Un hôtel au Koweït est autorisé par le ministère de l'Information, et non par le ministère du Commerce et de l'Industrie, même si la licence commerciale de ce dernier reste une pièce exigée. Depuis que la décision du Conseil des ministres n° 441 de 2015 a rattaché le secteur du tourisme au ministère de l'Information, la licence hôtelière relève des décisions de ce ministère, aujourd'hui surtout de la décision ministérielle n° 833 de 2022 sur la licence des activités médiatiques et touristiques, telle que modifiée. Selon son article 12, un hôtel ne peut être créé ou exploité que par une société constituée selon la loi sur les sociétés. Cet article explique l'articulation avec la loi sur les licences commerciales, le contenu de la demande, le classement et le renouvellement, et ce que l'exploitant, le propriétaire ou le prêteur doivent prévoir dans les contrats.
Le cadre juridique : qui autorise un hôtel au Koweït
La décision ministérielle n° 833 de 2022 a été prise le 19 juin 2022 et a remplacé des décisions antérieures du ministère de l'Information, dont la décision n° 18 de 2016 sur les licences d'exploitation des établissements touristiques, hôteliers et des complexes, et la décision n° 123 de 2016 sur l'activité de réservation d'hôtels et de biens. Elle a été modifiée par la décision n° 934 de 2022, qui a remplacé ses articles 2, 5, 14 et 15, puis par les décisions n° 16 et n° 60 de 2023. L'article 11 désigne le département du tourisme pour recevoir les demandes relatives aux hôtels, appart-hôtels, complexes, voyages touristiques organisés et guidage touristique intérieur, parcs de loisirs, plages et littoraux.
Deux régimes s'appliquent donc côte à côte. Le ministère de l'Information délivre la licence touristique pour l'activité hôtelière. Le ministère du Commerce et de l'Industrie délivre la licence commerciale selon la loi n° 111 de 2013 sur les licences des établissements commerciaux, et l'article 2 de la décision 833, tel que remplacé, en exige une copie avec la demande. Notre conseil constant est de planifier toute la séquence avant de signer un bail ou un contrat de gestion, car une approbation manquante bloque le reste.
Un hôtel ne peut être exploité que par une société (articles 12 et 13)
L'article 12 de la décision 833, lu avec la loi sur les sociétés (loi n° 1 de 2016), pose une exception au chapitre général : un établissement hôtelier ne peut être créé ou exploité que par une société existant selon cette loi et après obtention d'une licence du ministère de l'Information. Un commerçant individuel, un propriétaire étranger sans entité koweïtienne et une société de fait ne peuvent donc pas détenir une licence hôtelière.
L'article 13 ajoute une règle de calendrier que les investisseurs négligent souvent : la société qui veut créer ou exploiter un hôtel touristique doit obtenir l'approbation du ministère de l'Information avant le début de la construction du bâtiment. L'approbation du projet vient donc en premier, et les contrats de construction devraient en dépendre. Lorsqu'un investisseur étranger se trouve derrière la société, le régime d'investissement direct de la loi n° 116 de 2013, que la décision cite aussi, peut faire intervenir l'autorité koweïtienne de promotion de l'investissement direct ; la structure doit être vérifiée avant la demande.
La licence commerciale selon la loi n° 111 de 2013
L'article 1 de la loi n° 111 de 2013 interdit d'ouvrir ou de posséder un établissement pour le commerce, une profession ou un métier sans licence du ministère du Commerce et de l'Industrie, sauf si des lois spéciales régissent l'activité, et oblige le ministère à délivrer la licence lorsque les conditions sont remplies, le refus n'étant possible que faute de ces conditions. L'article 2 fixe les conditions du demandeur, notamment la nationalité du Koweït ou d'un autre État du Conseil de coopération du Golfe pour le titulaire, et exige d'une société ou succursale étrangère le respect des règles applicables aux sociétés étrangères.
