L'achat, la vente ou la location d'un bien au Koweït dépendent d'une courte liste de textes et d'un fait pratique : la propriété ne passe que lorsque le transfert est enregistré. Le Code civil (décret-loi n° 67 de 1980) fixe les règles du contrat, la loi d'enregistrement (décret n° 5 de 1959) gouverne le titre, le décret-loi n° 74 de 1979 limite le cercle des propriétaires et la loi n° 35 de 1978 régit les baux. Nous appliquons ces textes pour les acquéreurs, investisseurs, héritiers et bailleurs, y compris les modifications de 2025 pour les héritiers et les sociétés.
Le cadre légal : Code civil, loi d'enregistrement et lois spéciales
Le Code civil, décret-loi n° 67 de 1980, contient les règles générales : la vente aux articles 454 à 519, la propriété et l'indivision aux articles 810 à 874, le bail aux articles 561 à 648 et l'hypothèque officielle aux articles 971 à 1026. Quatre régimes spéciaux s'y ajoutent : la loi d'enregistrement, décret n° 5 de 1959, modifiée par le décret-loi n° 73 de 1979 ; le décret-loi n° 74 de 1979 sur la propriété des non-Koweïtiens ; la loi n° 35 de 1978 sur le bail immobilier ; et la loi n° 125 de 2023 sur la représentation immobilière.
Un cinquième texte compte pour la manière d'inscrire le titre. La loi n° 21 de 2019 sur le système du registre réel prévoit, à l'article 2, un registre écrit et électronique avec une feuille distincte pour chaque bien, indiquant ses droits, limites et données, tenu par le service d'enregistrement immobilier. Dans chaque dossier nous établissons d'abord quel registre détient le bien, car un document valable dans un système peut échouer dans l'autre.
Qui peut posséder un bien : Koweïtiens, ressortissants du CCG et autres
Le point de départ du décret-loi n° 74 de 1979 est que le droit de propriété immobilière au Koweït appartient aux Koweïtiens ; l'exposé des motifs de la modification de 2025 confirme que cela couvre la pleine propriété, la nue-propriété et l'usufruit. Les ressortissants des États du Golfe sont traités comme des Koweïtiens pour l'acquisition de terrains et d'immeubles bâtis par la loi n° 1 de 2004 modifiée par la loi n° 18 de 2009. Un décret peut accorder à un Arabe la propriété d'un seul bien dans une zone résidentielle planifiée, pour le logement privé du demandeur et de sa famille, sous conditions dont la résidence légale permanente, un revenu suffisant pour l'acheter, une superficie maximale de 1 000 m², l'absence de tout autre bien immobilier au Koweït et la réciprocité (article 3).
Pour les autres particuliers étrangers, il n'existe pas de voie générale d'achat d'un logement. L'acte contraire au décret-loi est nul et ne peut être enregistré ; l'exposé des motifs décrit la nullité comme d'ordre public, relevée d'office par le tribunal. L'article 6 de la loi d'enregistrement permet à l'administration d'établir la nationalité de chaque demandeur à partir d'un passeport ou d'une autre pièce officielle. Notre conseil constant est de vérifier la nationalité et la voie légale avant tout versement.
La succession après le décret-loi n° 7 de 2025
Le décret-loi n° 7 de 2025, publié en février 2025, a remplacé le deuxième alinéa de l'article 4 du décret-loi de 1979. Lorsqu'un Arabe hérite d'un bien ou d'une part et ne possède aucun autre bien, il doit en disposer dans les deux ans de sa dévolution, faute de quoi le bien est vendu d'office pour son compte, sauf décret d'exemption. Le délai était auparavant d'un an. Est aussi exempté celui à qui la propriété est échue par héritage de sa mère koweïtienne.
L'enregistrement reste le passage obligé. L'article 10 de la loi d'enregistrement exige l'inscription du droit héréditaire dès qu'il comprend des droits réels immobiliers, et aucun acte de l'héritier ne peut être enregistré auparavant. Pour l'exemption liée à la mère koweïtienne, nous réunissons l'acte de dévolution, la preuve de sa nationalité, les titres et la preuve que la propriété est échue en totalité, car la modification vise la dévolution de propriété par héritage et une dévolution partielle ou mixte appelle un examen distinct.
