Un projet de construction ou d'infrastructure en Égypte est régi par trois couches de droit : le chapitre du code civil sur le contrat d'entreprise, loi n° 131 de 1948, aux articles 646 à 667 ; la loi sur les marchés publics n° 182 de 2018 lorsqu'un organisme public est le maître d'ouvrage ; et la loi sur la construction n° 119 de 2008 pour l'autorisation, la supervision et l'occupation. Notre bureau du Caire les lit ensemble, car la plupart des litiges de projet naissent là où les plans, le contrat et l'autorisation ne concordent pas.
Le cadre juridique : contrat, marchés publics et droit de la construction
Le code civil définit le contrat d'entreprise à l'article 646 comme un contrat par lequel une partie s'engage à faire une chose ou à accomplir un travail pour l'autre contre un prix. L'article 647 permet à l'entrepreneur de s'engager à accomplir le travail seul ou à fournir aussi les matériaux. Ces règles s'appliquent aux projets privés et comblent les lacunes des projets publics. Les parties peuvent convenir d'autres conditions, mais plusieurs dispositions sur la responsabilité sont impératives, comme on le verra ci-dessous.
La loi n° 182 de 2018, avec son règlement d'application pris par le ministre des Finances, s'applique aux organismes publics énumérés dans son premier article de promulgation. Elle régit la manière dont le marché est attribué et suivi. La loi n° 119 de 2008 et son règlement d'application, pris par le décret ministériel n° 144 de 2009, régissent l'autorisation, l'ingénieur superviseur et le bâtiment achevé. Notre conseil constant est d'indiquer, avant de signer, lequel des trois s'applique à chaque obligation.
Types de contrats et fixation du prix
Selon l'article 657 du code civil, lorsque le contrat est à prix unitaire sur devis, l'entrepreneur doit aviser immédiatement le maître d'ouvrage si le travail dépassera manifestement le devis, et s'il ne le fait pas il perd le droit de réclamer l'excédent. Si le dépassement est très important, le maître d'ouvrage peut résilier immédiatement le contrat et payer le travail déjà effectué, sans aucun manque à gagner. Cette règle joue contre les entrepreneurs qui laissent dériver le coût et ne demandent paiement qu'à la fin.
Selon l'article 658, un contrat à forfait sur une conception convenue fait porter le risque de la conception. L'entrepreneur ne peut réclamer davantage même si la conception change, sauf si le changement vient de la faute du maître d'ouvrage ou si celui-ci l'a autorisé et a convenu d'un prix. Selon l'article 659, lorsqu'aucun prix n'a été fixé, le tribunal se réfère à la valeur du travail et aux coûts de l'entrepreneur. Nous conseillons que chaque contrat indique la méthode de fixation du prix, la base de métré et le devis sur lequel les avis seront appréciés.
Modifications : accord écrit et prix du changement
L'article 658 du code civil exige qu'un accord sur le prix d'un changement de la conception à forfait soit conclu par écrit, sauf si le contrat initial était lui-même oral. Une instruction de chantier sans prix est donc un terrain faible pour une réclamation. L'entrepreneur doit montrer une autorisation du maître d'ouvrage, ou la faute du maître d'ouvrage, et un prix convenu, et l'exigence d'écrit s'applique à l'accord sur le prix lui-même.
En pratique, nous préparons un dossier de modification à cinq éléments : la révision du plan, l'instruction du maître d'ouvrage, l'effet sur le coût et sur les délais, l'accord de prix signé et l'avis envoyé selon l'article 657 si le travail est à prix unitaire. Nous conseillons à l'entrepreneur de s'arrêter et de demander une approbation écrite avant de commencer le travail modifié, et au maître d'ouvrage de refuser les instructions informelles, parce que les deux côtés perdent lorsque le dossier est une suite de messages de chantier.
