Строительный или инфраструктурный проект в Египте регулируется тремя слоями права: главой о подряде Гражданского кодекса, закона № 131 от 1948 года, в статьях 646-667; законом № 182 от 2018 года о государственных закупках, когда заказчиком выступает государственный орган; и законом № 119 от 2008 года о строительстве, который касается разрешения, надзора и ввода в эксплуатацию. Наш каирский офис читает их вместе, потому что большинство споров по проектам возникает там, где чертежи, договор и разрешение не совпадают.
Правовая основа: договор, государственные закупки и строительное право
Гражданский кодекс определяет в статье 646 договор подряда как договор, по которому одна сторона обязуется изготовить вещь или выполнить работу для другой за вознаграждение. Статья 647 позволяет подрядчику взять на себя только работу либо также поставить материал. Эти правила действуют для частных проектов и восполняют пробелы в государственных. Стороны могут договориться иначе, но ряд норм об ответственности является императивным, как показано ниже.
Закон № 182 от 2018 года с исполнительным регламентом, изданным министром финансов, применяется к государственным органам, перечисленным в его первой вводной статье. Он регулирует заключение и контроль контрактов. Закон № 119 от 2008 года и его исполнительный регламент, изданный министерским постановлением № 144 от 2009 года, регулируют разрешение, инженера по надзору и готовое здание. Наш неизменный совет: до подписания перечислить, какой из трех актов применяется к каждому обязательству.
Виды договоров и определение цены
По статье 657 Гражданского кодекса при договоре с единичными расценками на основе сметы подрядчик обязан немедленно уведомить заказчика, если работа заметно превысит смету, иначе он теряет право требовать превышение. При очень большом превышении заказчик может сразу расторгнуть договор и оплатить выполненную работу без упущенной выгоды. Это правило работает против подрядчиков, которые позволяют расходам расти и требуют оплаты лишь в конце.
По статье 658 при договоре с твердой ценой на согласованный проект подрядчик несет риск проекта. Он не может требовать большего, даже если проект изменен, если только изменение не вызвано виной заказчика или не разрешено им с согласованием цены. По статье 659, если цена не определена, суд исходит из стоимости работы и расходов подрядчика. Мы советуем в каждом договоре указывать способ определения цены, основу обмеров и смету, по которой будут оцениваться уведомления.
Изменения: письменное соглашение и цена изменения
Статья 658 Гражданского кодекса требует, чтобы соглашение о цене изменения проекта при твердой цене было письменным, если только сам первоначальный договор не был устным. Указание на площадке без цены - слабое основание для требования. Подрядчик должен доказать разрешение заказчика или его вину и согласованную цену, а требование письменной формы относится к самому соглашению о цене.
На практике мы готовим досье об изменении из пяти частей: ревизия чертежа, указание заказчика, влияние на стоимость и сроки, подписанное соглашение о цене и уведомление, направленное по статье 657, если работы ведутся по единичным расценкам. Мы советуем подрядчику остановиться и запросить письменное одобрение до начала измененных работ, а заказчику отклонять неформальные указания, потому что обе стороны проигрывают, когда документация состоит из череды сообщений с площадки.
Исключительные события и восстановление равновесия цены
Статья 658, пункт 3, Гражданского кодекса запрещает подрядчику при твердой цене требовать больше из-за роста цен на материалы, труд или иных расходов, даже если рост делает исполнение обременительным. Пункт 4 добавляет узкое исключение: если исключительные общие события, которые нельзя было предвидеть при заключении договора, нарушают экономическое равновесие между сторонами и разрушается финансовая основа цены, судья может увеличить цену или расторгнуть договор.
Исключение касается событий вне обычных колебаний цен, и истец должен доказать и само событие, и его влияние на первоначальную смету. Наш неизменный совет: урегулировать ценовой риск в самом договоре через четкую оговорку об индексации цены или прямое распределение риска и сохранять ценовые документы со стадии тендера, потому что суд, которого просят восстановить равновесие цены, будет исходить из них.
Дефектные работы и средства защиты заказчика
По статье 650 Гражданского кодекса, если подрядчик выполняет работу с недостатками или вопреки согласованным условиям, заказчик может назначить ему разумный срок для исправления. Если подрядчик не исправит в этот срок, заказчик может потребовать расторжения или поручить завершение работы другому подрядчику за счет первого по статье 209. Если исправление невозможно, он может сразу потребовать расторжения без предупреждения.
