Un progetto di costruzione o di infrastruttura in Egitto è governato da tre strati di diritto: il capitolo sull'appalto del codice civile, legge n. 131 del 1948, agli articoli da 646 a 667; la legge n. 182 del 2018 sugli appalti pubblici quando il committente è un ente pubblico; e la legge n. 119 del 2008 sull'edilizia per licenza, direzione dei lavori e agibilità. Il nostro ufficio del Cairo li legge insieme, perché la maggior parte delle controversie di progetto nasce dove disegni, contratto e licenza non coincidono.
Il quadro giuridico: contratto, appalti pubblici e diritto edilizio
Il codice civile definisce all'articolo 646 il contratto d'appalto come il contratto con cui una parte si obbliga a realizzare una cosa o a compiere un lavoro per l'altra dietro corrispettivo. L'articolo 647 consente all'appaltatore di assumersi il solo lavoro o di fornire anche il materiale. Queste regole valgono per i progetti privati e colmano le lacune di quelli pubblici. Le parti possono pattuire diversamente, ma diverse disposizioni sulla responsabilità sono inderogabili, come si vedrà più avanti.
La legge n. 182 del 2018, con il suo regolamento di attuazione emanato dal ministro delle finanze, si applica agli enti pubblici elencati nel suo primo articolo di promulgazione. Disciplina il modo in cui il contratto è aggiudicato e monitorato. La legge n. 119 del 2008 e il suo regolamento, emanato con il Decreto ministeriale n. 144 del 2009, disciplinano la licenza, l'ingegnere direttore dei lavori e l'edificio finito. Il nostro consiglio costante è elencare, prima della firma, quale delle tre si applica a ciascun obbligo.
Tipi di contratto e determinazione del prezzo
Secondo l'articolo 657 del codice civile, nel contratto a prezzo unitario su preventivo l'appaltatore deve avvisare subito il committente se il lavoro supererà sensibilmente il preventivo, altrimenti perde il diritto di chiedere l'eccedenza. Se il superamento è molto grande, il committente può recedere subito e pagare il lavoro già eseguito, senza mancato guadagno. Questa regola colpisce l'appaltatore che lascia lievitare i costi e chiede il pagamento solo alla fine.
Secondo l'articolo 658, nel contratto a corpo su un progetto concordato l'appaltatore sopporta il rischio del progetto. Non può chiedere di più nemmeno se il progetto cambia, salvo che la modifica dipenda da colpa del committente o che questi l'abbia autorizzata e abbia concordato un prezzo. Secondo l'articolo 659, se il prezzo non è stato fissato, il giudice guarda al valore del lavoro e alle spese dell'appaltatore. Consigliamo che ogni contratto indichi il metodo di determinazione del prezzo, la base di misurazione e il preventivo su cui si valuteranno le comunicazioni.
Varianti: accordo scritto e prezzo della modifica
L'articolo 658 del codice civile richiede che l'accordo sul prezzo di una modifica del progetto a corpo sia scritto, salvo che il contratto originario fosse esso stesso verbale. Un ordine di cantiere senza prezzo è quindi una base debole per una richiesta. L'appaltatore deve dimostrare un'autorizzazione del committente, o la sua colpa, e un prezzo concordato, e il requisito della forma scritta vale per l'accordo sul prezzo stesso.
In pratica prepariamo un fascicolo di variante con cinque elementi: la revisione del disegno, l'istruzione del committente, l'effetto su costo e tempi, l'accordo di prezzo firmato e la comunicazione inviata ai sensi dell'articolo 657 se i lavori sono a prezzi unitari. Consigliamo all'appaltatore di fermarsi e chiedere l'approvazione scritta prima di iniziare i lavori variati, e al committente di rifiutare le istruzioni informali, perché entrambi perdono quando la documentazione è una serie di messaggi di cantiere.