Événements exceptionnels et rééquilibrage du prix
L'article 658, alinéa 3, interdit à un entrepreneur à forfait de réclamer davantage parce que le coût des matériaux, de la main-d'œuvre ou d'autres éléments augmente, même si cette hausse rend l'exécution onéreuse. L'alinéa 4 ajoute une exception étroite : si des événements généraux exceptionnels qui ne pouvaient être prévus à la conclusion du contrat détruisent l'équilibre économique entre les parties et que la base financière du prix s'effondre, le juge peut augmenter le prix ou résoudre le contrat.
L'exception vise des événements en dehors de l'évolution ordinaire des prix, et le demandeur doit prouver à la fois l'événement et son effet sur le devis initial. Notre conseil constant est de traiter le risque de prix dans le contrat lui-même par une clause claire d'ajustement du prix ou une répartition indiquée du risque, et de conserver les documents de prix depuis la phase d'appel d'offres, car un tribunal appelé à rééquilibrer un prix partira d'eux.
Travail défectueux et recours du maître d'ouvrage
Selon l'article 650 du code civil, lorsque l'entrepreneur exécute le travail de manière défectueuse ou contrairement aux conditions convenues, le maître d'ouvrage peut lui donner un délai raisonnable pour le corriger. Si l'entrepreneur ne le corrige pas dans ce délai, le maître d'ouvrage peut demander la résolution, ou faire achever le travail par un autre entrepreneur aux frais du premier selon l'article 209. Lorsque la correction est impossible, le maître d'ouvrage peut demander la résolution immédiatement sans l'avis.
L'article 649 traite des matériaux fournis par le maître d'ouvrage : l'entrepreneur doit en prendre soin, les utiliser selon les règles de l'art, en rendre compte et restituer l'excédent, et il paie les matériaux gâtés par sa négligence. Nous conseillons donc aux maîtres d'ouvrage d'adresser l'avis de correction par écrit avec une date et une description du défaut, et de conserver les rapports d'inspection, les résultats d'essais et les photographies, puisque l'avis et le délai sont ce qui ouvre le recours de substitution.
Sous-traitants et action directe contre le maître d'ouvrage
L'article 661 du code civil permet à l'entrepreneur de sous-traiter tout ou partie du travail, sauf si le contrat l'interdit ou si la nature du travail dépend de sa compétence personnelle, et il reste responsable envers le maître d'ouvrage du sous-traitant. La responsabilité de l'entrepreneur ne descend donc pas la chaîne, et un maître d'ouvrage qui veut contrôler qui travaille sur le chantier doit le dire dans le contrat.
L'article 662 donne aux sous-traitants et aux ouvriers une action directe contre le maître d'ouvrage pour ce qu'il doit à l'entrepreneur principal au jour où l'action est introduite, avec un privilège sur ces sommes. Pour un maître d'ouvrage, cela signifie que payer l'entrepreneur principal en totalité sans vérifier la situation des sous-traitants peut ne pas éteindre la dette. Nous conseillons que les certificats de paiement comportent une déclaration sur les paiements aux sous-traitants et une retenue pour faire face à de telles actions.
Responsabilité décennale pour les vices de structure
L'article 651 du code civil rend l'architecte et l'entrepreneur solidairement responsables pendant dix ans à compter de la livraison de l'effondrement total ou partiel des bâtiments ou autres ouvrages fixes, et des défauts qui menacent la stabilité et la sécurité du bâtiment, même lorsque la cause est un défaut du terrain ou que le maître d'ouvrage a autorisé les travaux défectueux, sauf si les parties ont prévu une durée de vie plus courte pour l'ouvrage. Cela n'affecte pas le recours de l'entrepreneur contre les sous-traitants.
L'article 653 annule toute clause qui exclut ou limite cette responsabilité, et l'article 654 éteint l'action en garantie trois ans après l'effondrement ou la découverte du défaut. L'article 46 de la loi n° 119 de 2008 exige aussi une police d'assurance couvrant la responsabilité civile de l'ingénieur et de l'entrepreneur pour les dommages causés aux tiers par un effondrement, pour les travaux dépassant le seuil fixé dans cet article, comme condition de l'autorisation ou du début des travaux.
