يحكم المشروع الإنشائي أو مشروع البنية التحتية في مصر ثلاث طبقات من القانون: باب المقاولة في القانون المدني الصادر بالقانون رقم 131 لسنة 1948 في المواد من 646 إلى 667؛ وقانون التعاقدات العامة رقم 182 لسنة 2018 حين تكون جهة عامة هي رب العمل؛ وقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 في الترخيص والإشراف والإشغال. ويقرأ مكتبنا في القاهرة هذه الطبقات معاً، لأن أغلب منازعات المشروعات تنشأ حيث لا تتطابق الرسومات والعقد والترخيص.
الإطار القانوني: العقد والتعاقدات العامة وقانون البناء
تعرّف المادة 646 من القانون المدني عقد المقاولة بأنه عقد يتعهد بمقتضاه أحد المتعاقدين أن يصنع شيئاً أو يؤدي عملاً لقاء أجر يتعهد به المتعاقد الآخر. وتجيز المادة 647 للمقاول أن يتعهد بالعمل وحده أو أن يقدم المواد أيضاً. وتسري هذه القواعد على المشروعات الخاصة وتسد الفراغ في المشروعات العامة. ويجوز للأطراف الاتفاق على غيرها، لكن عدداً من أحكام المسؤولية آمر كما سيأتي.
ويسري القانون رقم 182 لسنة 2018 ولائحته التنفيذية الصادرة عن وزير المالية على الجهات العامة المذكورة في المادة الأولى من مواد إصداره، وينظم كيفية الترسية والمتابعة. أما القانون رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية الصادرة بالقرار الوزاري رقم 144 لسنة 2009 فينظمان الترخيص والمهندس المشرف والمبنى المنجز. ونصيحتنا الثابتة أن يحدد الطرفان قبل التوقيع أي القوانين الثلاثة يحكم كل التزام.
أنواع العقود وكيفية تحديد الأجر
بموجب المادة 657 من القانون المدني، إذا أبرم العقد بسعر الوحدة على أساس تقدير، وجب على المقاول أن يخطر رب العمل فوراً إذا تبين أن العمل سيجاوز التقدير مجاوزة محسوسة، وإلا سقط حقه في المطالبة بالزيادة. وإذا بلغت المجاوزة حداً كبيراً جاز لرب العمل أن ينهي العقد فوراً ويدفع قيمة ما أنجز دون تعويض عن الربح الفائت. وتعمل هذه القاعدة ضد المقاول الذي يترك التكلفة تنحرف ولا يطالب إلا في النهاية.
وبموجب المادة 658 يتحمل المقاول في عقد المقاولة بأجر إجمالي على تصميم متفق عليه مخاطر التصميم، فلا يجوز له أن يطلب زيادة في الأجر ولو عدل التصميم، إلا إذا كان التعديل راجعاً إلى خطأ رب العمل أو مأذوناً به منه واتفق على الأجر. وبموجب المادة 659 إذا لم يحدد الأجر رجع القاضي إلى قيمة العمل ونفقات المقاول. وننصح بأن يبين كل عقد طريقة التسعير وأساس القياس والتقدير الذي ستقاس عليه الإخطارات.
أوامر التغيير: الاتفاق الكتابي وثمن التعديل
تشترط المادة 658 من القانون المدني أن يتم الاتفاق على أجر تعديل التصميم في عقد الأجر الإجمالي كتابة، إلا إذا كان العقد الأصلي نفسه قد اتفق عليه مشافهة. فتعليمات الموقع بلا سعر أساس ضعيف للمطالبة. وعلى المقاول أن يثبت إذن رب العمل أو خطأه واتفاقاً على الأجر، ويسري شرط الكتابة على اتفاق الأجر ذاته.
وفي الواقع نعد ملفاً للتغيير من خمسة عناصر: مراجعة الرسم، وتعليمات رب العمل، وأثر التكلفة والمدة، واتفاق السعر الموقع، والإخطار المرسل بموجب المادة 657 إذا كان العمل بأسعار الوحدة. وننصح المقاول بالتوقف وطلب موافقة كتابية قبل البدء في العمل المعدل، ورب العمل برفض التعليمات غير الرسمية، لأن الطرفين يخسران إذا كان السجل سلسلة رسائل من الموقع.
