, le bail à partir de l'article 558, la préemption aux articles 936 à 943 et l'hypothèque officielle à partir de l'article 1030. La loi d'enregistrement, loi n° 114 de 1946, modifiée par la loi n° 9 de 2022, régit la création et la preuve des droits immobiliers. La loi n° 230 de 1996 gouverne la propriété des non-Égyptiens, la loi n° 4 de 1996 et la loi n° 164 de 2025 les régimes de bail, et la loi sur la construction, loi n° 119 de 2008, encadre les travaux.
La fiscalité ajoute une dernière couche. La loi sur l'impôt sur le revenu, loi n° 91 de 2005, taxe les cessions d'immeubles bâtis, et la loi n° 151 de 2026 a remplacé la disposition concernée à compter du 29 juillet 2026. Un dossier correct au regard du Code civil peut encore échouer sur l'enregistrement, l'état de la construction ou l'impôt ; nous contrôlons donc les textes dans un ordre fixe et consignons le document qui répond à chaque exigence avant que le client ne verse une somme importante.
La propriété passe par l'enregistrement : article 934 du Code civil et article 9 de la loi n° 114 de 1946
L'article 934 du Code civil dispose qu'en matière immobilière, la propriété et les autres droits réels ne passent, ni entre les parties ni à l'égard des tiers, que si les dispositions de la loi d'enregistrement sont observées. L'article 9 de la loi n° 114 de 1946 l'applique : tout acte qui crée, transfère, modifie ou éteint un droit réel principal sur un immeuble, et tout jugement définitif qui l'établit, doit être enregistré. Sans enregistrement, le droit ne naît ni ne passe, et l'acte non enregistré ne produit que des obligations personnelles entre les parties.
L'article 12 bis ajoute qu'aucune preuve de date n'est admise pour les actes soumis à enregistrement, ce qui supprime l'ancienne habitude de s'appuyer sur une date certifiée pour donner à un contrat privé effet contre les tiers. L'article 12 exige que les droits accessoires, telle l'hypothèque, soient inscrits par mention. Notre conseil constant est de considérer le titre enregistré comme la fin de tout achat.
Ventes sous seing privé et action en validité et en exécution
Des millions d'achats égyptiens commencent par un contrat privé. Selon l'article 428 du Code civil, le vendeur doit faire le nécessaire pour transférer le droit et s'abstenir de tout acte qui rend le transfert impossible ou difficile, ce qui permet à l'acheteur de le contraindre à enregistrer. L'article 15 de la loi n° 114 de 1946 exige l'enregistrement ou la mention des actions en validité des contrats portant sur des droits réels, et l'article 17 donne au jugement effet contre les acquéreurs postérieurs à compter de cette date.
La protection a des limites. L'acheteur qui enregistre l'action est protégé à partir de l'enregistrement, mais l'article 17 ne l'emporte pas sur un tiers de bonne foi qui a acquis avant, et ne s'applique pas à un jugement mentionné plus de cinq ans après qu'il est devenu définitif. L'article 10 bis permet d'enregistrer les faits constitutifs d'un droit, dont la possession de bonne foi de cinq ans appuyée sur un titre, même privé, mais le droit n'est opposable aux tiers qu'une fois enregistré. Nous enregistrons tôt.
La procédure d'enregistrement après la loi n° 9 de 2022
La loi n° 9 de 2022, en vigueur depuis mai 2022, a raccourci le dossier. Le demandeur fournit désormais l'identité, la qualité et le pouvoir de signature des parties, la carte numérique officielle avec les coordonnées du bien, le titre de propriété et une déclaration des droits grevant le bien. L'exigence de prouver toute la chaîne des propriétaires antérieurs a disparu, et une demande de succession ne requiert plus que l'acte de décès et le titre du défunt. Les demandes peuvent être déposées par voie électronique au bureau dans le ressort duquel se trouve le bien (article 20 de la loi n° 114 de 1946).