Achèvement, remise et paiement
Selon l'article 655 du code civil, le maître d'ouvrage doit prendre livraison de l'ouvrage achevé dès que l'entrepreneur le met à sa disposition, et s'il refuse sans motif légitime après une mise en demeure officielle, l'ouvrage est traité comme livré. La livraison fait courir le délai de dix ans de l'article 651, de sorte que la date compte pour les deux côtés. Selon l'article 656, le paiement est exigible à la livraison sauf si la convention ou l'usage en dispose autrement.
Nous traitons l'achèvement comme un processus, non comme un événement. Le contrat doit dire ce qu'est un ouvrage achevé, qui l'inspecte, comment les défauts sont listés, quand la liste des réserves est close et quand la retenue est libérée. L'entrepreneur doit signifier une mise en demeure officielle offrant la livraison, et le maître d'ouvrage doit y répondre par écrit avec des motifs. Un maître d'ouvrage silencieux risque une livraison réputée faite, et un entrepreneur silencieux risque de perdre le fondement pour réclamer paiement.
Résiliation par le maître d'ouvrage et impossibilité d'exécution
L'article 663 du code civil permet au maître d'ouvrage de mettre fin au contrat à tout moment avant l'achèvement, à condition de payer les dépenses de l'entrepreneur, la valeur du travail accompli et le gain que l'entrepreneur a perdu. Le tribunal peut réduire l'indemnité pour manque à gagner des économies réalisées par l'entrepreneur et du profit qu'il a gagné en employant son temps ailleurs. La résiliation de convenance est donc un droit, mais elle a un prix qui peut être estimé à l'avance.
Selon l'article 664, le contrat prend fin lorsque l'exécution devient impossible, et les articles 666 et 667 traitent du décès de l'entrepreneur. La résiliation pour défaut de l'entrepreneur relève de l'article 650 et des règles générales sur la résolution. Nous conseillons aux deux côtés de tenir un calendrier courant des causes de retard, car un litige de résiliation tourne autour de qui a retardé quoi, et cela se prouve par des documents datés.
Contrats publics selon la loi n° 182 de 2018
La loi n° 182 de 2018 impose aux organismes publics d'acheter par les méthodes énumérées à son article 7, qui ne peuvent être converties l'une en l'autre, et l'article 10 interdit le fractionnement des marchés pour éviter ses règles. L'article 19 exige des dossiers d'appel d'offres comportant des spécifications, des calendriers et des modèles de contrat types. L'article 22 prévoit qu'un soumissionnaire qui se retire avant l'ouverture des plis techniques perd sa garantie provisoire, et l'article 35 permet de questionner par écrit une offre anormalement basse.
Selon l'article 5, une partie concernée peut se plaindre par écrit auprès de l'entité et en envoyer copie au Bureau des plaintes en matière de marchés publics, dont les décisions lient les deux côtés et doivent être exécutées dans les sept jours. L'article 33 impose à l'entité de notifier à l'Autorité de la concurrence tout soupçon de collusion dans les offres. Nous conseillons aux soumissionnaires de conserver le dossier d'appel d'offres, les clarifications et les dates de plainte, car la voie de la plainte est sensible aux délais et ne se substitue pas à une réclamation au titre du contrat.
Autorisations, supervision et occupation selon la loi n° 119 de 2008
Selon les articles 40 et 41 de la loi n° 119 de 2008, l'autorité administrative remet au maître d'ouvrage une déclaration sur l'adéquation du site, et la demande d'autorisation est déposée par un ingénieur ou un bureau d'ingénierie agréé qui certifie les travaux pour l'autorisation. L'article 46 exige une police d'assurance pour les travaux dépassant la valeur indiquée ou les bâtiments de quatre étages ou plus. L'article 53 impose au maître d'ouvrage de notifier l'autorité avant de commencer, et le même chapitre lui impose de recourir à un ingénieur superviseur.