Sociétés, fonds et entités d'investissement : l'article 8 modifié
L'article 8 du décret-loi de 1979 interdisait aux sociétés comptant des associés non koweïtiens d'acquérir des immeubles. L'article 2 du décret-loi n° 7 de 2025 y a ajouté deux alinéas. Le premier autorise les sociétés à associés non koweïtiens cotées dans les bourses agréées au Koweït, ainsi que les fonds immobiliers et portefeuilles agréés dont l'objet comprend les opérations immobilières, à acquérir des immeubles selon des règles fixées par décret. À la liquidation, les immeubles en nature ne peuvent être distribués qu'à des Koweïtiens, les autres recevant leur valeur en numéraire.
Le second alinéa permet aux entités agréées en vertu de la loi n° 116 de 2013 sur l'investissement direct d'être autorisées à acquérir les immeubles nécessaires à leur activité, à leur gestion ou au logement des investisseurs et salariés, sans but de spéculation, un décret fixant les zones et les limites de cession et de charge. Le décret n° 195 de 2025 met en œuvre la voie des sociétés cotées et des fonds : l'activité immobilière doit relever de l'objet de l'entité, les terrains et unités désignés pour le logement privé sont catégoriquement exclus, et l'égalité de traitement des ressortissants du Golfe ainsi que les entités supervisées par la banque centrale sont préservées. Nous vérifions si le décret d'application de la voie des entités d'investissement a été pris avant de donner un avis.
L'enregistrement transfère la propriété : articles 7 à 12 de la loi d'enregistrement
L'article 7 de la loi d'enregistrement est la règle autour de laquelle tourne tout dossier immobilier koweïtien. Les actes qui créent, transfèrent, modifient ou éteignent un droit réel principal sur un immeuble doivent être enregistrés ; sans enregistrement, le droit ne naît, ne passe, ne change ni ne s'éteint, ni entre les intéressés ni à l'égard des tiers, et l'acte non enregistré ne produit que des obligations personnelles. L'article 8 applique la même règle aux jugements définitifs et aux partages, et l'article 9 exige l'inscription de l'hypothèque.
L'article 12, tel que modifié par le décret-loi n° 73 de 1979, règle la procédure. La demande est déposée au bureau dans le ressort duquel se trouve le bien, après vérification de l'identité, de la qualité et de la nationalité, avec le titre de propriété et la copie de l'accord inscrit au carnet du courtier ou une déclaration signée sur le modèle du ministère de la Justice lorsque l'accord est conclu sans courtier. Si le demandeur antérieur ne corrige pas ses lacunes dans les quinze jours, la demande postérieure complète est retenue.
Promesses de vente et ventes non enregistrées
Beaucoup d'achats au Koweït commencent par un contrat sous seing privé conclu par un intermédiaire. Selon les articles 70 et 71 du Code civil, les parties à un contrat préliminaire doivent conclure le contrat définitif aux mêmes conditions dans le délai convenu ; si l'une refuse, l'autre peut demander que le contrat préliminaire soit déclaré valable et exécutoire, et le jugement tient lieu de contrat définitif, sans préjudice des conditions d'enregistrement. L'article 11 bis 1 de la loi d'enregistrement exige l'inscription ou la mention de ces actions.
Le risque d'une vente non enregistrée est réel. Selon l'article 7, l'acheteur n'a qu'un droit personnel contre le vendeur, et un créancier ou un créancier hypothécaire du vendeur peut encore agir sur le bien. Un jugement du tribunal de première instance koweïtien rapporté en avril 2026 a validé un contrat privé de vente d'appartement dont le vendeur avait promis l'enregistrement sans l'accomplir. L'article 11 bis 3 ne donne à l'acheteur la priorité sur les acquéreurs ultérieurs qu'à compter de l'inscription ou de la mention de l'action.
Représentation immobilière et fin des procurations irrévocables : loi n° 125 de 2023
L'article 1 de la loi n° 125 de 2023 définit la représentation immobilière comme le contrat par lequel le mandant met une autre personne à sa place pour accomplir un acte translatif de propriété sur un immeuble, dont les effets profitent au mandataire ou à un tiers. L'article 2 permet à tout propriétaire de donner mandat selon le Code civil et la loi d'enregistrement, mais dispose, par dérogation au Code civil, qu'une procuration immobilière ne peut en aucun cas être irrévocable.
L'article 4 a donné aux parties aux procurations immobilières irrévocables en cours à l'entrée en vigueur un an à compter de celle-ci pour régulariser leur situation ; à défaut, la procuration est tenue pour une vente définitive, sans préjudice des droits des tiers de bonne foi et de l'État. Des commentaires de presse de janvier 2025 ont mis en doute le point de départ de l'année : publication ou règlement d'application ; nous vérifions donc la situation actuelle dossier par dossier. Nous n'acceptons pas une procuration irrévocable en remplacement d'une vente enregistrée.