الحوادث الاستثنائية وإعادة التوازن في الأجر
تمنع الفقرة 3 من المادة 658 المقاول في العقد الإجمالي من طلب زيادة بسبب ارتفاع أسعار المواد أو الأجور أو غيرها من التكاليف ولو جعل ذلك التنفيذ عسيراً. وتضيف الفقرة 4 استثناءً ضيقاً: إذا انهار التوازن الاقتصادي بين التزامات الطرفين بسبب حوادث استثنائية عامة لم تكن في الحسبان وقت التعاقد وتداعى الأساس الذي قام عليه التقدير المالي للعقد، جاز للقاضي أن يحكم بزيادة الأجر أو بفسخ العقد.
والاستثناء للحوادث الخارجة عن المألوف من تقلب الأسعار، وعلى المدعي أن يثبت الحادث وأثره في التقدير الأصلي. ونصيحتنا الثابتة معالجة مخاطر الأسعار في العقد نفسه بشرط واضح لتعديل الأسعار أو بتوزيع صريح للمخاطر، والاحتفاظ بسجلات التسعير منذ مرحلة المناقصة، لأن القاضي الذي يُطلب منه إعادة التوازن سيبدأ منها.
العمل المعيب وسبل رب العمل
بموجب المادة 650 من القانون المدني، إذا أجرى المقاول العمل على وجه معيب أو مخالف لشروط العقد، جاز لرب العمل أن ينذره بإصلاحه في أجل معقول. فإن لم يصلحه في هذا الأجل جاز لرب العمل أن يطلب الفسخ أو أن يعهد إلى مقاول آخر باستكمال العمل على نفقة الأول وفق المادة 209. وإذا كان الإصلاح مستحيلاً جاز طلب الفسخ فوراً دون إنذار.
وتعالج المادة 649 المواد التي يقدمها رب العمل: على المقاول أن يحافظ عليها ويستعملها وفق أصول الصنعة ويقدم حساباً عنها ويرد ما بقي منها، ويضمن ما يتلف بإهماله. لذلك ننصح أرباب العمل بتوجيه الإنذار كتابة بتاريخ ووصف للعيب، وبالاحتفاظ بتقارير المعاينة ونتائج الاختبارات والصور، لأن الإنذار والأجل هما ما يفتح سبيل الاستبدال.
المقاولون من الباطن والدعوى المباشرة قبل رب العمل
تجيز المادة 661 من القانون المدني للمقاول أن يكل تنفيذ العمل كله أو بعضه إلى مقاول من الباطن ما لم يمنعه العقد أو تكن طبيعة العمل مما يفترض فيه الاعتماد على كفايته الشخصية، ويبقى مسؤولاً قبل رب العمل. فلا تنتقل مسؤولية المقاول إلى أسفل السلسلة، ومن يريد من أرباب العمل التحكم فيمن يعمل في الموقع عليه أن ينص على ذلك في العقد.
وتعطي المادة 662 مقاولي الباطن والعمال حق مطالبة رب العمل مباشرة بما لا يجاوز ما يكون مديناً به للمقاول الأصلي وقت رفع الدعوى، مع امتياز على هذه المبالغ. وهذا يعني أن دفع رب العمل للمقاول الأصلي كاملاً دون تحقق من موقف مقاولي الباطن قد لا يبرئ ذمته. وننصح بأن تتضمن شهادات الدفع إقراراً بسداد مقاولي الباطن واستقطاعاً لمواجهة هذه المطالبات.
المسؤولية العشرية عن العيوب الإنشائية
تجعل المادة 651 من القانون المدني المهندس المعماري والمقاول متضامنين في الضمان لمدة عشر سنوات من وقت التسليم عما يحدث من تهدم كلي أو جزئي فيما شيدوه من مبان أو أقاموه من منشآت ثابتة، وعما يوجد فيها من عيوب يترتب عليها تهديد متانة البناء وسلامته، ولو كان التهدم ناشئاً عن عيب في الأرض أو كان رب العمل قد أجاز إقامة المنشآت المعيبة، ما لم يكن المتعاقدان قد قصدا أن تقل مدة بقاء المنشأ عن عشر سنوات. ولا يخل ذلك برجوع المقاول على مقاوليه من الباطن.
وتبطل المادة 653 كل شرط يقصد به إعفاء المهندس أو المقاول من هذا الضمان أو الحد منه، وتنهي المادة 654 دعوى الضمان بمضي ثلاث سنوات من وقت حصول التهدم أو انكشاف العيب. كما توجب المادة 46 من القانون رقم 119 لسنة 2008 وثيقة تأمين تغطي المسؤولية المدنية للمهندس والمقاول عن أضرار الغير الناشئة عن التهدم، في الأعمال التي تجاوز الحد الوارد فيها، شرطاً لإصدار الترخيص أو البدء في التنفيذ.
