I progetti alberghieri e turistici in Egitto sono disciplinati dalla Legge n. 8 del 2022, che promulga la Legge sulle strutture alberghiere e turistiche, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale il 6 marzo 2022, e dal relativo Regolamento di attuazione, emanato con Decreto del Primo ministro n. 705 del 2023. La legge fa della licenza del ministero competente per il turismo la condizione per gestire o dirigere qualsiasi struttura alberghiera o turistica, fissa un calendario legale per la pratica di licenza e collega alle violazioni multe, chiusura e revoca.
Il quadro normativo e le strutture interessate
L'articolo 1 della legge di promulgazione estende il nuovo testo a tutte le strutture alberghiere e turistiche, salvo quelle di proprietà o gestite dal Ministero della Difesa, dal Ministero dell'Interno o dagli enti da essi dipendenti. L'articolo 4 della legge di promulgazione abroga la Legge n. 1 del 1973 e la Legge n. 1 del 1992. L'articolo 5 richiedeva il Regolamento di attuazione entro sei mesi.
L'articolo 1 della legge distingue due famiglie di strutture. Le strutture alberghiere comprendono alberghi, villaggi turistici, alberghi galleggianti, alberghi storici e boutique, dahabeya, eco-lodge, campi safari, campeggi, residence alberghieri e unità ricettive. Le strutture turistiche comprendono ristoranti, caffetterie, food truck, night club, discoteche, negozi di souvenir, trasporti ed escursioni turistiche, centri di immersione, safari e attività marine, e centri salute e sport all'interno degli alberghi.
Una licenza per ogni attività (articoli 7 e 8)
Secondo l'articolo 7 della legge, una struttura può essere gestita o diretta solo in base a una licenza rilasciata dal ministero competente secondo la legge e il suo regolamento. L'articolo aggiunge un livello personale: nessuno può dirigere una struttura o fungere da supervisore senza una licenza speciale del ministero, con una tassa non inferiore a 300 e non superiore a 20.000 sterline egiziane, rinnovata ogni anno con la metà di tale tassa.
L'articolo 8 indica il contenuto della licenza: tipo di struttura, indirizzo, titolare e direttore responsabile della gestione o supervisore delle attività, oltre ad altri dati stabiliti dal regolamento. La licenza di un albergo può comprendere anche una o più strutture turistiche situate al suo interno, annesse o affiliate, secondo le regole fissate con decisione del ministro competente.
La domanda e il calendario legale (articoli da 9 a 11)
L'articolo 9 richiede che la domanda sia presentata sul modulo del ministero. Il ministero deve comunicare l'accettazione preliminare o un rifiuto motivato entro trenta giorni lavorativi; il silenzio vale accettazione preliminare. Secondo l'articolo 10, entro una settimana comunica i requisiti generali e speciali, e nella settimana successiva il richiedente versa una tassa di ispezione non inferiore a 500 e non superiore a 100.000 sterline egiziane. Le altre autorità coinvolte devono approvare, rifiutare con motivazione o chiedere una sola volta ulteriori documenti entro quarantacinque giorni; il silenzio vale approvazione.
Soddisfatti i requisiti, l'articolo 10 obbliga il ministero a rilasciare la licenza entro trenta giorni, o a indicare nello stesso termine i requisiti mancanti. L'articolo 11 fissa la tassa di licenza tra 1.000 e 1.000.000 di sterline egiziane e precisa che comprende tutte le tasse dovute alle altre autorità. L'articolo 6 del regolamento elenca i dati della domanda, tra cui il proprietario dell'immobile e il rapporto giuridico tra questi e il richiedente o gestore, la categoria prevista e il calendario del personale, con almeno il dieci per cento della forza di piena capacità già formata all'avvio.
Gli uffici di accreditamento e i loro certificati (articoli da 13 a 17)
Il capitolo terzo della legge crea un livello privato di verifica. Ai sensi dell'articolo 13, il Comitato permanente rilascia la licenza agli uffici di accreditamento dietro una tassa da 5.000 a 50.000 sterline egiziane, rinnovata ogni anno con la metà, e tiene un registro degli uffici. Secondo l'articolo 14, l'ufficio rilascia sotto la propria responsabilità un certificato valido un anno che attesta il rispetto dei requisiti di licenza; il richiedente lo deposita presso il ministero con i documenti di supporto.