Arrhes, clauses du contrat et obligations du vendeur
Les articles 74 à 77 du Code civil régissent les arrhes. Versées à la conclusion du contrat, elles ouvrent à chacun une faculté de dédit, sauf intention contraire ou usage contraire. Celui qui se dédit après les avoir versées les perd ; celui qui les a reçues les rend et verse autant, sans égard au dommage causé. Nous écrivons donc ce qu'est la somme versée : arrhes, acompte sur le prix ou frais de réservation.
Les articles 466 à 499 fixent les obligations du vendeur, et l'article 509 traite de la vente de la chose d'autrui. Nous bâtissons le contrat sur des preuves : titre de propriété, description du bien, répartition claire des frais d'enregistrement, mainlevée de toute hypothèque avant paiement et échéancier lié aux étapes d'enregistrement plutôt qu'aux dates du calendrier.
Contrôle du titre : charges, mentions et extrait du registre
Nous suivons le registre avant tout paiement. Les hypothèques s'inscrivent selon l'article 9 de la loi d'enregistrement, les actions relatives au bien s'inscrivent ou se mentionnent selon l'article 11 bis 1, et le ministère de la Justice offre une consultation électronique montrant les données du titre et l'éventuelle hypothèque. Selon l'article 10, l'héritier ne peut disposer avant l'enregistrement de la succession ; le vendeur qui a hérité doit justifier de cette étape.
Nous confrontons ce que dit le registre à la réalité : numéro de parcelle et d'unité, surface, limites et description du bâtiment. Tout écart entre les pièces de la vente et la feuille du registre, qu'il s'agisse du système des actes de 1959 ou du registre réel de la loi n° 21 de 2019, doit être réglé avant la signature, car le bureau d'enregistrement teste la demande sur son propre registre.
Le bail selon la loi n° 35 de 1978 : écrit, loyer et usage
La loi n° 35 de 1978 s'applique aux immeubles loués à usage d'habitation ou autre, y compris les terrains nus, à l'exclusion des terres agricoles (article 1). L'article 5 exige un écrit pour les baux conclus après son entrée en vigueur. L'article 7 oblige le bailleur à délivrer la chose en état de servir à l'usage convenu, l'article 8 à l'entretenir, notamment toitures, escaliers, ascenseurs et canalisations d'eau ; après mise en demeure, le locataire peut obtenir l'autorisation du juge de réparer et d'en imputer le coût sur le loyer. Les articles 12 et 14 interdisent les modifications du bien, la sous-location et la cession sans le consentement du bailleur, celui-ci devant être donné par écrit exprès pour la cession.
Le loyer est dû aux échéances convenues selon l'article 10 ; celui qui le consigne auprès de l'exécution après offre régulière dans les vingt jours de l'échéance est réputé avoir payé à temps. Selon l'article 11, le loyer convenu lie les deux parties ; faute d'accord sur le loyer, chaque partie peut invoquer le loyer d'un bien similaire, au plus une fois tous les cinq ans ; si le bail est plus long, le loyer convenu s'applique jusqu'à son terme. L'article 16 maintient le bail à l'égard du nouveau propriétaire si le locataire occupe les lieux au moment du transfert. L'article 11 de la loi d'enregistrement exige l'enregistrement des baux de plus de dix ans. L'article 11 bis, ajouté par le décret-loi n° 95 de 2024, permet aux parties de convenir qu'un bail écrit et notarié, à loyer fixe payable à date fixe, constitue un titre exécutoire pour les loyers impayés, après notification au locataire et certificat attestant que le loyer n'a pas été consigné. Selon l'article 26, les appels des chambres des loyers sont portés devant le tribunal de première instance siégeant en appel.
Fin du bail et règlement des litiges : articles 19 et 20
Le bail prend fin à l'expiration du terme convenu selon l'article 19. Si le locataire reste dans les lieux au su du bailleur et sans opposition, le bail est réputé renouvelé aux mêmes conditions pour des périodes égales à celle de paiement du loyer. Celui qui veut récupérer le bien donne congé quinze jours avant si la durée ne dépasse pas trois mois, un mois si elle ne dépasse pas six mois et deux mois dans les autres cas, par acte officiel ou lettre recommandée avec accusé de réception, sauf accord contraire.