L'article 6 permet de délivrer la licence à titre provisoire pour une durée fixée par les règlements, pendant laquelle le titulaire doit obtenir les autres approbations relatives à l'activité et à l'aptitude du site. Si la période provisoire s'achève sans ces approbations par la faute du demandeur, la licence provisoire est annulée. Pour un hôtel, cela signifie que la licence commerciale, la licence touristique et les approbations de construction doivent être séquencées en tenant compte de la date d'ouverture, avec une solution de repli si un organisme est lent.
Le dossier de demande hôtelière (article 14 remplacé et approbations associées)
L'article 14 de la décision 833, tel que remplacé en 2022, énumère les pièces d'une licence hôtelière : l'acte constitutif et les statuts, l'extrait du registre du commerce, la licence commerciale, la certification de signature, la carte d'identité civile, le contrat de la société de gestion s'il y en a une, le titre de propriété ou le bail, le plan touristique, le plan de structure et l'étude de faisabilité économique. L'article 2, tel que remplacé, ajoute un extrait de casier judiciaire sans crime ni infraction contre l'honneur ou la probité sauf réhabilitation, et le reçu des droits.
Les pages de service du ministère demandent aussi l'approbation de la municipalité du Koweït, la licence de la direction des pompiers, l'attestation du ministère des Affaires sociales et du Travail, la licence de publicité et le numéro civil de l'immeuble auprès de l'Autorité publique d'information civile. Dans le texte initial de l'article 14, un certificat de classement et une garantie bancaire de 10 000 dinars figuraient dans la liste. Le texte de remplacement ne les mentionne plus, et le classement passe désormais par l'article 15. Comme les modifications de 2023 n'ont pas fait partie de notre examen, nous confirmons la liste actuelle avec le ministère avant le dépôt.
Délai de décision, durée de la licence et droits (articles 4, 5, 16 et annexe 1)
L'article 4 de la décision 833 donne dix jours au département pour étudier la demande. Si elle est complète, le sous-secrétaire adjoint décide dans les vingt jours de la réception, et un refus doit être motivé. Si trente jours s'écoulent sans décision, la demande est réputée refusée. Le demandeur peut former un recours devant le ministre dans les soixante jours du refus, et le silence sur le recours vaut aussi refus.
L'article 5, tel que remplacé, fixe une durée de trois ans, renouvelable, la demande de renouvellement devant être déposée au moins soixante jours avant l'expiration. Pour les hôtels, l'article 16 dans sa version initiale fait exception et prévoit un an renouvelable sur demande. L'annexe 1 fixe les droits d'un hôtel à 1 000 dinars pour la délivrance, 500 pour le renouvellement, 100 pour la modification et 1 000 pour le transfert. La page de service électronique du ministère affiche actuellement un droit fixe différent pour la licence d'exploitation d'un hôtel ; le montant doit donc être confirmé au dépôt, et l'agenda de renouvellement doit suivre la durée en vigueur.
Le classement de l'hôtel (article 15 remplacé)
L'article 15, tel que remplacé par la décision 934 de 2022, exige que l'établissement demande son classement dans les six mois de son entrée en exploitation. Le Comité permanent de classement des établissements hôteliers doit alors le classer dans les six mois de la réception de la demande selon les critères de classement, et les classements hôteliers sont refaits au moins tous les trois ans.
Sur le plan contractuel, le nombre d'étoiles est à la fois une promesse commerciale et un statut réglementaire. Un contrat de marque qui garantit une catégorie précise devrait dire qui prépare le dossier de classement, qui paie les modifications exigées par le comité et ce qui se passe si le comité classe l'hôtel en dessous du standard de la marque.
Société de gestion, droits sur l'immeuble et changement d'exploitant (articles 6 et 7)
La demande selon l'article 14 exige le contrat de la société de gestion, s'il y en a une, et le titre de propriété ou le bail. Un contrat de gestion doit préciser que le titulaire reste le détenteur de la licence, indiquer qui supporte les droits et les amendes, et prévoir ce qu'il advient du dossier de licence si le gestionnaire change.