Selon l'article 59, l'autorité arrête les travaux qui violent l'autorisation par une décision administrative motivée, et le gouverneur peut ordonner l'enlèvement des travaux arrêtés qui ne peuvent être corrigés. À la fin des travaux, l'ingénieur superviseur doit délivrer un certificat attestant que le bâtiment est apte à l'occupation, que l'article 61 traite comme le point après lequel les violations sont traitées comme des violations postérieures à l'occupation. Les raccordements aux réseaux et l'occupation ne doivent pas commencer avant que ce certificat soit au dossier.
Ce que nous examinons dans un dossier de construction égyptien
Lorsque notre bureau du Caire examine un projet, nous suivons ligne par ligne le plan, l'autorisation et le contrat. Nous vérifions que les plans correspondent à la conception autorisée, que les dates d'accès et de remise figurent au contrat, que chaque modification a un prix signé, que les causes de retard sont consignées dans des procès-verbaux datés, et que le décompte final, le certificat d'achèvement et le certificat d'occupation figurent dans un même dossier de projet. Nous confirmons aussi qui détient la police d'assurance exigée par l'article 46 de la loi n° 119 de 2008.
Voir aussi : notre guide du règlement des litiges en Égypte et notre guide de la loi égyptienne 72 sur l’investissement, ainsi que notre pratique en droit commercial et des sociétés.
Questions fréquentes
Un entrepreneur peut-il réclamer un paiement supplémentaire pour une modification sans accord écrit ?
Rarement. Selon l'article 658 du code civil, dans un contrat à forfait, l'accord sur le prix d'un changement doit être écrit sauf si le contrat initial était oral, et le changement doit provenir de la faute ou de l'autorisation du maître d'ouvrage.
L'entrepreneur peut-il réclamer davantage lorsque le prix des matériaux augmente ?
Pas dans un contrat à forfait. L'article 658, alinéa 3, interdit la réclamation, et l'alinéa 4 ne permet au juge d'augmenter le prix ou de résoudre le contrat que si des événements généraux exceptionnels impossibles à prévoir détruisent l'équilibre économique du contrat.
Combien de temps dure la responsabilité pour vices de structure ?
Dix ans à compter de la livraison selon l'article 651 du code civil, solidairement à la charge de l'architecte et de l'entrepreneur. L'article 653 annule toute clause qui l'exclut, et l'article 654 éteint l'action trois ans après l'effondrement ou la découverte du défaut.
Que peut faire le maître d'ouvrage face à un travail défectueux pendant la construction ?
Selon l'article 650 du code civil, signifier un avis écrit avec un délai raisonnable pour corriger. Si l'entrepreneur n'y procède pas, le maître d'ouvrage peut demander la résolution ou faire achever le travail par un autre entrepreneur aux frais du premier.
Le maître d'ouvrage peut-il résilier le contrat avant l'achèvement ?
Oui. L'article 663 du code civil le permet à tout moment, contre paiement des dépenses, de la valeur du travail accompli et du manque à gagner, que le tribunal peut réduire des économies de l'entrepreneur et du profit tiré de la réutilisation de son temps.
Un sous-traitant peut-il réclamer directement au maître d'ouvrage ?
Oui. L'article 662 du code civil donne aux sous-traitants et aux ouvriers une action directe contre le maître d'ouvrage jusqu'à concurrence de ce qu'il doit à l'entrepreneur principal au jour où l'action est introduite.
Où se plaindre d'un appel d'offres public ?
Selon l'article 5 de la loi n° 182 de 2018, adressez une plainte écrite à l'entité avec copie au Bureau des plaintes en matière de marchés publics, dont la décision contraignante doit être exécutée dans les sept jours de sa réception.
Votre cabinet peut-il examiner notre contrat de construction et notre dossier de projet ?
Oui. Notre bureau du Caire examine le contrat, l'autorisation et le dossier au regard du code civil, de la loi n° 182 de 2018 et de la loi n° 119 de 2008. Veuillez nous contacter par la page de contact.