在埃及，不动产权利的取得或丧失取决于登记处。《民法典》（1948年第131号法律）规定，不动产所有权须待符合1946年第114号《不动产登记法》的规则后才发生转移，只持有签署合同的买方仅享有人身性请求权，而非产权。本文介绍我们开罗办公室适用的法律：2022年修订后的登记、外国人所有权的限制、卖方与产权核查、优先购买权、建筑合规、2026年处分税的变化以及租赁制度。
法律框架：《民法典》、《不动产登记法》与特别法
1948年第131号《民法典》提供合同规则：买卖自第418条起，租赁自第558条起，优先购买权见第936条至第943条，官方抵押自第1030条起。经2022年第9号法律修订的1946年第114号《不动产登记法》规范不动产权利如何设立和证明。1996年第230号法律规范非埃及人的所有权，1996年第4号法律和2025年第164号法律规范租赁制度，2008年第119号《建筑法》规范建设活动。
税收增加了最后一层。2005年第91号《所得税法》对已建成不动产的处分征税，2026年第151号法律自2026年7月29日起替换了相关条文。依《民法典》无瑕疵的案卷，仍可能在登记、建筑状态或税收上出问题，因此我们按固定顺序核查这些法律，并在客户支付大额款项之前，记录每项要求由哪份文件满足。
所有权因登记而转移：《民法典》第934条与1946年第114号法律第9条
《民法典》第934条规定，不动产的所有权和其他物权，除非遵守登记法的规定，无论在当事人之间还是对第三人，都不发生转移。1946年第114号法律第9条予以落实：设立、转移、变更或消灭不动产主物权的每一项行为，以及确认该权利的每一份生效判决，都必须登记。未经登记，权利不产生也不转移，未登记的行为在当事人之间只产生人身性债务。
第12条之二补充规定，对必须登记的文书不接受日期证明，这消除了过去依靠公证日期使私人合同对第三人发生效力的做法。第12条要求以备注方式记载抵押等从权利。我们的一贯建议是，把已登记的产权视为每一宗购买的终点。
私人合同买卖与确认有效并强制执行之诉
数以百万计的埃及买卖始于私人合同。依《民法典》第428条，卖方必须做一切转移权利所需之事，并不得实施使转移变得不可能或困难的行为，买方因而可请求强制其办理登记。1946年第114号法律第15条要求将确认物权合同有效之诉登记或备注，第17条使判决自该登记或备注之日起对后来取得人生效。
这种保护有限度。登记诉讼的买方自登记之日起受保护，但第17条不能对抗在此之前善意取得的第三人，也不适用于判决生效五年以后才备注的情形。第10条之二允许登记产生权利的事实，包括凭文书（即使是私人文书）善意占有五年，但该权利在登记之前不得对抗第三人。我们会及早提起并登记。
2022年第9号法律之后的登记程序
自2022年5月起施行的2022年第9号法律缩短了案卷。申请人现在须提供当事人的身份、资格和签字权限、带有不动产坐标的官方数字地图、产权文件，以及对不动产上权利的声明。取消了证明全部在先所有权链条的要求，继承申请现在只需死亡证明和被继承人的产权文件。申请可以电子方式提交至不动产所在地的登记处（1946年第114号法律第20条）。
该修订还设立了一条依事实证明所有权的途径，由主管司在三十日内决定，收取据报道为500埃及镑的固定费用，并把简易事务法官对拒绝登记异议的裁定期限缩短至七日，其裁定仍为终局。依第35条，对拒绝或要求提出异议者有十日申请临时编号。提交伪造文件现在可处至少一年监禁和最高50,000埃及镑罚金。
1996年第230号法律下的外国人所有权：条件、建设与持有期限
1996年第230号法律第2条允许非埃及人在三项条件下拥有已建成不动产或空地。其一，全国范围内拥有的不动产不超过两处，供本人及家庭（即配偶和未成年子女）私人居住，但不妨碍其取得埃及主管机关许可的业务所需的不动产；其二，每处面积不超过4,000平方米；其三，任何一处均不得属于文物。总理可以豁免前两项条件，2024年9月1日公布的决定把其依第2条和第5条的权力授权给司法部长。
