Acquistare, vendere o locare un immobile in Kuwait dipende da un breve elenco di norme e da un dato pratico: la proprietà si trasferisce solo quando il trasferimento è registrato. Il codice civile (decreto-legge n. 67 del 1980) fissa le regole del contratto, la legge sulla registrazione (Decreto n. 5 del 1959) disciplina il titolo, il decreto-legge n. 74 del 1979 limita chi può essere proprietario e la legge n. 35 del 1978 regola le locazioni. Applichiamo questi testi per acquirenti, investitori, eredi e locatori, comprese le modifiche del 2025 per eredi e società.
Il quadro normativo: codice civile, legge sulla registrazione e leggi speciali
Il codice civile, decreto-legge n. 67 del 1980, contiene le regole generali: la vendita agli articoli da 454 a 519, la proprietà e la comproprietà agli articoli da 810 a 874, la locazione agli articoli da 561 a 648 e l'ipoteca ufficiale agli articoli da 971 a 1026. Accanto stanno quattro regimi speciali: la legge sulla registrazione, Decreto n. 5 del 1959, modificata dal decreto-legge n. 73 del 1979; il decreto-legge n. 74 del 1979 sulla proprietà dei non kuwaitiani; la legge n. 35 del 1978 sulla locazione immobiliare; e la legge n. 125 del 2023 sulla rappresentanza immobiliare.
Un quinto testo conta per il modo in cui si annota il titolo. La legge n. 21 del 2019 sul sistema del registro reale prevede, all'articolo 2, un registro scritto ed elettronico con un foglio separato per ogni immobile che ne indica diritti, confini e dati, tenuto dal Dipartimento di registrazione immobiliare. In ogni pratica stabiliamo prima quale registro contiene l'immobile, perché un documento valido in un sistema può fallire nell'altro.
Chi può possedere immobili: kuwaitiani, cittadini del CCG e tutti gli altri
Il punto di partenza del decreto-legge n. 74 del 1979 è che il diritto di proprietà immobiliare in Kuwait spetta ai kuwaitiani; la relazione illustrativa della modifica del 2025 conferma che comprende piena proprietà, nuda proprietà e usufrutto. I cittadini degli Stati del Golfo sono trattati come kuwaitiani per l'acquisto di terreni ed edifici dalla legge n. 1 del 2004, modificata dalla legge n. 18 del 2009. Un decreto può concedere a cittadini arabi la proprietà di un solo immobile in un'area residenziale pianificata, per l'abitazione privata del richiedente e della sua famiglia, a condizioni che comprendono la residenza legale permanente, un reddito sufficiente per acquistarlo, una superficie massima di 1.000 metri quadrati, l'assenza di altri immobili in Kuwait e la reciprocità (articolo 3).
Per gli altri privati stranieri non esiste una via generale di acquisto di abitazioni. L'atto contrario al decreto-legge è nullo e non può essere registrato; la relazione illustrativa descrive la nullità come di ordine pubblico, rilevata d'ufficio dal tribunale. L'articolo 6 della legge sulla registrazione consente all'amministrazione di accertare la cittadinanza di ogni richiedente con il passaporto o altro documento ufficiale. Il nostro consiglio costante è verificare cittadinanza e via legale prima di versare qualsiasi caparra.
La successione dopo il decreto-legge n. 7 del 2025
Il decreto-legge n. 7 del 2025, pubblicato nel febbraio 2025, ha sostituito il comma 2 dell'articolo 4 del decreto-legge n. 74 del 1979. Se un arabo eredita un immobile o una quota e non possiede altri immobili, deve disporne entro due anni dalla devoluzione; altrimenti il bene è venduto d'ufficio per suo conto, salvo decreto di esenzione. Il termine precedente era di un anno. È esente anche chi riceve la proprietà per eredità dalla madre kuwaitiana.
La registrazione resta il passaggio obbligato. L'articolo 10 della legge sulla registrazione richiede di registrare il diritto ereditario quando l'asse comprende diritti reali immobiliari, e nessun atto dell'erede può essere registrato prima. Per l'esenzione legata alla madre kuwaitiana raccogliamo la dichiarazione di successione, la prova della sua cittadinanza, i titoli e la prova che la proprietà è pervenuta per intero, perché la modifica parla di devoluzione della proprietà per eredità e la devoluzione parziale o mista richiede un esame separato.