Статья 649 касается материала, предоставленного заказчиком: подрядчик обязан беречь его, использовать по правилам ремесла, отчитаться и вернуть остаток, и он отвечает за материал, испорченный по его небрежности. Поэтому мы советуем заказчикам направлять требование письменно с датой и описанием дефекта и сохранять акты осмотра, результаты испытаний и фотографии, ведь требование и срок открывают право на замену подрядчика.
Субподрядчики и прямое требование к заказчику
Статья 661 Гражданского кодекса позволяет подрядчику передать выполнение всей работы или ее части субподрядчику, если договор этого не запрещает и работа не зависит от его личных качеств, при этом он остается ответственным перед заказчиком. Ответственность подрядчика не переходит вниз по цепочке, и заказчик, который хочет контролировать, кто работает на площадке, должен предусмотреть это в договоре.
Статья 662 дает субподрядчикам и рабочим прямое требование к заказчику в пределах того, что он должен главному подрядчику на день предъявления иска, с привилегией на эти суммы. Для заказчика это значит, что полная оплата главному подрядчику без проверки положения субподрядчиков может не освободить его от долга. Мы советуем включать в платежные сертификаты заявление об оплате субподрядчиков и удержание для покрытия таких требований.
Десятилетняя ответственность за конструктивные дефекты
Статья 651 Гражданского кодекса делает архитектора и подрядчика солидарно ответственными в течение десяти лет с момента сдачи за полное или частичное обрушение зданий или иных стационарных сооружений и за недостатки, угрожающие прочности и безопасности сооружения, даже если причиной является дефект земли или заказчик разрешил дефектные работы, если только стороны не предполагали меньший срок службы сооружения. Право регресса подрядчика к субподрядчикам не затрагивается.
Статья 653 объявляет недействительным любое условие, исключающее или ограничивающее эту ответственность, а статья 654 прекращает гарантийное требование через три года после обрушения или обнаружения дефекта. Статья 46 закона № 119 от 2008 года дополнительно требует страховой полис, покрывающий гражданскую ответственность инженера и подрядчика перед третьими лицами при обрушении, для работ выше порога, указанного в этой статье, как условие разрешения или начала работ.
Завершение, сдача и оплата
По статье 655 Гражданского кодекса заказчик обязан принять готовую работу, как только подрядчик предоставил ее в его распоряжение, а если он отказывается без законного основания после официального уведомления, работа считается сданной. Сдача запускает десятилетний срок статьи 651, поэтому дата важна обеим сторонам. По статье 656 оплата наступает при сдаче, если соглашение или обычай не предусматривают иного.
Мы рассматриваем завершение как процесс, а не как событие. Договор должен говорить, что такое завершенная работа, кто ее осматривает, как перечисляются дефекты, когда закрывается перечень замечаний и когда освобождается удержание. Подрядчику следует официально направить предложение о сдаче, а заказчику ответить письменно с обоснованием. Молчащий заказчик рискует получить презумпцию сдачи, а молчащий подрядчик рискует утратить основание требовать оплату.
Расторжение заказчиком и невозможность исполнения
Статья 663 Гражданского кодекса позволяет заказчику прекратить договор в любое время до завершения работ при условии возмещения расходов подрядчика, стоимости выполненной работы и упущенной выгоды. Суд может уменьшить возмещение упущенной выгоды на сумму экономии подрядчика и прибыль, полученную от использования его времени в другом месте. Расторжение без причины, таким образом, является правом, но у него есть цена, которую можно оценить заранее.
По статье 664 договор прекращается, если исполнение становится невозможным, а статьи 666 и 667 касаются смерти подрядчика. Расторжение из-за нарушения подрядчиком осуществляется по статье 650 и общим правилам о расторжении. Мы советуем обеим сторонам вести постоянный реестр причин задержки, потому что спор о расторжении сводится к вопросу, кто что задержал, а это доказывается датированными документами.
Государственные контракты по закону № 182 от 2018 года
Закон № 182 от 2018 года обязывает государственные органы закупать способами, перечисленными в его статье 7, которые нельзя подменять один другим, а статья 10 запрещает дробление контрактов с целью обойти его правила. Статья 19 требует тендерную документацию со спецификациями, графиками и типовыми формами договоров. Статья 22 предусматривает, что участник, отозвавший заявку до вскрытия технических конвертов, теряет предварительное обеспечение, а статья 35 позволяет письменно запросить пояснения по аномально низкой заявке.