第4条要求取得空置住宅用地的外国人自所有权登记之日起五年内开始施工，任何延误都会使处分禁令相应延长。第5条禁止在取得后五年内实施转移所有权的任何处分，除非总理许可。就该法提供咨询的律所报告称，违反其条件的交易无效，因此必须在签约前解决这一点。1963年第15号法律对外国人关闭农业用地，1981年第143号法律规定沙漠土地仅限埃及人以及埃及人持股至少51%的公司。
卖方、权限与产权：第466条与第13条及抵押规则
《民法典》第466条允许买方请求撤销出卖不属于卖方的特定物的买卖；该规则同样适用于不动产，不论合同是否登记。在任何情况下，该买卖都不约束真正的所有人，即使买方追认合同。因此我们把卖方的产权追溯到来源，并将姓名、地块、面积和界址与合同和官方地图对照。
1946年第114号法律第13条要求登记继承；在此之前，继承人对该不动产的任何处分都不得登记，因此通过继承取得的卖方必须证明已完成这一步。抵押在任何人手中都追随不动产：《民法典》第1030条赋予债权人优先权，第1031条要求官方文书，1946年第114号法律第12条要求备注该权利。委托书需要另行核查其范围、有效性和是否撤销。
买卖条款：价款、所有权保留、交付与担保
《民法典》第418条将买卖定义为卖方以现金价款转移物或其他财产权所有权的合同。第430条允许卖方约定在价款全部付清后才转移所有权，即使已经交付；价款分期支付的，还可约定合同解除时卖方保留已付款项的一部分作为补偿，法官有权酌减。即使双方将该买卖称为租赁，上述规定仍适用。
依第435条，交付是指把不动产置于买方支配之下，使其可无障碍地占有和使用。第439条要求卖方担保买方的使用不受干扰，第447条使卖方对所保证的品质以及减损价值或用途的瑕疵负责，即使其不知情，但买方知情或经通常检查即可发现的除外。依第452条，担保请求权在交付一年后消灭。
优先购买权：《民法典》第936条至第943条
优先购买权允许某人在不动产出卖时取代买方的地位。第936条列举权利人：出卖用益权时的虚有权人，向外人出卖共有财产一部分时的共有人，出卖虚有权时的用益权人，以及在其所列情形下的相邻所有人。第939条排除公开拍卖、直系尊卑亲属之间、配偶之间、四亲等以内亲属之间以及二亲等以内姻亲之间的买卖。
期限很短。依第940条，权利人必须在官方通知之日起十五日内向卖方和买方表示行使优先购买权，否则丧失权利。第942条要求以官方方式表示，并在表示之日起三十日内、起诉前向法院提存全部真实价款。依第943条，必须在三十日内向双方提起诉讼。我们在交割前核查优先购买权人，因为隐藏的共有人可以推翻买方的地位。
建筑合规、违章与共用部分
2008年第119号《建筑法》规范许可和竣工，2023年第187号法律关于建筑违章的和解与合法化，废止了此前的2019年第17号和解法。我们要求提供建筑许可证、批准图纸和违章已合法化的证明，并把单元与获批图纸对照，因为已登记但违反许可建造的单元仍可能面临强制执行。
依《民法典》第856条，不同楼层或单元的所有人共有土地和供共同使用的部分，包括地基、主墙、入口、庭院、屋顶、电梯、通道和单元外的管道，但产权文件另有规定的除外。这些部分不得分割，任何所有人不得把自己的份额与其单元分开处分。审查公寓购买时，我们核查共用部分、费用以及任何未决违章程序。
2026年不动产处分税
不动产处分税按处分已建成不动产或村庄以外建设用地的总价值的2.5%征收，不论合同是否登记，依据2005年第91号《所得税法》，该条文已由2026年第151号法律替换，自2026年7月29日起生效。卖方必须在处分后六十日内缴税，取代此前的三十日，滞纳费自次日起计算。总价值取自合同，税务机关负担证明其他价值的举证责任。