الإنجاز والتسليم والدفع
بموجب المادة 655 من القانون المدني يجب على رب العمل أن يبادر إلى تسلم العمل المنجز بمجرد أن يضعه المقاول تحت تصرفه، فإن امتنع دون سبب مشروع بعد إعذاره رسمياً اعتبر العمل مسلماً. ويبدأ بالتسليم سريان مدة العشر سنوات في المادة 651، فالتاريخ مهم للطرفين. وبموجب المادة 656 يستحق الأجر عند التسليم ما لم يتفق أو يجرِ العرف على غير ذلك.
ونعامل الإنجاز على أنه عملية لا واقعة. ينبغي أن يبين العقد ما العمل المنجز ومن يعاينه وكيف تدرج العيوب ومتى تغلق قائمة الملاحظات ومتى يفرج عن الاستقطاع. وعلى المقاول أن يوجه إنذاراً رسمياً بعرض التسليم، وعلى رب العمل أن يرد عليه كتابة بأسبابه. فرب العمل الصامت يخاطر باعتبار العمل مسلماً، والمقاول الصامت يخاطر بفقدان أساس مطالبته بالأجر.
إنهاء رب العمل للعقد واستحالة التنفيذ
تجيز المادة 663 من القانون المدني لرب العمل أن ينهي العقد في أي وقت قبل إتمام التنفيذ بشرط أن يعوض المقاول عن جميع ما أنفقه من مصروفات وما أنجزه من أعمال وما كان يستطيع كسبه لو أتم العمل. وللمحكمة أن تخفض التعويض عن الكسب الفائت بما وفره المقاول وبما كسبه باستخدام وقته في أعمال أخرى. فإنهاء العقد حق لكن له ثمن يمكن تقديره سلفاً.
وبموجب المادة 664 ينقضي العقد إذا استحال تنفيذه، وتعالج المادتان 666 و667 وفاة المقاول. أما الإنهاء بسبب تقصير المقاول فيجري وفق المادة 650 والقواعد العامة في الفسخ. وننصح الطرفين بالاحتفاظ بجدول متجدد لأسباب التأخير، لأن نزاع الإنهاء يدور حول من أخر ماذا، ويثبت ذلك بسجلات مؤرخة.
العقود العامة بموجب القانون رقم 182 لسنة 2018
يلزم القانون رقم 182 لسنة 2018 الجهات العامة بالتعاقد بالطرق الواردة في مادته 7 والتي لا يجوز تحويل إحداها إلى أخرى، وتحظر المادة 10 تجزئة العقود للتحايل على أحكامه. وتوجب المادة 19 وثائق طرح تتضمن المواصفات والجداول ونماذج العقود. وتقرر المادة 22 أن مقدم العطاء الذي ينسحب قبل فتح المظاريف الفنية يفقد التأمين المؤقت، وتجيز المادة 35 استيضاح العطاء المنخفض انخفاضاً غير عادي كتابة.
وبموجب المادة 5 يجوز لصاحب الشأن أن يتقدم بشكوى كتابية إلى الجهة مع إرسال صورة منها إلى مكتب شكاوى المشتريات العامة، وتكون قرارات المكتب ملزمة للطرفين وتنفذ خلال سبعة أيام. وتلزم المادة 33 الجهة بإخطار جهاز حماية المنافسة بشبهة التواطؤ في العطاءات. وننصح مقدمي العطاءات بحفظ سجل المناقصة والاستيضاحات وتواريخ الشكوى، لأن مسار الشكوى ذو مواعيد ضيقة وليس بديلاً عن المطالبة بموجب العقد.
التراخيص والإشراف والإشغال بموجب القانون رقم 119 لسنة 2008
بموجب المادتين 40 و41 من القانون رقم 119 لسنة 2008 تعطي الجهة الإدارية المالك بياناً بصلاحية الموقع للبناء، ويقدم طلب الترخيص من مهندس أو مكتب هندسي معتمد يصدر شهادة بصلاحية الأعمال للترخيص. وتوجب المادة 46 وثيقة تأمين للأعمال التي تجاوز القيمة المحددة أو للمباني المكونة من أربعة طوابق فأكثر. وتوجب المادة 53 إخطار المالك للجهة قبل البدء، ويلزمه الباب نفسه بإسناد الإشراف إلى مهندس مشرف.