Società, fondi ed enti d'investimento: l'articolo 8 modificato
L'articolo 8 del decreto-legge del 1979 vietava alle società con soci non kuwaitiani di possedere immobili. L'articolo 2 del decreto-legge n. 7 del 2025 vi ha aggiunto due commi. Il primo consente alle società con soci non kuwaitiani quotate nelle borse autorizzate in Kuwait, e ai fondi immobiliari e portafogli autorizzati il cui oggetto comprende operazioni immobiliari, di possedere immobili secondo regole fissate da decreto. Allo scioglimento gli immobili in natura sono ripartiti solo a kuwaitiani, mentre gli altri ricevono il valore in denaro.
Il secondo comma consente agli enti d'investimento autorizzati dalla legge n. 116 del 2013 di possedere gli immobili necessari alla loro attività, gestione o all'alloggio di investitori e dipendenti, senza scopo speculativo, con un decreto che fissa zone e limiti di disposizione e ipoteca. Il Decreto n. 195 del 2025 attua la via delle società quotate e dei fondi: l'attività immobiliare deve rientrare nell'oggetto dell'ente, terreni e unità di abitazione privata sono esclusi in modo categorico, e restano ferme la parità di trattamento dei cittadini del CCG e gli enti vigilati dalla Banca centrale. Verifichiamo lo stato del decreto attuativo per la via degli enti d'investimento prima di esprimere un parere.
La registrazione trasferisce la proprietà: articoli da 7 a 12 della legge sulla registrazione
L'articolo 7 della legge sulla registrazione è la regola attorno a cui ruota ogni pratica immobiliare kuwaitiana. Gli atti che creano, trasferiscono, modificano o estinguono un diritto reale principale su un immobile devono essere registrati; senza registrazione il diritto non nasce, non si trasferisce, non cambia e non si estingue, né tra gli interessati né verso i terzi, e l'atto non registrato produce solo obbligazioni personali. L'articolo 8 applica lo stesso alle sentenze definitive e alle divisioni, e l'articolo 9 richiede l'iscrizione dell'ipoteca.
L'articolo 12, nella versione del decreto-legge n. 73 del 1979, disciplina la procedura. La domanda si presenta all'ufficio competente per il luogo dell'immobile, dopo la verifica di identità, capacità e cittadinanza, con il titolo di proprietà e copia dell'accordo annotato nel registro del mediatore o una dichiarazione firmata dalle parti sul modello del Ministero della giustizia quando l'accordo è concluso senza mediatore. Se il richiedente precedente non sana le carenze entro quindici giorni, la domanda successiva completa è approvata.
Contratti preliminari e vendite non registrate
Molti acquisti in Kuwait iniziano con un contratto privato concluso tramite un mediatore. Secondo gli articoli 70 e 71 del codice civile, le parti di un contratto preliminare devono concludere il definitivo alle stesse condizioni nel termine convenuto; se una rifiuta, l'altra può chiedere che il preliminare sia dichiarato valido ed efficace, e la sentenza tiene luogo del contratto definitivo, ferme le condizioni della registrazione. L'articolo 11 bis 1 della legge sulla registrazione richiede di registrare o annotare tali azioni.
Il rischio di lasciare la vendita non registrata è concreto. Per l'articolo 7 l'acquirente ha solo un diritto personale verso il venditore, e un creditore o un creditore ipotecario del venditore può ancora agire sull'immobile. Una sentenza del Tribunale di primo grado kuwaitiano riferita nell'aprile 2026 ha confermato un contratto privato di vendita di un appartamento in cui il venditore aveva promesso la registrazione senza eseguirla. L'articolo 11 bis 3 dà all'acquirente la priorità sugli acquirenti successivi solo dalla registrazione o annotazione dell'azione.
Rappresentanza immobiliare e fine delle procure irrevocabili: legge n. 125 del 2023
L'articolo 1 della legge n. 125 del 2023 definisce la rappresentanza immobiliare come il contratto con cui il mandante pone un'altra persona al proprio posto per compiere un atto traslativo della proprietà su un immobile, i cui effetti vanno a favore del rappresentante o di un terzo. L'articolo 2 consente a ogni proprietario di conferire procura secondo il codice civile e la legge sulla registrazione, ma dispone, in deroga al codice civile, che la procura immobiliare non può in nessun caso essere irrevocabile.
L'articolo 4 ha concesso alle parti di procure immobiliari irrevocabili in vigore un anno dall'entrata in vigore per regolarizzare la loro posizione; altrimenti la procura è considerata vendita definitiva, salvi i diritti dei terzi di buona fede e dello Stato. Commenti di stampa del gennaio 2025 hanno messo in dubbio se l'anno decorra dalla pubblicazione o dal regolamento; verifichiamo quindi la situazione attuale caso per caso. Non accettiamo una procura irrevocabile in sostituzione di una vendita registrata.