L'articolo 15 obbliga il ministero ad accettare tali certificati, fatto salvo il diritto di ispezionare con le autorità competenti, e gli consente di dichiarare nullo il certificato non conforme alle regole. L'articolo 17 li considera documenti ufficiali ai fini del Codice penale; un certificato contrario al vero comporta la perdita del valore dell'assicurazione e, in caso di recidiva, la cancellazione dell'ufficio dal registro.
Proprietario, gestore, marchio e direttore: come strutturare i contratti
La legge disciplina la gestione, non l'edificio, e l'articolo 1 definisce il titolare come la persona che gestisce e dirige la struttura in forza della licenza del ministero. L'articolo 6 del regolamento di esecuzione richiede che la domanda indichi il proprietario dell'immobile e il rapporto giuridico tra questi e il richiedente o gestore, e l'articolo 7 dello stesso regolamento fa figurare nella licenza il titolare, il rappresentante legale, il direttore responsabile o la società di gestione e il supervisore delle operazioni.
In un contratto di gestione alberghiera verifichiamo tre punti rispetto alla legge. Il contratto deve indicare chi detiene la licenza della struttura e chi la licenza personale di direttore ai sensi dell'articolo 7. Deve ripartire il costo di tasse e multe, ricordando che l'articolo 41 sottopone il direttore di una persona giuridica alle stesse pene quando era a conoscenza della violazione e la sua inosservanza dei doveri di gestione vi ha contribuito, e che la persona giuridica risponde in solido di multe e risarcimenti. Deve infine dire che cosa accade alla licenza alla cessazione del contratto, perché la licenza non segue automaticamente il marchio.
Modifiche all'edificio o all'attività (articoli 12 e 18)
L'articolo 12 vieta ogni modifica sostanziale della struttura o della sua attività licenziata senza la previa approvazione del ministero, concessa dopo il pagamento della tassa di ispezione dell'articolo 10. L'articolo 9 del regolamento vi comprende qualsiasi cambiamento dei disegni architettonici o delle specifiche tecniche in base ai quali la licenza è stata rilasciata. La violazione è punita dall'articolo 38 con una multa da 50.000 a 500.000 sterline egiziane, e l'articolo 44 inserisce la modifica contraria alla legge tra i motivi di revoca.
Eventi e fiere seguono un regime diverso. L'articolo 18 consente al ministro competente di rilasciare permessi temporanei per strutture allestite occasionalmente per eventi, festività e esposizioni, dietro una tassa da 10.000 a 100.000 sterline egiziane. L'articolo 8 del regolamento di esecuzione fissa il permesso a un massimo di tre mesi, rinnovabile per un periodo analogo, con tasse che dipendono da dimensione e località: ad esempio 35.000 sterline per una piccola struttura alberghiera fuori dalla costa nord-occidentale e 75.000 per un centro di immersione, safari o attività marine in tutto il paese.
Cessione della licenza, decesso e cambio di gestore
L'articolo 25 della legge consente di cedere la licenza a una persona che soddisfi i requisiti generali e speciali, dietro una tassa non inferiore a 10.000 e non superiore a 2.000.000 di sterline egiziane. Il cedente resta responsabile dell'applicazione della legge fino all'approvazione e al completamento della cessione, quindi un contratto di vendita non dovrebbe considerare la firma come il momento del passaggio del rischio. Il regolamento di esecuzione fissa i documenti e le condizioni e, per nostra esperienza, l'amministrazione competente decide entro trenta giorni da un fascicolo completo. L'articolo 43 inserisce la violazione dell'articolo 25 tra i motivi di chiusura amministrativa, per cui il trasferimento di un albergo in attività dovrebbe essere subordinato all'approvazione.
L'articolo 20 disciplina il decesso. Gli eredi o il loro rappresentante devono informare il ministero entro trenta giorni dal decesso e di nuovo entro trenta giorni dal certificato ereditario, designando un rappresentante responsabile del rispetto della legge, e trasferire la licenza al proprio nome entro sei mesi dalla scadenza del termine di notifica. Se cambia solo il gestore, raccomandiamo un protocollo di passaggio che mantenga responsabile il titolare uscente per la sicurezza degli ospiti, le comunicazioni e le tasse finché il ministero non abbia registrato il nuovo titolare e direttore.