L'article 6 de la décision 833 oblige le titulaire à informer le département dans les quinze jours s'il souhaite mettre fin à la licence ou la suspendre, changer de nom ou d'adresse, ou modifier des données de la demande. L'article 7 déclare nulle toute location de la licence, interdit la vente ou la cession sans approbation préalable du ministère, exige de l'acquéreur les conditions de l'article 2 et donne aux héritiers six mois à compter du décès pour demander le transfert. La vente d'un hôtel doit donc être subordonnée à l'approbation, et une licence ne peut pas être sous-louée à un exploitant.
Appart-hôtels, complexes et activités de voyage (articles 17 et 18)
L'article 17 prévoit un autre dossier pour les appart-hôtels, complexes et voyages touristiques intérieurs organisés : la copie de la licence commerciale et une garantie bancaire inconditionnelle et irrévocable d'une banque locale au profit du ministère de 10 000 dinars, valable pendant toute la durée de la licence et trois mois après son expiration ou son annulation, avec une déclaration autorisant le ministère à réaliser la garantie en tout ou partie pour les clients du titulaire selon l'article 9.
L'article 18 oblige le titulaire de ce chapitre à afficher la licence du ministère en un lieu visible et à utiliser un contrat écrit indiquant au minimum le service et son niveau, le nom et l'adresse de l'hôtel, le nombre de nuits et leurs prix en dinars koweïtiens, les dates de réservation et les caractéristiques et la situation du bien. Un exploitant d'appartements meublés qui vend des nuits par ses propres canaux doit vérifier ses conditions de réservation au regard de cette liste, car le contenu du contrat est prescrit et non laissé aux parties.
Plaintes, sanctions et garantie (articles 8 à 10)
L'article 8 de la décision 833 crée un comité permanent présidé par le sous-secrétaire ou un délégué pour recevoir et examiner les plaintes liées aux activités autorisées, avec le pouvoir d'entendre les intéressés. Selon l'article 9, si une violation est établie sans justification, le comité peut recommander un avertissement écrit, la déduction du préjudice financier du plaignant sur la garantie visée aux articles 14 et 17, ou la fermeture de l'établissement ou l'annulation de la licence si la violation n'est pas supprimée dans la semaine de l'avertissement ou se répète deux fois dans l'année.
L'article 10 exige une décision du ministre pour approuver ces recommandations, notifiée dans les trois jours, et, avant une décision de fermeture ou d'annulation, un avertissement donnant une semaine pour supprimer la cause. La leçon pratique est qu'un hôtel dispose d'un court délai pour répondre à une plainte.
Annulation et sanctions selon la loi n° 111 de 2013 (articles 11 à 13)
L'article 11 de la loi n° 111 de 2013 énumère neuf cas d'annulation d'une licence commerciale, dont la dissolution de la société, la demande du titulaire, l'absence d'exercice de l'activité pendant six mois consécutifs sans en informer le ministère, le défaut de renouvellement dans l'année suivant l'expiration, l'obtention de la licence sur de fausses données ou des documents falsifiés et la violation des conditions attachées à la licence.
L'article 12 punit les cas de fausses données et de violation sanitaire d'un emprisonnement d'un an au plus et d'une amende de 1 000 à 5 000 dinars, ou de l'une de ces peines, sauf si une autre loi prévoit une peine plus lourde. L'article 13 prévoit la fermeture administrative dans les cas des points cinq à neuf de l'article 11.
Réservation en ligne, données des clients et droit de la consommation
La décision 833 a abrogé la décision n° 123 de 2016 sur la réservation d'hôtels et de biens, et l'article 18 prescrit le contenu minimal du contrat pour les activités de réservation touristique de cette section. Un hôtel qui vend par une plateforme devrait prévoir dans le contrat de plateforme qui accepte la réservation, qui détient les fonds, qui peut modifier un prix ou rembourser et comment un double débit est corrigé, et comparer les conditions affichées par la plateforme avec la liste de l'article 18.