Caparra, clausole del contratto e obblighi del venditore
Gli articoli da 74 a 77 del codice civile disciplinano la caparra. Se versata alla conclusione del contratto, dà a ciascuna parte la facoltà di recedere, salvo diversa intenzione o uso contrario. Chi recede dopo averla versata la perde; chi l'ha ricevuta la restituisce e versa altrettanto, senza considerare il danno causato. Per questo scriviamo che cosa sia la somma versata: caparra, acconto sul prezzo o quota di prenotazione.
Gli articoli da 466 a 499 fissano gli obblighi del venditore, e l'articolo 509 tratta la vendita di cosa altrui. Costruiamo il contratto sulle prove: titolo di proprietà, descrizione dell'immobile, chiara ripartizione delle spese di registrazione, cancellazione di ogni ipoteca prima del pagamento e un calendario dei pagamenti legato ai passaggi della registrazione e non alle date del calendario.
Verifica del titolo: gravami, annotazioni e visura del registro
Seguiamo il registro prima di ogni pagamento. Le ipoteche si iscrivono secondo l'articolo 9 della legge sulla registrazione, le azioni relative all'immobile si registrano o annotano secondo l'articolo 11 bis 1, e il Ministero della giustizia offre una consultazione elettronica che mostra i dati del titolo e l'eventuale ipoteca. Secondo l'articolo 10, l'erede non può disporre prima della registrazione dell'eredità; il venditore che ha ereditato deve dimostrare questo passaggio.
Confrontiamo ciò che dice il registro con la realtà: numero di particella e di unità, superficie, confini e descrizione dell'edificio. Ogni divergenza tra i documenti di vendita e il foglio del registro, sia nel sistema degli atti del 1959 sia nel registro reale della legge n. 21 del 2019, va risolta prima della firma, perché l'ufficio di registrazione verifica la domanda sul proprio registro.
La locazione secondo la legge n. 35 del 1978: forma scritta, canone e uso
La legge n. 35 del 1978 si applica agli immobili locati ad uso abitativo o altro, compresi i terreni non edificati, esclusi i terreni agricoli (articolo 1). L'articolo 5 richiede la forma scritta per i contratti conclusi dopo la sua entrata in vigore. L'articolo 7 obbliga il locatore a consegnare la cosa in stato di servire all'uso convenuto, l'articolo 8 a mantenerla, inclusi tetti, scale, ascensori e tubature dell'acqua; dopo la diffida il conduttore può ottenere l'autorizzazione del giudice a riparare e recuperare il costo dal canone. Gli articoli 12 e 14 vietano modifiche all'immobile, sublocazione e cessione senza il consenso del locatore; per la cessione occorre un'autorizzazione espressa scritta.
Il canone è dovuto alle scadenze convenute secondo l'articolo 10; il conduttore che offre legalmente il canone e lo deposita presso l'ufficio dell'esecuzione entro venti giorni dalla scadenza è considerato adempiente in tempo. L'articolo 11 stabilisce che il canone convenuto vincola entrambe le parti. Se le parti non concordano il canone, ciascuna può invocare quello di un immobile simile, ma solo una volta ogni cinque anni; se la durata della locazione è superiore, il canone concordato resta applicabile fino alla scadenza. L'articolo 16 mantiene la locazione verso il nuovo proprietario se il conduttore occupa l'immobile al momento del trasferimento. L'articolo 11 della legge sulla registrazione richiede di registrare le locazioni superiori a dieci anni. L'articolo 11 bis, aggiunto dal decreto-legge n. 95 del 2024, consente alle parti di convenire che una locazione scritta e autenticata da un notaio, con un canone fisso dovuto a una data fissa, costituisca titolo esecutivo per il canone non pagato, dopo diffida al conduttore e attestazione che il canone non è stato depositato. Ai sensi dell'articolo 26, gli appelli contro le decisioni delle sezioni locative vanno al tribunale di primo grado che siede come corte d'appello.
Fine della locazione e soluzione delle controversie: articoli 19 e 20
La locazione termina alla scadenza del termine convenuto secondo l'articolo 19. Se il conduttore resta nell'immobile con la conoscenza del locatore e senza opposizione, il contratto è considerato rinnovato alle stesse condizioni per periodi pari a quello di pagamento del canone. Chi vuole riottenere l'immobile dà preavviso quindici giorni prima se la durata non supera tre mesi, un mese se non supera sei mesi e due mesi negli altri casi, con atto ufficiale o lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, salvo diverso accordo.