Obblighi verso gli ospiti, prezzi e comunicazioni (articoli 18, 19 e 22)
L'articolo 19 rinvia al regolamento di esecuzione gli obblighi del titolare verso gli ospiti, e tale regolamento comprende la non discriminazione tra gli ospiti, la registrazione dei dati degli ospiti, l'esposizione di nome, categoria e attività licenziata della struttura insieme alla linea di assistenza del ministero, la pubblicazione dei prezzi approvati di cibi e bevande comprensivi di servizio e imposte, il rilascio di una fattura dettagliata e la comunicazione al ministero dei cambi di personale entro quarantotto ore. L'articolo 18 consente al ministro di fissare, con l'approvazione del Comitato ministeriale, una politica dei prezzi dell'alloggio, comprese tariffe minime, quindi la determinazione delle tariffe in un contratto di gestione va confrontata con ogni decisione in vigore.
L'articolo 22 impone un obbligo mensile: nella prima settimana di ogni mese il gestore deve inviare al ministero, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, l'elenco degli ospiti del mese precedente, coerente con gli elenchi giornalieri trasmessi alla polizia del turismo competente. Secondo l'articolo 40, la violazione è punita con la reclusione fino a sei mesi e con una multa da 5.000 a 50.000 sterline egiziane, o con una sola di queste pene.
Alcolici, narghilè, gioco d'azzardo e locali all'interno dell'albergo (articoli 23 e 24)
L'articolo 23 vieta alle strutture turistiche di servire bevande alcoliche o narghilè senza una licenza speciale del ministero. La tassa non è inferiore a 1.000 e non è superiore a 100.000 sterline egiziane, con categorie fissate dal Comitato permanente, e la licenza è rinnovata ogni anno dietro la metà della tassa.
L'articolo 24 consente il gioco d'azzardo solo ai non egiziani, nelle strutture e alle condizioni fissate con decisione del ministro competente, con un canone non superiore alla metà dei ricavi del gioco. La violazione degli articoli 12, 23 o 24 è punita dall'articolo 38 con una multa da 50.000 a 500.000 sterline egiziane e, in caso di recidiva, con la reclusione da sei mesi a un anno e una multa raddoppiata, o con una delle due pene.
Prenotazioni online, dati degli ospiti e tutela dei consumatori
La legge alberghiera non disciplina direttamente le piattaforme, quindi le strutture di prenotazione si verificano alla luce del diritto generale. La Legge n. 151 del 2020 sulla protezione dei dati personali e il suo regolamento, emanato con Decisione ministeriale n. 816 del 2025, si applicano ai dati di identità, pagamento e contatto degli ospiti, e il regolamento ha aperto nel novembre 2025 un periodo di adeguamento di un anno. L'albergo che raccoglie dati di passaporto per gli elenchi dell'articolo 22 deve documentare base giuridica, tempi di conservazione e responsabili del trattamento, comprese piattaforme e sistemi di prenotazione esternalizzati.
La Legge n. 181 del 2018 sulla tutela dei consumatori disciplina i doveri di informazione, pubblicità e rimborso del fornitore verso gli ospiti. Consigliamo che il contratto con una piattaforma indichi chi accetta la prenotazione, chi detiene i fondi, chi può modificare un prezzo o rimborsare e come si corregge un doppio addebito, perché l'articolo 18 della legge alberghiera sui prezzi e gli obblighi di esposizione del regolamento vincolano il titolare, non la piattaforma.
Ispezioni, sanzioni, chiusura, revoca e licenze esistenti
L'articolo 30 della legge impone alle autorità diverse dai servizi di sicurezza di coordinarsi con il ministero prima di ispezionare una struttura licenziata. L'articolo 37 punisce la gestione di una struttura senza licenza con una multa da 50.000 a 500.000 sterline egiziane e, in caso di recidiva, con la reclusione da sei mesi a un anno e una multa raddoppiata, o con una delle due pene, oltre alla chiusura a spese del trasgressore. L'articolo 42 consente al ministro di transigere la maggior parte delle violazioni, diverse da quelle che danneggiano la reputazione turistica, la sicurezza, la salute pubblica o l'ambiente, una volta eliminata la causa, per il doppio della multa minima, il che estingue l'azione penale.
L'articolo 43 consente al ministro di ordinare la chiusura amministrativa per le violazioni elencate, in genere dopo diffida e quindici giorni per rimediare. L'articolo 44 consente la revoca, ad esempio dopo due anni consecutivi di sospensione dell'attività, in caso di demolizione o trasferimento di una struttura fissa o dopo tre chiusure nello stesso anno, con un termine di trenta giorni prima dell'esecuzione. Le licenze esistenti restano valide ai sensi dell'articolo 2 della legge di promulgazione, ma i titolari devono regolarizzarsi entro un anno dalla pubblicazione della decisione ministeriale sui requisiti speciali, termine che il Primo ministro può prorogare fino a due anni complessivi ai sensi dell'articolo 2 del Decreto n. 705 del 2023.