Les modifications ont aussi créé une voie pour la propriété établie par des faits matériels, tranchée par la direction en trente jours moyennant un droit fixe annoncé à 500 livres égyptiennes, et ramené à sept jours le délai du juge des référés pour statuer sur la contestation d'un refus, sa décision restant définitive. Selon l'article 35, celui qui conteste un refus ou une exigence a dix jours pour demander un numéro provisoire. Le dépôt de pièces falsifiées est puni d'au moins un an de prison et d'une amende pouvant atteindre 50 000 livres égyptiennes.
Propriété étrangère selon la loi n° 230 de 1996 : conditions, délais de construction et de détention
L'article 2 de la loi n° 230 de 1996 permet à un non-Égyptien de posséder des immeubles bâtis ou des terrains nus à trois conditions. Il ne peut posséder plus de deux biens dans tout le pays pour le logement privé de lui-même et de sa famille, c'est-à-dire son conjoint et ses enfants mineurs, sans préjudice du droit d'acquérir les biens nécessaires à une activité autorisée par les autorités égyptiennes. Chaque bien ne doit pas dépasser 4 000 mètres carrés, et aucun ne doit être une antiquité. Le Premier ministre peut lever les deux premières conditions, et une décision publiée le 1er septembre 2024 a délégué au ministre de la Justice ses pouvoirs des articles 2 et 5.
L'article 4 impose à l'étranger qui acquiert un terrain nu résidentiel de commencer à construire dans les cinq ans de l'enregistrement de la propriété, l'interdiction de cession étant prolongée de tout retard. L'article 5 interdit toute cession translative de propriété dans les cinq ans de l'acquisition, sauf autorisation du Premier ministre. Des cabinets rapportent que les actes contraires à ces conditions sont nuls ; le point doit donc être réglé avant la signature. Les terres agricoles sont fermées aux étrangers par la loi n° 15 de 1963, et les terres désertiques sont réservées par la loi n° 143 de 1981 aux Égyptiens et aux sociétés détenues à au moins 51 pour cent par des Égyptiens.
Vendeur, pouvoir et titre : articles 466 et 13 et règles de l'hypothèque
L'article 466 du Code civil permet à l'acheteur de demander l'annulation de la vente d'une chose déterminée n'appartenant pas au vendeur ; il s'applique même si la chose est un immeuble, que le contrat ait été enregistré ou non. Dans tous les cas, la vente n'engage pas le véritable propriétaire, même si l'acheteur ratifie le contrat. Nous remontons donc le titre du vendeur jusqu'à sa source et comparons noms, parcelle, surface et limites au contrat et à la carte officielle.
L'article 13 de la loi n° 114 de 1946 exige l'enregistrement de la succession ; tant qu'il manque, aucun acte de l'héritier sur le bien ne peut être enregistré, de sorte que le vendeur qui a hérité doit justifier de cette étape. L'hypothèque suit le bien en toutes mains : l'article 1030 du Code civil donne priorité au créancier, l'article 1031 exige un acte officiel, et l'article 12 de la loi n° 114 exige la mention du droit. Une procuration appelle un contrôle séparé de son étendue, de sa validité et de sa révocation.
Clauses de vente : prix, réserve de propriété, délivrance et garanties
L'article 418 du Code civil définit la vente comme le contrat par lequel le vendeur transfère la propriété d'une chose ou un autre droit patrimonial contre un prix en numéraire. L'article 430 permet au vendeur de subordonner le transfert de propriété au paiement de tout le prix, même après délivrance, et, si le prix est payé par échéances, de convenir qu'il garde une partie des sommes versées à titre de dédommagement en cas de résolution, sous réserve du pouvoir du juge de la réduire. Ces dispositions s'appliquent même si les parties qualifient la vente de location.
La délivrance, selon l'article 435, consiste à mettre le bien à la disposition de l'acheteur pour qu'il puisse le posséder et l'utiliser sans obstacle. L'article 439 oblige le vendeur à garantir l'acheteur contre les troubles de jouissance, et l'article 447 le rend responsable des qualités promises et des défauts qui diminuent la valeur ou l'usage, même s'il les ignorait, sauf si l'acheteur les connaissait ou pouvait les découvrir par un examen ordinaire. Selon l'article 452, l'action en garantie s'éteint un an après la délivrance.