وبموجب المادة 59 توقف الجهة الأعمال المخالفة للترخيص بقرار مسبب، ويجوز للمحافظ أن يأمر بإزالة الأعمال الموقوفة التي لا يمكن تصحيحها. وعند انتهاء العمل يجب على المهندس المشرف إصدار شهادة بصلاحية المبنى للإشغال، وتعد المادة 61 هذه الشهادة النقطة التي تعالج المخالفات بعدها بوصفها مخالفات لاحقة للإشغال. ولا ينبغي بدء المرافق والإشغال قبل وجود هذه الشهادة في الملف.
ما نراجعه في ملف إنشائي مصري
عندما يراجع مكتبنا في القاهرة مشروعاً نتتبع الرسم والترخيص والعقد بنداً بنداً. نتحقق من أن الرسومات تطابق التصميم المرخص، وأن مواعيد الوصول والتسليم واردة في العقد، وأن لكل تغيير سعراً موقعاً، وأن أسباب التأخير مسجلة في محاضر مؤرخة، وأن الحساب الختامي وشهادة الإنجاز وشهادة الإشغال في سجل مشروع واحد. ونتأكد كذلك ممن يحمل وثيقة التأمين التي تتطلبها المادة 46 من القانون رقم 119 لسنة 2008.
اقرأ أيضاً: دليلنا لتسوية المنازعات في مصر ودليلنا لقانون الاستثمار المصري 72، إضافة إلى ممارستنا في قانون الشركات والأعمال التجارية.
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع المقاول المطالبة بأجر إضافي عن تغيير بلا اتفاق كتابي؟
نادراً. بموجب المادة 658 من القانون المدني يجب في العقد الإجمالي أن يتم الاتفاق على أجر التعديل كتابة ما لم يكن العقد الأصلي شفهياً، وأن يكون التعديل راجعاً إلى خطأ رب العمل أو مأذوناً به منه.
هل يستطيع المقاول المطالبة بالمزيد إذا ارتفعت أسعار المواد؟
ليس في العقد الإجمالي. تمنع الفقرة 3 من المادة 658 ذلك، ولا تجيز الفقرة 4 للقاضي زيادة الأجر أو الفسخ إلا إذا انهار التوازن الاقتصادي للعقد بسبب حوادث استثنائية عامة لم تكن في الحسبان.
كم تدوم المسؤولية عن العيوب الإنشائية؟
عشر سنوات من التسليم بموجب المادة 651 من القانون المدني، بالتضامن بين المهندس المعماري والمقاول. وتبطل المادة 653 أي شرط يعفي منها، وتنهي المادة 654 الدعوى بمضي ثلاث سنوات من التهدم أو انكشاف العيب.
ماذا يفعل رب العمل إزاء العمل المعيب أثناء التنفيذ؟
بموجب المادة 650 من القانون المدني ينذر المقاول كتابة بإصلاحه في أجل معقول، فإن لم يفعل جاز له طلب الفسخ أو أن يعهد بالعمل إلى مقاول آخر على نفقة الأول.
هل يجوز لرب العمل إنهاء العقد قبل الإنجاز؟
نعم. تجيز المادة 663 من القانون المدني ذلك في أي وقت بشرط دفع المصروفات وقيمة ما أنجز والكسب الفائت، وللمحكمة تخفيضه بما وفره المقاول وما كسبه باستخدام وقته.
هل يجوز للمقاول من الباطن مطالبة رب العمل مباشرة؟
نعم. تعطي المادة 662 من القانون المدني مقاولي الباطن والعمال دعوى مباشرة قبل رب العمل بما لا يجاوز ما يكون مديناً به للمقاول الأصلي وقت رفع الدعوى.
أين أشتكي من مناقصة عامة؟
بموجب المادة 5 من القانون رقم 182 لسنة 2018 تقدم الشكوى كتابة إلى الجهة مع صورة إلى مكتب شكاوى المشتريات العامة، وقراره ملزم ويجب تنفيذه خلال سبعة أيام من تسلمه.
هل يمكن لمكتبكم مراجعة عقد الإنشاء وسجل المشروع لدينا؟
نعم. يراجع مكتبنا في القاهرة العقد والترخيص والسجل على ضوء القانون المدني والقانون رقم 182 لسنة 2018 والقانون رقم 119 لسنة 2008. يرجى التواصل معنا عبر صفحة الاتصال.