L'article 20 limite les motifs d'expulsion, même à l'échéance, sous réserve de modifications ultérieures. Les motifs comprennent le défaut de paiement du loyer dans les vingt jours de l'échéance, avec un pouvoir limité du juge si le locataire prouve un motif sérieux et paie tous les loyers dus au plus tard à la première audience, la sous-location ou cession sans autorisation, l'usage contraire au bail, la fermeture du local commercial plus de six mois sans excuse admise, la ruine de l'immeuble, la reconstruction par le propriétaire et le besoin de logement du propriétaire. La loi n° 15 de 2020 a créé une chambre des loyers à juge unique, compétente pour les litiges locatifs quelle qu'en soit la valeur.
Ce que nous contrôlons dans chaque opération immobilière au Koweït
Lorsque notre bureau du Koweït examine une opération, nous suivons toujours le même ordre. Nous vérifions la nationalité et la qualité de chaque acquéreur selon le décret-loi n° 74 de 1979 et ses modifications de 2025, suivons la propriété et les charges au registre, contrôlons le pouvoir de chaque signataire et toute procuration selon la loi n° 125 de 2023, lisons le contrat au regard des articles 70, 71 et 74 à 77 du Code civil et planifions l'enregistrement selon les articles 7 à 12 de la loi d'enregistrement. Pour les baux, nous examinons la loi n° 35 de 1978, l'enregistrement au-delà de dix ans et les règles de sortie.
Voir aussi : notre guide de création au Koweït et notre comparatif de création de sociétés dans le Golfe, ainsi que notre pratique en droit commercial et des sociétés.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien au Koweït ?
En principe non. Le décret-loi n° 74 de 1979 réserve la propriété aux Koweïtiens, assimile les ressortissants du Golfe aux Koweïtiens par la loi n° 1 de 2004 et permet à un Arabe, par décret selon l'article 3, un seul bien dans une zone résidentielle planifiée pour le logement privé du demandeur et de sa famille, jusqu'à 1 000 m², sous réserve de la résidence légale permanente, d'un revenu suffisant, de l'absence de tout autre bien immobilier au Koweït et de la réciprocité. L'acte contraire est nul et ne peut être enregistré.
Un contrat de vente signé fait-il de moi le propriétaire ?
Non. L'article 7 de la loi d'enregistrement prévoit que le droit ne passe pas sans enregistrement, ni entre les parties ni à l'égard des tiers, le contrat ne créant que des obligations personnelles. Faites enregistrer l'acte ou, si le vendeur refuse, agissez selon les articles 70 et 71 du Code civil et inscrivez l'action.
J'ai hérité d'une maison de ma mère koweïtienne sans être koweïtien : dois-je vendre ?
Selon l'article 4 modifié par le décret-loi n° 7 de 2025, l'héritier arabe sans autre bien doit disposer dans les deux ans ; celui à qui la propriété est échue de sa mère koweïtienne est exempté. Enregistrez d'abord la succession selon l'article 10 de la loi d'enregistrement.
Une société à associés étrangers peut-elle acquérir un immeuble ?
Seulement dans le cadre de l'article 8 du décret-loi de 1979 tel que modifié : sociétés cotées, fonds et portefeuilles agréés à objet immobilier, et entités d'investissement agréées par la loi n° 116 de 2013 pour le logement lié à l'exploitation ou au personnel, jamais pour spéculer. Le décret n° 195 de 2025 exclut les terrains de logement privé.
Une procuration irrévocable est-elle une voie sûre d'achat ?
Non. L'article 2 de la loi n° 125 de 2023 l'interdit, et l'article 4 a tenu les procurations existantes non régularisées pour une vente définitive, sous réserve des droits des tiers de bonne foi. Exigez une vente enregistrée et vérifiez le pouvoir du mandataire.
Que deviennent mes arrhes si je me dédis ?
Selon les articles 74 et 75 du Code civil, chaque partie peut se dédire : celui qui a versé perd la somme, celui qui l'a reçue la rend et verse autant, sauf accord contraire ou usage contraire.
Quel préavis faut-il pour mettre fin à un bail ?
L'article 19 de la loi n° 35 de 1978 exige quinze jours pour une durée jusqu'à trois mois, un mois jusqu'à six mois et deux mois au-delà, sauf accord contraire ; l'expulsion est en principe limitée aux motifs de l'article 20, sous réserve de modifications ultérieures.
Votre cabinet examine-t-il nos pièces immobilières avant paiement ?
Oui. Notre bureau du Koweït contrôle le titre, le pouvoir, les clauses du contrat et les étapes d'enregistrement au regard des textes cités. Veuillez nous contacter par notre page de contact.