Eventi eccezionali e riequilibrio del prezzo
L'articolo 658, comma 3, del codice civile impedisce all'appaltatore a corpo di chiedere di più per l'aumento dei materiali, della manodopera o di altri costi, anche se l'aumento rende gravosa l'esecuzione. Il comma 4 aggiunge una stretta eccezione: se eventi eccezionali e generali, imprevedibili alla conclusione del contratto, distruggono l'equilibrio economico tra le parti e crolla la base finanziaria del prezzo, il giudice può aumentare il prezzo o risolvere il contratto.
L'eccezione riguarda eventi fuori dall'ordinaria variazione dei prezzi, e chi la invoca deve provare sia l'evento sia il suo effetto sul preventivo originario. Il nostro consiglio costante è disciplinare il rischio di prezzo nel contratto stesso, con una chiara clausola di revisione prezzi o una ripartizione espressa del rischio, e conservare la documentazione dei prezzi fin dalla gara, perché un giudice chiamato a riequilibrare un prezzo partirà da essa.
Lavoro difettoso e rimedi del committente
Secondo l'articolo 650 del codice civile, quando l'appaltatore esegue il lavoro in modo difettoso o difforme dalle condizioni pattuite, il committente può assegnargli un termine ragionevole per correggerlo. Se non corregge entro tale termine, il committente può chiedere la risoluzione o far completare il lavoro da un altro appaltatore a spese del primo ai sensi dell'articolo 209. Se la correzione è impossibile, può chiedere subito la risoluzione senza diffida.
L'articolo 649 tratta il materiale fornito dal committente: l'appaltatore deve custodirlo con cura, usarlo secondo le regole dell'arte, renderne conto e restituire l'avanzo, e risponde del materiale rovinato per sua negligenza. Consigliamo quindi ai committenti di inviare la diffida per iscritto con data e descrizione del difetto e di conservare verbali di ispezione, risultati delle prove e fotografie, perché la diffida e il termine aprono il rimedio della sostituzione.
Subappaltatori e azione diretta contro il committente
L'articolo 661 del codice civile consente all'appaltatore di subappaltare tutto o parte del lavoro, salvo che il contratto lo vieti o il lavoro dipenda dalla sua abilità personale, ed egli resta responsabile verso il committente per il subappaltatore. La responsabilità dell'appaltatore non scende lungo la catena, e il committente che vuole controllare chi lavora in cantiere deve prevederlo nel contratto.
L'articolo 662 dà ai subappaltatori e agli operai un'azione diretta contro il committente fino a quanto questi deve all'appaltatore principale il giorno della domanda, con privilegio su tali somme. Per il committente, pagare per intero l'appaltatore principale senza verificare la posizione dei subappaltatori può non liberarlo. Consigliamo che i certificati di pagamento contengano una dichiarazione sui pagamenti ai subappaltatori e una ritenuta per far fronte a tali azioni.
Responsabilità decennale per difetti strutturali
L'articolo 651 del codice civile rende l'architetto e l'appaltatore solidalmente responsabili per dieci anni dalla consegna per il crollo totale o parziale di edifici o altre opere fisse e per i difetti che minacciano la stabilità e la sicurezza dell'opera, anche se la causa è un difetto del terreno o il committente ha autorizzato i lavori difettosi, salvo che le parti abbiano inteso una vita più breve per l'opera. Resta fermo il regresso dell'appaltatore verso i subappaltatori.
L'articolo 653 dichiara nulla ogni clausola che escluda o limiti questa responsabilità, e l'articolo 654 estingue l'azione di garanzia dopo tre anni dal crollo o dalla scoperta del difetto. L'articolo 46 della legge n. 119 del 2008 richiede inoltre una polizza assicurativa che copra la responsabilità civile di ingegnere e appaltatore verso terzi per crollo, per i lavori oltre la soglia indicata in tale articolo, come condizione per la licenza o per l'inizio dei lavori.