该法同样对处分继承不动产的继承人和为自用而建房的所有人征税，不论处分多少次，除非税务机关证明其从事经营，否则不把他们视为商人。2026年7月28日及以前作出的处分仍适用旧条文，因此处分日期决定适用的规则。
租赁：《民法典》、1996年第4号法律与2025年改革
《民法典》第558条将租赁定义为出租人让承租人在一定期间内使用特定物并收取已知租金的合同。无固定期限的租赁视为按租金支付期订立，对租金支付期为四个月或以上的住宅、商铺和办公室，第563条要求在该期间结束前两个月通知。1946年第114号法律第11条要求登记超过九年的租约，否则超出部分不得对抗第三人。
1996年第4号法律把此前未出租的场所，以及租约届满且无权继续居住的场所的租赁，从旧租金法即1977年第49号法律和1981年第136号法律中划出，适用《民法典》和当事人的合同。2025年第164号法律改革了旧制度：该法于2025年8月4日颁布，自在官方公报公布的次日起适用。其范围包括依1977年第49号法律和1981年第136号法律出租的住宅单元，以及向自然人出租作非住宅用途的单元。住宅合同于该法生效七年后终止，向自然人出租作非住宅用途的合同于五年后终止，当事人约定提前终止的除外。我们对每一份租约核查适用何种制度。
我们在埃及不动产交易中核查什么
我们的开罗办公室审查一宗交易时遵循同一顺序。必要时，我们确认买方依1996年第230号法律具备资格，依1946年第114号法律第9条至第17条追查卖方产权和登记簿记载，检验每一份委托书，依《民法典》第418条至第452条阅读合同，核查优先购买权和建筑状态，并按2026年文本测算2.5%的处分税。对租赁，我们核查适用制度、通知以及九年以上租约的登记。
另请参阅：我们的埃及公司设立指南和我们的海湾公司设立对比，以及我们的公司与商事业务。
常见问题
签署的买卖合同能使我在埃及成为所有人吗？
不能。《民法典》第934条和1946年第114号法律第9条规定，所有权仅因登记而转移，未登记的合同只产生人身性债务。卖方拒绝登记的，依1946年第114号法律第15条提起并登记确认有效并强制执行之诉。
外国人可以在埃及购买不动产吗？
可以，在1996年第230号法律第2条范围内：最多两处私人居住的不动产，每处不超过4,000平方米且不属于文物，除非总理给予豁免。1963年第15号法律对外国人关闭农业用地。
外国人可以很快转售吗？
取得后五年内不可以。1996年第230号法律第5条禁止在五年之前转移所有权的处分，除非总理许可，第4条要求空地在登记后五年内开始施工。
2022年第9号法律对登记作了哪些改变？
它减少了文件，取消了证明全部在先所有权链条的要求，允许电子提交，对依事实证明的所有权规定三十日决定期限，并把被拒绝申请的裁定期限缩短至七日。
相邻不动产出卖时，我什么时候可以主张优先购买权？
只有在《民法典》第936条赋予你权利、你依第940条在官方通知后十五日内以官方方式表示、依第942条在三十日内提存全部价款，并依第943条在三十日内起诉的情况下才可以。
对所购不动产的瑕疵，我有多长时间提出异议？
《民法典》第447条使卖方对减损价值或用途的瑕疵负责，即使其不知情，第452条规定担保请求权在交付一年后消灭，卖方同意更长期限的除外。
2026年出售的处分税是多少？
依2026年第151号法律，为处分总价值的2.5%，对2026年7月29日起的处分，由卖方在处分后六十日内缴纳，以合同载明的价值为准，除非税务机关证明另有价值。
贵所可以在我们付款前审查我们的购房或租赁吗？
可以。我们的开罗办公室依上述法律核查产权、权限、登记、税收和合同条款。请通过我们的联系页面与我们联系。