Préemption : articles 936 à 943 du Code civil
La préemption permet à une personne de prendre la place de l'acheteur lors d'une vente d'immeuble. L'article 936 énumère les titulaires : le nu-propriétaire quand l'usufruit est vendu, le coïndivisaire quand une part du bien commun est vendue à un tiers, l'usufruitier quand la nue-propriété est vendue et, dans les cas listés, le propriétaire voisin. L'article 939 exclut les ventes aux enchères publiques, entre ascendants et descendants, entre époux, entre parents jusqu'au quatrième degré et entre alliés jusqu'au deuxième degré.
Les délais sont courts. Selon l'article 940, le titulaire doit déclarer sa volonté de préempter au vendeur et à l'acheteur dans les quinze jours de la notification officielle, sous peine de perdre son droit. L'article 942 exige une déclaration officielle et la consignation du prix réel entier auprès du tribunal dans les trente jours de la déclaration, avant l'action. Selon l'article 943, l'action doit être intentée contre les deux dans les trente jours. Nous vérifions l'existence de titulaires d'un droit de préemption avant la clôture, car un copropriétaire caché peut défaire la position de l'acheteur.
Conformité de la construction, infractions et parties communes
La loi sur la construction, loi n° 119 de 2008, régit l'autorisation et l'achèvement, et la loi n° 187 de 2023 sur la réconciliation et la régularisation des infractions de construction a abrogé la loi antérieure, loi n° 17 de 2019. Nous demandons le permis de construire, les plans approuvés et la preuve que toute infraction a été régularisée, et comparons l'unité aux plans autorisés, car une unité enregistrée construite en violation de son permis peut rester exposée à l'exécution forcée.
Selon l'article 856 du Code civil, les propriétaires d'étages ou d'appartements différents sont copropriétaires du sol et des parties destinées à l'usage commun, notamment fondations, murs principaux, entrées, cours, toits, ascenseurs, passages et canalisations extérieures aux unités, sauf stipulation contraire des titres. Ces parties sont indivisibles, et aucun propriétaire ne peut disposer de sa quote-part séparément de son unité. Lorsque nous examinons un achat d'appartement, nous vérifions les parties communes, les charges et toute procédure d'infraction en cours.
La taxe de cession immobilière de 2026
La taxe de cession immobilière est de 2,5 pour cent de la valeur brute de la cession d'un immeuble bâti ou d'un terrain à bâtir hors village, que le contrat soit enregistré ou non, en vertu de la loi sur l'impôt sur le revenu, loi n° 91 de 2005, remplacée par la loi n° 151 de 2026 avec effet au 29 juillet 2026. Le vendeur doit payer dans les soixante jours de la cession, au lieu de trente auparavant, et les majorations de retard courent dès le lendemain. La valeur brute est prise dans le contrat, et l'administration fiscale supporte la charge de prouver une autre valeur.
La loi taxe aussi les héritiers qui cèdent un bien hérité et les propriétaires qui ont construit pour leur usage, quel que soit le nombre de cessions, sans les traiter en commerçants tant que l'administration ne prouve pas l'activité commerciale. Les cessions réalisées au plus tard le 28 juillet 2026 restent soumises à l'ancien texte ; la date de la cession détermine donc les règles applicables.
Baux : Code civil, loi n° 4 de 1996 et réforme de 2025
L'article 558 du Code civil définit le bail comme le contrat par lequel le bailleur permet au locataire l'usage d'une chose déterminée pendant un temps déterminé contre un loyer connu. Un bail sans durée fixe est réputé conclu pour la période de paiement, et pour les maisons, boutiques et bureaux dont la période de loyer est de quatre mois ou plus, l'article 563 exige un congé de deux mois avant la fin de la période. L'article 11 de la loi n° 114 exige l'enregistrement des baux de plus de neuf ans, faute de quoi l'excédent n'est pas opposable aux tiers.