Completamento, consegna e pagamento
Secondo l'articolo 655 del codice civile, il committente deve ricevere l'opera finita non appena l'appaltatore la mette a sua disposizione, e se rifiuta senza motivo legittimo dopo una diffida formale, l'opera si considera consegnata. La consegna fa decorrere il termine decennale dell'articolo 651, quindi la data conta per entrambe le parti. Secondo l'articolo 656, il pagamento è dovuto alla consegna salvo patto o uso contrario.
Trattiamo il completamento come un processo, non come un evento. Il contratto dovrebbe dire che cos'è un'opera completata, chi la ispeziona, come si elencano i difetti, quando si chiude l'elenco delle riserve e quando si svincola la ritenuta. L'appaltatore dovrebbe notificare formalmente l'offerta di consegna, e il committente dovrebbe rispondere per iscritto con motivazione. Un committente silente rischia la consegna presunta, e un appaltatore silente rischia di perdere il fondamento della richiesta di pagamento.
Recesso del committente e impossibilità dell'esecuzione
L'articolo 663 del codice civile consente al committente di porre fine al contratto in qualsiasi momento prima del completamento, purché indennizzi le spese dell'appaltatore, il valore del lavoro eseguito e il mancato guadagno. Il tribunale può ridurre l'indennizzo per mancato guadagno di quanto l'appaltatore ha risparmiato e del profitto che ha ottenuto impiegando altrove il proprio tempo. Il recesso per convenienza è quindi un diritto, ma con un prezzo stimabile in anticipo.
Secondo l'articolo 664, il contratto si estingue se l'esecuzione diventa impossibile, e gli articoli 666 e 667 trattano la morte dell'appaltatore. La risoluzione per inadempimento dell'appaltatore segue l'articolo 650 e le regole generali sulla risoluzione. Consigliamo a entrambe le parti di tenere un prospetto continuo delle cause di ritardo, perché una controversia sulla risoluzione ruota attorno a chi ha ritardato che cosa, e ciò si prova con documenti datati.
Contratti pubblici ai sensi della legge n. 182 del 2018
La legge n. 182 del 2018 obbliga gli enti pubblici ad acquisire con i metodi del suo articolo 7, che non possono essere convertiti l'uno nell'altro, e l'articolo 10 vieta il frazionamento dei contratti per eludere le sue regole. L'articolo 19 richiede documenti di gara con specifiche, calendari e moduli contrattuali standard. L'articolo 22 prevede che l'offerente che si ritira prima dell'apertura delle buste tecniche perda la garanzia provvisoria, e l'articolo 35 consente di chiedere per iscritto chiarimenti su un'offerta anormalmente bassa.
Secondo l'articolo 5, ogni interessato può presentare un reclamo scritto all'ente con copia all'Ufficio reclami degli appalti pubblici, le cui decisioni vincolano entrambe le parti e vanno eseguite entro sette giorni. L'articolo 33 obbliga l'ente a segnalare all'Autorità della concorrenza il sospetto di accordi sulle offerte. Consigliamo agli offerenti di conservare il fascicolo di gara, i chiarimenti e le date del reclamo, perché la via del reclamo è soggetta a termini stretti e non sostituisce una richiesta contrattuale.
Licenze, direzione dei lavori e agibilità ai sensi della legge n. 119 del 2008
Secondo gli articoli 40 e 41 della legge n. 119 del 2008, l'autorità amministrativa fornisce al proprietario una dichiarazione sull'idoneità del sito, e la domanda di licenza è presentata tramite un ingegnere o uno studio di ingegneria accreditato che certifica i lavori ai fini della licenza. L'articolo 46 richiede una polizza assicurativa per lavori oltre il valore indicato o edifici di quattro piani o più. L'articolo 53 richiede che il proprietario avvisi l'autorità prima di iniziare, e lo stesso capo gli impone di affidare la direzione a un ingegnere.