Che cosa verifichiamo in un'operazione alberghiera o turistica
Quando esaminiamo un fascicolo alberghiero in Egitto partiamo dalla licenza e procediamo verso l'esterno. Controlliamo la licenza della struttura, la licenza personale del direttore, le licenze per alcolici o narghilè e ogni permesso temporaneo rispetto agli articoli 7, 8, 23 e 18, poi confrontiamo i dati della licenza con il titolo di proprietà, la locazione e i contratti di gestione e di marchio secondo l'articolo 6 del regolamento di esecuzione. Leggiamo il certificato di accreditamento e la sua data secondo gli articoli 14 e 15, la registrazione delle modifiche secondo l'articolo 12, gli elenchi mensili degli ospiti secondo l'articolo 22 e la storia di chiusure e revoche secondo gli articoli 43 e 44. Verifichiamo inoltre a che punto sia la regolarizzazione di una licenza più datata e chi paghi l'eventuale tassa.
Si veda anche: la nostra guida alla costituzione in Egitto e la nostra guida agli incentivi della legge sugli investimenti 72 del 2017, oltre alla nostra pratica di diritto commerciale e societario.
Domande frequenti
Un albergo può operare mentre la domanda di licenza è in corso?
No. L'articolo 7 della legge consente di operare solo con una licenza, e l'articolo 37 punisce l'attività senza licenza con una multa da 50.000 a 500.000 sterline egiziane e, in caso di recidiva, con la reclusione e una multa raddoppiata, o con una delle due pene, oltre alla chiusura.
Di quanto tempo dispone il ministero per decidere?
L'articolo 9 concede trenta giorni lavorativi per l'accettazione preliminare, e il silenzio vale accettazione, mentre l'articolo 10 concede quarantacinque giorni alle altre autorità, con il silenzio come approvazione, e poi trenta giorni per rilasciare la licenza una volta soddisfatti i requisiti. Il rigetto per requisiti mancanti deve essere comunicato entro lo stesso termine di trenta giorni.
La persona che dirige l'albergo ha bisogno di una licenza distinta?
Sì. L'articolo 7 vieta di dirigere o supervisionare una struttura senza licenza speciale, rilasciata per una tassa da 300 a 20.000 sterline egiziane e rinnovata ogni anno con la metà. La licenza della struttura riporta inoltre il direttore responsabile o la società di gestione ai sensi dell'articolo 8 e dell'articolo 7 del regolamento.
Possiamo cambiare la disposizione o aggiungere un ristorante dopo il rilascio della licenza?
Solo con la previa approvazione del ministero e il pagamento della tassa di ispezione ai sensi dell'articolo 12. L'articolo 9 del regolamento considera sostanziale ogni cambiamento dei disegni o delle specifiche licenziate, e una modifica non approvata è punita dall'articolo 38 e può portare alla revoca ai sensi dell'articolo 44.
Una licenza alberghiera può essere venduta con l'azienda?
Può essere ceduta, ai sensi dell'articolo 25, a una persona che soddisfi i requisiti generali e speciali, con approvazione del ministero e tassa da 10.000 a 2.000.000 di sterline egiziane. Fino all'approvazione il cedente resta responsabile, e la violazione dell'articolo 25 può portare alla chiusura ai sensi dell'articolo 43.
Il certificato di un ufficio di accreditamento basta da solo?
Il ministero deve accettarlo ai sensi dell'articolo 15, ma può ancora ispezionare e dichiarare nullo un certificato non conforme. È valido un anno ai sensi dell'articolo 14, e un certificato falso comporta la perdita dell'assicurazione dell'ufficio ai sensi dell'articolo 17.
Che cosa accade se omettiamo l'elenco mensile degli ospiti?
L'articolo 22 lo richiede nella prima settimana di ogni mese, con raccomandata, coerente con gli elenchi della polizia del turismo, e l'articolo 40 punisce la violazione con la reclusione fino a sei mesi e una multa da 5.000 a 50.000 sterline egiziane, o con una sola di queste pene.
Come posso ottenere consulenza su un progetto alberghiero specifico in Egitto?
Contatti il nostro team tramite la pagina dei contatti, possibilmente con licenza, titolo di proprietà e contratti di gestione; il nostro ufficio del Cairo esaminerà il fascicolo rispetto alla legge e Le indicherà che cosa correggere per primo.