La loi n° 4 de 1996 a sorti des anciennes lois sur les loyers, loi n° 49 de 1977 et loi n° 136 de 1981, les baux de locaux jamais loués et ceux de locaux dont le bail a pris fin sans droit au maintien ; ils suivent le Code civil et le contrat des parties. La loi n° 164 de 2025 a réformé l'ancien régime : elle a été promulguée le 4 août 2025 et s'applique à compter du lendemain de sa publication au Journal officiel. Elle vise les logements et les locaux loués à des personnes physiques à usage non résidentiel en vertu des lois n° 49 de 1977 et n° 136 de 1981. Les contrats d'habitation prennent fin sept ans après son entrée en vigueur, et les contrats non résidentiels avec des personnes physiques après cinq ans, sauf accord des parties pour y mettre fin plus tôt. Nous vérifions pour chaque bail quel régime s'applique.
Ce que nous contrôlons dans une opération immobilière en Égypte
Lorsque notre bureau du Caire examine une opération, nous suivons la même séquence. Nous confirmons que l'acquéreur est éligible selon la loi n° 230 de 1996 le cas échéant, remontons le titre du vendeur et l'état du registre selon les articles 9 à 17 de la loi n° 114 de 1946, testons chaque procuration, lisons le contrat au regard des articles 418 à 452 du Code civil, vérifions la préemption et l'état de la construction et chiffrons la taxe de cession de 2,5 pour cent selon le texte de 2026. Pour les baux, nous vérifions le régime, le congé et tout enregistrement au-delà de neuf ans.
Voir aussi : notre guide de création en Égypte et notre comparatif de création de sociétés dans le Golfe, ainsi que notre pratique en droit commercial et des sociétés.
Questions fréquentes
Un contrat de vente signé fait-il de moi le propriétaire en Égypte ?
Non. L'article 934 du Code civil et l'article 9 de la loi n° 114 de 1946 prévoient que la propriété ne passe que par l'enregistrement, et un contrat non enregistré ne crée que des obligations personnelles. Si le vendeur refuse d'enregistrer, intentez et enregistrez une action en validité et en exécution selon l'article 15 de la loi n° 114 de 1946.
Un étranger peut-il acheter un bien en Égypte ?
Oui, dans les limites de l'article 2 de la loi n° 230 de 1996 : au plus deux biens pour le logement privé, chacun jusqu'à 4 000 mètres carrés et sans être une antiquité, sauf dispense accordée par le Premier ministre. Les terres agricoles sont fermées aux étrangers par la loi n° 15 de 1963.
Un étranger peut-il revendre rapidement ?
Pas dans les cinq ans de l'acquisition. L'article 5 de la loi n° 230 de 1996 interdit les cessions translatives de propriété avant cinq ans sauf autorisation du Premier ministre, et l'article 4 impose de commencer à construire sur un terrain nu dans les cinq ans de l'enregistrement.
Qu'a changé la loi n° 9 de 2022 pour l'enregistrement ?
Elle a réduit les pièces, supprimé la preuve de toute la chaîne des propriétaires antérieurs, permis le dépôt électronique, fixé trente jours pour statuer sur la propriété établie par faits matériels et ramené à sept jours le délai de décision sur une demande refusée.
Quand puis-je préempter lors d'une vente voisine ?
Seulement si l'article 936 du Code civil vous en donne le droit, que vous le déclarez officiellement dans les quinze jours de la notification officielle selon l'article 940, consignez le prix entier dans les trente jours selon l'article 942 et agissez en justice dans les trente jours selon l'article 943.
De combien de temps dispose-je pour me plaindre d'un défaut du bien acheté ?
L'article 447 du Code civil rend le vendeur responsable des défauts qui diminuent la valeur ou l'usage, même s'il les ignorait, et l'article 452 éteint l'action en garantie un an après la délivrance sauf délai plus long accepté par le vendeur.
Quelle est la taxe de cession sur une vente en 2026 ?
Selon la loi n° 151 de 2026, 2,5 pour cent de la valeur brute de la cession, payable par le vendeur dans les soixante jours de la cession pour les cessions à compter du 29 juillet 2026, sur la valeur indiquée au contrat sauf preuve contraire de l'administration.
Votre cabinet peut-il examiner notre achat ou notre bail avant que nous payions ?
Oui. Notre bureau du Caire contrôle le titre, le pouvoir, l'enregistrement, l'impôt et les clauses du contrat au regard des textes cités. Veuillez nous contacter par notre page de contact.