По статье 5 заинтересованное лицо может подать письменную жалобу в орган с копией в Бюро по жалобам на государственные закупки, решения которого обязательны для обеих сторон и подлежат исполнению в течение семи дней. Статья 33 обязывает орган сообщать в ведомство по защите конкуренции о подозрении на сговор на торгах. Мы советуем участникам хранить тендерное досье, разъяснения и даты жалобы, потому что путь жалобы ограничен сроками и не заменяет требование по договору.
Разрешения, надзор и ввод в эксплуатацию по закону № 119 от 2008 года
По статьям 40 и 41 закона № 119 от 2008 года административный орган выдает собственнику заключение о пригодности участка, а заявление на разрешение подается через аккредитованного инженера или инженерное бюро, которое подтверждает работы для целей разрешения. Статья 46 требует страховой полис для работ выше указанной стоимости или зданий от четырех этажей. Статья 53 требует, чтобы собственник уведомил орган до начала работ, а та же глава обязывает его поручить надзор инженеру.
По статье 59 орган останавливает работы, нарушающие разрешение, мотивированным административным решением, а губернатор может приказать снести остановленные работы, которые нельзя исправить. По окончании работ инженер по надзору должен выдать сертификат пригодности здания к эксплуатации, который статья 61 рассматривает как момент, после которого нарушения считаются нарушениями после ввода в эксплуатацию. Подключение коммуникаций и заселение не следует начинать, пока этого сертификата нет в досье.
Что мы проверяем в египетском строительном досье
Когда наш каирский офис проверяет проект, мы построчно прослеживаем чертеж, разрешение и договор. Мы проверяем, что чертежи соответствуют разрешенному проекту, что даты доступа и сдачи указаны в договоре, что у каждого изменения есть подписанная цена, что причины задержки зафиксированы в датированных протоколах, а итоговый расчет, акт о завершении и сертификат ввода в эксплуатацию находятся в одном проектном досье. Мы также выясняем, у кого находится страховой полис, требуемый статьей 46 закона № 119 от 2008 года.
См. также: наше руководство по разрешению споров в Египте и наше руководство по закону об инвестициях Египта № 72, а также наша корпоративная и коммерческая практика.
Часто задаваемые вопросы
Может ли подрядчик требовать доплату за изменение без письменного соглашения?
Редко. По статье 658 Гражданского кодекса при твердой цене соглашение о цене изменения должно быть письменным, если первоначальный договор не был устным, а изменение должно быть вызвано виной заказчика или разрешено им.
Может ли подрядчик требовать больше при росте цен на материалы?
Не при твердой цене. Статья 658, пункт 3, запрещает это, а пункт 4 позволяет судье увеличить цену или расторгнуть договор, только если непредвиденные исключительные общие события нарушают экономическое равновесие.
Как долго длится ответственность за конструктивные дефекты?
Десять лет со сдачи по статье 651 Гражданского кодекса, солидарно для архитектора и подрядчика. Статья 653 признает недействительным любое исключающее условие, а статья 654 прекращает требование через три года после обрушения или обнаружения дефекта.
Что может сделать заказчик при дефектных работах в ходе строительства?
По статье 650 Гражданского кодекса направить письменное требование с разумным сроком исправления. Если подрядчик не исправит, заказчик может потребовать расторжения или поручить завершение работ другому подрядчику за счет первого.
Может ли заказчик расторгнуть договор до завершения?
Да. Статья 663 Гражданского кодекса допускает это в любое время при оплате расходов, стоимости выполненной работы и упущенной выгоды, которую суд может уменьшить на экономию подрядчика и прибыль от иного использования его времени.
Может ли субподрядчик требовать напрямую с заказчика?
Да. Статья 662 Гражданского кодекса дает субподрядчикам и рабочим прямое требование к заказчику в пределах того, что он должен главному подрядчику на день предъявления иска.
Куда жаловаться на государственный тендер?
По статье 5 закона № 182 от 2018 года письменной жалобой в орган с копией в Бюро по жалобам на государственные закупки, обязательное решение которого должно быть исполнено в течение семи дней с момента получения.
Может ли ваша фирма проверить наш строительный договор и проектное досье?
Да. Наш каирский офис проверяет договор, разрешение и досье в свете Гражданского кодекса, закона № 182 от 2018 года и закона № 119 от 2008 года. Пожалуйста, свяжитесь с нами через страницу контактов.