Un proyecto de construcción o de infraestructura en Egipto se rige por tres capas de derecho: el capítulo del contrato de obra del Código Civil, Ley n.º 131 de 1948, en los artículos 646 a 667; la Ley n.º 182 de 2018 de contratación pública cuando el promotor es una entidad pública; y la Ley n.º 119 de 2008 de edificación para la licencia, la supervisión y la ocupación. Nuestra oficina de El Cairo las lee juntas, porque la mayoría de las disputas de obra nacen donde los planos, el contrato y la licencia no coinciden.
El marco jurídico: contrato, contratación pública y derecho de la edificación
El Código Civil define en el artículo 646 el contrato de obra como aquel en que una parte se obliga a hacer una cosa o ejecutar un trabajo para la otra a cambio de un precio. El artículo 647 permite al contratista comprometerse solo con el trabajo o aportar también el material. Estas reglas se aplican a los proyectos privados y llenan los vacíos de los públicos. Las partes pueden pactar otra cosa, pero varias reglas de responsabilidad son imperativas, como se verá.
La Ley n.º 182 de 2018, con su reglamento dictado por el ministro de Finanzas, se aplica a las entidades públicas enumeradas en su primer artículo de promulgación. Regula la adjudicación y el seguimiento. La Ley n.º 119 de 2008 y su reglamento, dictado por la Orden Ministerial n.º 144 de 2009, regulan la licencia, el ingeniero supervisor y el edificio terminado. Nuestro consejo habitual es enumerar, antes de firmar, cuál de las tres se aplica a cada obligación.
Tipos de contrato y fijación del precio
Según el artículo 657 del Código Civil, en un contrato por precio unitario sobre un presupuesto, el contratista debe avisar de inmediato al propietario si el trabajo va a superar sensiblemente el presupuesto, y si no lo hace pierde el derecho a reclamar el exceso. Si el exceso es muy grande, el propietario puede resolver el contrato de inmediato y pagar el trabajo ya hecho, sin lucro cesante. Esta regla perjudica al contratista que deja derivar el coste y solo reclama al final.
Según el artículo 658, en un contrato a precio alzado sobre un diseño acordado, el contratista asume el riesgo del diseño. No puede reclamar más aunque el diseño cambie, salvo que el cambio se deba a culpa del propietario o este lo haya autorizado y se haya acordado un precio. Según el artículo 659, si no se fijó precio, el juez atiende al valor del trabajo y a los gastos del contratista. Aconsejamos que cada contrato indique el método de precio, la base de medición y el presupuesto con que se evaluarán los avisos.
Modificaciones: acuerdo escrito y precio del cambio
El artículo 658 del Código Civil exige que el acuerdo sobre el precio de un cambio del diseño a precio alzado conste por escrito, salvo que el contrato original fuera verbal. Una instrucción de obra sin precio es, por tanto, una base débil para reclamar. El contratista debe acreditar una autorización del propietario, o su culpa, y un precio acordado, y la exigencia de forma escrita rige para el propio acuerdo de precio.
En la práctica preparamos un expediente de modificación con cinco elementos: la revisión del plano, la instrucción del propietario, el efecto en coste y plazo, el acuerdo de precio firmado y el aviso enviado conforme al artículo 657 si la obra es por precios unitarios. Aconsejamos al contratista detenerse y pedir aprobación escrita antes de empezar el trabajo modificado, y al propietario rechazar las instrucciones informales, porque ambos pierden cuando el registro es una serie de mensajes de obra.
Hechos excepcionales y reequilibrio del precio
El artículo 658, párrafo 3, del Código Civil impide al contratista a precio alzado reclamar más por la subida de materiales, mano de obra u otros costes, aunque la subida haga onerosa la ejecución. El párrafo 4 añade una excepción estrecha: si hechos excepcionales y generales, imprevisibles al contratar, destruyen el equilibrio económico entre las partes y se derrumba la base financiera del precio, el juez puede aumentar el precio o resolver el contrato.
La excepción es para hechos ajenos a la variación ordinaria de precios, y el reclamante debe probar tanto el hecho como su efecto sobre el presupuesto original. Nuestro consejo habitual es tratar el riesgo de precios en el propio contrato, con una cláusula clara de revisión de precios o una asignación expresa del riesgo, y conservar los registros de precios desde la licitación, porque un juez al que se pide reequilibrar un precio partirá de ellos.
Obra defectuosa y remedios del propietario
Según el artículo 650 del Código Civil, cuando el contratista ejecuta el trabajo de forma defectuosa o contraria a lo pactado, el propietario puede concederle un plazo razonable para corregirlo. Si no lo corrige en ese plazo, puede pedir la resolución o hacer terminar la obra por otro contratista a costa del primero conforme al artículo 209. Si la corrección es imposible, puede pedir la resolución de inmediato sin requerimiento.