Les données des clients conservées dans des registres électroniques relèvent de la loi n° 20 de 2014 sur les transactions électroniques. Selon l'article 1, le règlement sur la protection de la vie privée des données édicté par l'Autorité de régulation des communications et des technologies de l'information par la décision n° 26 de 2024 s'applique aux prestataires de services licenciés par la CITRA, et non aux hôtels du seul fait qu'ils traitent des données de clients. Un hôtel doit vérifier si un prestataire de sa chaîne de réservation ou de données détient une licence de la CITRA et répartir en conséquence les obligations applicables. La vente à distance relève aussi de la loi n° 20 de 2014 sur les transactions électroniques et de la loi n° 39 de 2014 sur la protection du consommateur. Un hôtel doit consigner la base juridique de chaque usage des données des clients, la durée de conservation et chaque sous-traitant, y compris la plateforme et tout service de réservation externalisé.
Ce que nous examinons dans une opération hôtelière ou touristique au Koweït
Pour un dossier hôtelier au Koweït, nous partons de la chaîne des licences. Nous vérifions la licence du ministère de l'Information et sa durée selon les articles 5 et 16, la licence commerciale selon la loi n° 111 de 2013, l'approbation préalable à la construction selon l'article 13, les pièces de la demande selon les articles 2 et 14 et l'état du classement selon l'article 15. Nous comparons ensuite le titre ou le bail, le contrat de gestion et le contrat de marque avec les noms figurant sur la licence, contrôlons les avis de changement selon l'article 6 et les approbations de transfert selon l'article 7, et examinons l'historique des plaintes et toute garantie selon les articles 9 et 17.
Voir aussi : notre guide de création au Koweït et notre guide du droit du travail au Koweït, ainsi que notre pratique en droit commercial et des sociétés.
Questions fréquentes
Quelle autorité délivre la licence d'un hôtel au Koweït ?
Le ministère de l'Information, par son département du tourisme, selon l'article 11 de la décision ministérielle n° 833 de 2022. Le ministère du Commerce et de l'Industrie délivre toujours la licence commerciale selon la loi n° 111 de 2013, dont une copie fait partie de la demande selon l'article 2 de la décision.
Une personne physique ou un propriétaire étranger sans société locale peut-il détenir une licence hôtelière ?
Non. L'article 12 de la décision 833 ne permet de créer ou d'exploiter un hôtel qu'à une société constituée selon la loi sur les sociétés et autorisée par le ministère de l'Information. Un investisseur étranger a besoin d'une entité koweïtienne, et la voie d'investissement de la loi n° 116 de 2013 doit être vérifiée d'abord.
Quand l'approbation d'un nouvel hôtel doit-elle être obtenue ?
L'article 13 exige l'approbation du ministère de l'Information avant le début de la construction du bâtiment ; elle précède donc le contrat de construction.
Combien de temps le ministère met-il à décider ?
Selon l'article 4, le département étudie le dossier en dix jours et la décision intervient dans les vingt jours de la réception. Si trente jours s'écoulent sans décision, la demande est réputée refusée, et le recours devant le ministre doit être formé dans les soixante jours.
Quelle est la durée d'une licence hôtelière ?
L'article 5, tel que remplacé, donne trois ans comme durée générale, mais l'article 16 dans sa version initiale prévoit pour les hôtels un an renouvelable. La demande de renouvellement est due au moins soixante jours avant l'expiration selon l'article 5, et nous confirmons la durée actuelle avec le ministère en raison des modifications ultérieures.
Quand l'hôtel doit-il être classé ?
L'article 15, tel que remplacé, exige une demande dans les six mois du début d'exploitation, une décision du Comité permanent dans les six mois de la demande et un nouveau classement au moins tous les trois ans.
Une licence hôtelière peut-elle être louée ou vendue ?
Une location de la licence est nulle selon l'article 7, et la vente ou la cession exige l'approbation préalable du ministère, l'acquéreur devant remplir les conditions de l'article 2. Les héritiers ont six mois à compter du décès pour demander le transfert.
Comment obtenir un conseil sur un projet hôtelier précis au Koweït ?
Contactez notre équipe par la page de contact, si possible avec la licence commerciale, le titre ou le bail et les contrats d'exploitation ; notre bureau du Koweït examinera le dossier au regard de la décision et de la loi et vous indiquera ce qu'il faut corriger en premier.