L'articolo 20 limita lo sfratto ai motivi elencati, anche alla scadenza, salve successive modifiche. I motivi comprendono il mancato pagamento del canone entro venti giorni dalla scadenza, con un potere limitato del giudice se il conduttore prova un motivo serio e paga tutti i canoni dovuti entro la prima udienza, la sublocazione o cessione senza permesso, l'uso contrario al contratto, la chiusura del locale commerciale per oltre sei mesi senza motivo ammesso, il rischio di crollo dell'edificio, la ricostruzione da parte del proprietario e il bisogno abitativo del proprietario. La legge n. 15 del 2020 ha creato una sezione per le locazioni con giudice monocratico, con competenza esclusiva sulle controversie locative qualunque ne sia il valore.
Che cosa verifichiamo in ogni operazione immobiliare in Kuwait
Quando il nostro ufficio del Kuwait esamina un'operazione, seguiamo sempre la stessa sequenza. Verifichiamo cittadinanza e status di ogni acquirente secondo il decreto-legge n. 74 del 1979 e le sue modifiche del 2025, seguiamo proprietà e gravami nel registro, controlliamo i poteri di ogni firmatario e ogni procura secondo la legge n. 125 del 2023, leggiamo il contratto alla luce degli articoli 70, 71 e da 74 a 77 del codice civile e pianifichiamo la registrazione secondo gli articoli da 7 a 12 della legge sulla registrazione. Per le locazioni esaminiamo la legge n. 35 del 1978, la registrazione oltre dieci anni e le regole di uscita.
Si veda anche: la nostra guida alla costituzione in Kuwait, il nostro confronto sulle costituzioni nel Golfo e la nostra pratica di diritto commerciale e societario.
Domande frequenti
Uno straniero può acquistare un immobile in Kuwait?
Di regola no. Il decreto-legge n. 74 del 1979 limita la proprietà ai kuwaitiani, equipara i cittadini del Golfo con la legge n. 1 del 2004 e consente a cittadini arabi, con decreto ai sensi dell'articolo 3, un solo immobile in un'area residenziale pianificata per l'abitazione privata del richiedente e della sua famiglia, fino a 1.000 metri quadrati, con residenza legale permanente, reddito sufficiente, assenza di altri immobili in Kuwait e reciprocità. Gli atti contrari sono nulli e non possono essere registrati.
Un contratto di vendita firmato mi rende proprietario?
No. L'articolo 7 della legge sulla registrazione prevede che il diritto non si trasferisce senza registrazione, né tra le parti né verso i terzi, e il contratto crea solo obbligazioni personali. Registri l'atto oppure, se il venditore rifiuta, eserciti l'azione degli articoli 70 e 71 del codice civile e la registri.
Ho ereditato una casa da mia madre kuwaitiana senza essere kuwaitiano: devo vendere?
Secondo l'articolo 4 come modificato dal decreto-legge n. 7 del 2025, l'erede arabo senza altri immobili deve disporne entro due anni; chi riceve la proprietà dalla madre kuwaitiana è esente. Registri prima l'eredità secondo l'articolo 10 della legge sulla registrazione.
Una società con soci stranieri può acquistare immobili?
Solo nell'ambito dell'articolo 8 modificato: società quotate, fondi e portafogli autorizzati con oggetto immobiliare ed enti d'investimento autorizzati dalla legge n. 116 del 2013 per l'attività o l'alloggio dei dipendenti, non per speculare. Il Decreto n. 195 del 2025 esclude i terreni per abitazione privata.
Una procura irrevocabile è una via sicura per acquistare?
No. L'articolo 2 della legge n. 125 del 2023 la vieta, e l'articolo 4 ha considerato vendita definitiva le procure esistenti non regolarizzate, salvi i diritti dei terzi di buona fede. Pretenda una vendita registrata e verifichi i poteri del procuratore.
Che cosa accade alla mia caparra se recedo?
Secondo gli articoli 74 e 75 del codice civile, ciascuna parte può recedere: chi ha versato perde la somma, chi l'ha ricevuta la restituisce e versa altrettanto, salvo diverso accordo o uso contrario.
Quale preavviso serve per porre fine a una locazione?
L'articolo 19 della legge n. 35 del 1978 richiede quindici giorni per durate fino a tre mesi, un mese fino a sei mesi e due mesi negli altri casi, salvo diverso accordo; lo sfratto è in genere limitato ai motivi dell'articolo 20, salve successive modifiche.
Il vostro studio esamina i nostri documenti immobiliari prima del pagamento?
Sì. Il nostro ufficio del Kuwait verifica titolo, poteri, clausole del contratto e passaggi della registrazione alla luce delle norme citate. La invitiamo a contattarci tramite la nostra pagina dei contatti.