El artículo 649 trata del material aportado por el propietario: el contratista debe cuidarlo, emplearlo según las reglas del oficio, rendir cuentas y devolver el sobrante, y responde del material estropeado por su negligencia. Por eso aconsejamos a los propietarios emitir el requerimiento por escrito con fecha y descripción del defecto y conservar informes de inspección, resultados de ensayos y fotografías, porque el requerimiento y el plazo abren el remedio de la sustitución.
Subcontratistas y acción directa contra el propietario
El artículo 661 del Código Civil permite al contratista subcontratar todo o parte del trabajo salvo que el contrato lo prohíba o el trabajo dependa de su habilidad personal, y sigue siendo responsable ante el propietario por el subcontratista. La responsabilidad del contratista no baja por la cadena, y el propietario que quiera controlar quién trabaja en la obra debe preverlo en el contrato.
El artículo 662 da a subcontratistas y trabajadores una acción directa contra el propietario hasta lo que este deba al contratista principal el día de la demanda, con privilegio sobre esas sumas. Para el propietario, pagar íntegramente al contratista principal sin comprobar la situación de los subcontratistas puede no liberarlo. Aconsejamos que los certificados de pago incluyan una declaración sobre el pago a subcontratistas y una retención para atender estas reclamaciones.
Responsabilidad decenal por defectos estructurales
El artículo 651 del Código Civil hace al arquitecto y al contratista solidariamente responsables durante diez años desde la entrega del derrumbe total o parcial de edificios u otras obras fijas y de los defectos que amenacen la solidez y seguridad de la obra, aunque la causa sea un defecto del terreno o el propietario haya autorizado los trabajos defectuosos, salvo que las partes hayan querido una vida útil menor de la obra. No se afecta el recurso del contratista contra sus subcontratistas.
El artículo 653 anula toda cláusula que excluya o limite esta responsabilidad, y el artículo 654 extingue la acción de garantía a los tres años del derrumbe o del descubrimiento del defecto. El artículo 46 de la Ley n.º 119 de 2008 exige además una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil del ingeniero y del contratista frente a terceros por derrumbe, para obras que superen el umbral fijado en ese artículo, como condición de la licencia o del inicio de obra.
Terminación, entrega y pago
Según el artículo 655 del Código Civil, el propietario debe recibir la obra terminada en cuanto el contratista la ponga a su disposición, y si se niega sin motivo legítimo tras un requerimiento oficial, la obra se considera entregada. La entrega inicia el plazo de diez años del artículo 651, de modo que la fecha importa a ambas partes. Según el artículo 656, el pago vence en la entrega salvo pacto o uso en contrario.
Tratamos la terminación como un proceso, no como un hecho. El contrato debería decir qué es una obra terminada, quién la inspecciona, cómo se listan los defectos, cuándo se cierra la lista de pendientes y cuándo se libera la retención. El contratista debería notificar oficialmente la oferta de entrega, y el propietario debería responder por escrito con razones. Un propietario callado arriesga la entrega presunta, y un contratista callado arriesga perder el fundamento de su reclamación de pago.
Resolución por el propietario e imposibilidad de ejecución
El artículo 663 del Código Civil permite al propietario poner fin al contrato en cualquier momento antes de la terminación, siempre que indemnice los gastos del contratista, el valor del trabajo hecho y el lucro cesante. El tribunal puede reducir la indemnización por lucro cesante en los ahorros del contratista y en el beneficio obtenido al emplear su tiempo en otra parte. La resolución sin causa es, por tanto, un derecho, pero con un precio que puede estimarse de antemano.
Según el artículo 664, el contrato termina si la ejecución se hace imposible, y los artículos 666 y 667 tratan de la muerte del contratista. La resolución por incumplimiento del contratista se rige por el artículo 650 y las reglas generales de resolución. Aconsejamos a ambas partes llevar un registro continuo de las causas de retraso, porque una disputa de resolución gira en torno a quién retrasó qué, y eso se prueba con documentos fechados.
Contratos públicos conforme a la Ley n.º 182 de 2018
La Ley n.º 182 de 2018 obliga a las entidades públicas a contratar por los métodos de su artículo 7, que no pueden convertirse unos en otros, y el artículo 10 prohíbe fraccionar contratos para eludir sus reglas. El artículo 19 exige pliegos con especificaciones, calendarios y modelos de contrato. El artículo 22 dispone que el licitador que se retira antes de abrirse los sobres técnicos pierde la garantía provisional, y el artículo 35 permite pedir por escrito explicaciones sobre una oferta anormalmente baja.