Secondo l'articolo 59, l'autorità sospende i lavori difformi dalla licenza con decisione motivata, e il governatore può ordinare la rimozione dei lavori sospesi che non possono essere corretti. Al termine dei lavori, l'ingegnere direttore deve rilasciare un certificato di idoneità dell'edificio all'occupazione, che l'articolo 61 tratta come il momento dopo il quale le violazioni sono trattate come violazioni successive all'occupazione. Allacciamenti e occupazione non dovrebbero iniziare prima che questo certificato sia nel fascicolo.
Che cosa esaminiamo in un fascicolo di costruzione egiziano
Quando il nostro ufficio del Cairo esamina un progetto, seguiamo riga per riga disegno, licenza e contratto. Verifichiamo che i disegni corrispondano al progetto autorizzato, che le date di accesso e di consegna siano nel contratto, che ogni variante abbia un prezzo firmato, che le cause di ritardo siano annotate in verbali datati e che conto finale, certificato di completamento e certificato di agibilità siano in un unico fascicolo di progetto. Accertiamo anche chi detiene la polizza assicurativa richiesta dall'articolo 46 della legge n. 119 del 2008.
Si veda anche: la nostra guida alla risoluzione delle controversie in Egitto, la nostra guida alla legge sugli investimenti 72 in Egitto e la nostra pratica di diritto commerciale e societario.
Domande frequenti
L'appaltatore può chiedere un compenso aggiuntivo per una variante senza accordo scritto?
Raramente. Secondo l'articolo 658 del codice civile, nel contratto a corpo l'accordo sul prezzo della modifica deve essere scritto salvo che il contratto originario fosse verbale, e la modifica deve dipendere da colpa o autorizzazione del committente.
L'appaltatore può chiedere di più se i prezzi dei materiali aumentano?
Non nel contratto a corpo. L'articolo 658, comma 3, vieta la pretesa, e il comma 4 consente al giudice di aumentare il prezzo o risolvere il contratto solo se eventi eccezionali e generali che non potevano essere previsti distruggono l'equilibrio economico del contratto.
Quanto dura la responsabilità per difetti strutturali?
Dieci anni dalla consegna ai sensi dell'articolo 651 del codice civile, solidalmente a carico di architetto e appaltatore. L'articolo 653 dichiara nulla ogni clausola che la escluda e l'articolo 654 estingue l'azione dopo tre anni dal crollo o dalla scoperta del difetto.
Che cosa può fare il committente di fronte a lavori difettosi in corso d'opera?
Secondo l'articolo 650 del codice civile, inviare una diffida scritta con un termine ragionevole per correggere. Se l'appaltatore non corregge, può chiedere la risoluzione o far completare i lavori da un altro appaltatore a spese del primo.
Il committente può recedere prima del completamento?
Sì. L'articolo 663 del codice civile lo consente in qualsiasi momento pagando spese, valore del lavoro eseguito e mancato guadagno, che il tribunale può ridurre in base ai risparmi dell'appaltatore e al profitto ricavato dal reimpiego del suo tempo.
Un subappaltatore può agire direttamente contro il committente?
Sì. L'articolo 662 del codice civile dà a subappaltatori e operai un'azione diretta contro il committente fino a quanto questi deve all'appaltatore principale il giorno della domanda.
Dove presento reclamo su una gara pubblica?
Secondo l'articolo 5 della legge n. 182 del 2018, inviare un reclamo scritto all'ente con copia all'Ufficio reclami degli appalti pubblici, la cui decisione vincolante deve essere eseguita entro sette giorni dalla ricezione.
Il vostro studio può esaminare il nostro contratto di costruzione e il fascicolo di progetto?
Sì. Il nostro ufficio del Cairo esamina contratto, licenza e fascicolo alla luce del codice civile, della legge n. 182 del 2018 e della legge n. 119 del 2008. La invitiamo a contattarci tramite la nostra pagina dei contatti.