Según el artículo 5, cualquier interesado puede presentar una queja escrita ante la entidad con copia a la Oficina de Quejas de Contratación Pública, cuyas decisiones obligan a ambas partes y deben ejecutarse en siete días. El artículo 33 obliga a la entidad a avisar a la Autoridad de Competencia de toda sospecha de colusión en las ofertas. Aconsejamos a los licitadores conservar el expediente de la licitación, las aclaraciones y las fechas de la queja, porque la vía de queja tiene plazos estrechos y no sustituye a una reclamación contractual.
Licencias, supervisión y ocupación conforme a la Ley n.º 119 de 2008
Según los artículos 40 y 41 de la Ley n.º 119 de 2008, la autoridad administrativa entrega al propietario un informe sobre la aptitud del solar, y la solicitud de licencia se presenta mediante un ingeniero o una oficina de ingeniería acreditados que certifican las obras para la licencia. El artículo 46 exige una póliza de seguro para obras que superen el valor indicado o edificios de cuatro plantas o más. El artículo 53 exige que el propietario avise a la autoridad antes de empezar, y el mismo capítulo le obliga a encargar la supervisión a un ingeniero.
Según el artículo 59, la autoridad paraliza las obras que infringen la licencia mediante decisión motivada, y el gobernador puede ordenar la retirada de las obras paralizadas que no puedan corregirse. Al terminar la obra, el ingeniero supervisor debe emitir un certificado de aptitud del edificio para la ocupación, que el artículo 61 trata como el punto desde el cual las infracciones se tratan como infracciones posteriores a la ocupación. Los suministros y la ocupación no deberían comenzar antes de que este certificado conste en el expediente.
Qué revisamos en un expediente de construcción egipcio
Cuando nuestra oficina de El Cairo revisa un proyecto, seguimos línea a línea el plano, la licencia y el contrato. Comprobamos que los planos coinciden con el diseño licenciado, que las fechas de acceso y entrega están en el contrato, que cada modificación tiene un precio firmado, que las causas de retraso constan en actas fechadas y que la cuenta final, el certificado de terminación y el certificado de ocupación están en un único expediente de proyecto. También confirmamos quién tiene la póliza de seguro que exige el artículo 46 de la Ley n.º 119 de 2008.
Vea también: nuestra guía de resolución de disputas en Egipto y nuestra guía de la Ley de Inversión 72 de Egipto, además de nuestra práctica mercantil y societaria.
Preguntas frecuentes
¿Puede el contratista reclamar un pago adicional por una modificación sin acuerdo escrito?
Rara vez. Según el artículo 658 del Código Civil, en un contrato a precio alzado el acuerdo sobre el precio del cambio debe constar por escrito salvo que el contrato original fuera verbal, y el cambio debe proceder de una culpa o de una autorización del propietario.
¿Puede el contratista reclamar más si suben los materiales?
No en un contrato a precio alzado. El artículo 658, párrafo 3, lo impide, y el párrafo 4 solo permite al juez aumentar el precio o resolver si hechos excepcionales y generales imprevisibles destruyen el equilibrio económico.
¿Cuánto dura la responsabilidad por defectos estructurales?
Diez años desde la entrega según el artículo 651 del Código Civil, solidariamente para el arquitecto y el contratista. El artículo 653 anula toda cláusula de exclusión y el artículo 654 extingue la acción a los tres años del derrumbe o del descubrimiento del defecto.
¿Qué puede hacer el propietario ante una obra defectuosa durante la ejecución?
Según el artículo 650 del Código Civil, enviar un requerimiento escrito con un plazo razonable de corrección. Si el contratista no corrige, puede pedir la resolución o hacer terminar la obra por otro contratista a costa del primero.
¿Puede el propietario resolver el contrato antes de la terminación?
Sí. El artículo 663 del Código Civil lo permite en cualquier momento pagando gastos, valor del trabajo hecho y lucro cesante, que el tribunal puede reducir por los ahorros del contratista y el beneficio obtenido al reutilizar su tiempo.
¿Puede un subcontratista reclamar directamente al propietario?
Sí. El artículo 662 del Código Civil da a subcontratistas y trabajadores una acción directa contra el propietario hasta lo que este deba al contratista principal el día de la demanda.
¿Dónde me quejo de una licitación pública?
Según el artículo 5 de la Ley n.º 182 de 2018, mediante queja escrita a la entidad con copia a la Oficina de Quejas de Contratación Pública, cuya decisión vinculante debe ejecutarse en siete días desde su recepción.
¿Puede su despacho revisar nuestro contrato de construcción y el expediente del proyecto?
Sí. Nuestra oficina de El Cairo revisa el contrato, la licencia y el expediente conforme al Código Civil, la Ley n.º 182 de 2018 y la Ley n.º 119 de 2008. Póngase en contacto con nosotros a través de nuestra página de contacto.