埃及的建设或基础设施项目受三层法律调整：1948年第131号民法典关于承揽合同的章节（第646至667条）；业主为公共机构时适用的2018年第182号政府采购法；以及规范许可、监督和入住的2008年第119号建筑法。我们开罗办公室将三者结合起来阅读，因为大多数项目争议都出现在图纸、合同和许可不一致之处。
法律框架：合同、政府采购与建筑法
民法典第646条将承揽合同定义为一方承诺为另一方制作某物或完成某项工作并获得报酬的合同。第647条允许承揽人只承担工作，或同时提供材料。这些规则适用于私人项目，并填补公共项目的空白。当事人可以另行约定，但若干责任规则属于强制性规定，详见下文。
2018年第182号法律及其由财政部长发布的实施条例，适用于其第一条颁布条文所列的公共机构，规范授标与监督。2008年第119号法律及其由2009年第144号部长令发布的实施条例，规范许可、监理工程师和竣工建筑。我们的一贯建议是在签约之前列明三者中哪一个适用于每项义务。
合同类型与价格的确定
根据民法典第657条，在依估算按单价订立的合同中，如果工作将明显超出估算，承揽人必须立即通知业主，否则丧失主张超出部分的权利。如果超出幅度很大，业主可以立即终止合同并支付已完成工作的价款，无需赔偿可得利润。该规则不利于任由成本偏离、只在最后才要求付款的承揽人。
根据第658条，在依约定设计按总价订立的合同中，承揽人承担设计风险。即使设计变更，也不得要求增加价款，除非变更源于业主的过错，或经业主批准并就价格达成一致。根据第659条，未约定价格的，法官参照工作价值和承揽人的支出。我们建议每份合同写明计价方式、计量依据以及据以评估通知的估算。
变更：书面协议与变更价格
民法典第658条要求，总价设计变更的价格协议必须以书面形式作出，除非原合同本身是口头订立的。因此没有价格的现场指示是索赔的薄弱基础。承揽人必须证明业主的批准或过错，以及已达成一致的价格，书面要求适用于价格协议本身。
在实践中，我们会准备包含五项内容的变更档案：图纸修订、业主指示、对成本和工期的影响、已签署的价格协议，以及按单价计价时依第657条发出的通知。我们建议承揽人在开始变更工作之前暂停并要求书面批准，建议业主拒绝非正式指示，因为当记录只是一连串现场消息时，双方都会受损。
异常事件与价格再平衡
民法典第658条第3款禁止总价合同的承揽人因材料、人工或其他成本上涨而要求增加价款，即使上涨使履行变得艰难。第4款增加了一项狭窄的例外：如果订约时无法预见的异常普遍事件破坏了双方之间的经济平衡，使价格的财务基础崩塌，法官可以判决增加价款或解除合同。
该例外针对超出正常价格波动的事件，主张方必须同时证明事件本身及其对原估算的影响。我们的一贯建议是在合同中处理价格风险，设置明确的价格调整条款或明确的风险分配，并保留从投标阶段起的价格记录，因为被请求再平衡价格的法院将从这些记录出发。
缺陷工程与业主的救济
根据民法典第650条，承揽人以有缺陷的方式或违反约定条件施工的，业主可以给予其合理期限进行纠正。承揽人在该期限内不纠正的，业主可以请求解除合同，或依第209条由另一承揽人以第一承揽人的费用完成工作。纠正不可能的，业主可以不经通知立即请求解除。
第649条处理业主提供的材料：承揽人必须妥善保管，按行业规则使用，说明去向并返还剩余，因其疏忽而损坏的材料由其负责。因此我们建议业主以书面形式发出纠正通知，写明日期和缺陷描述，并保存检查报告、测试结果和照片，因为通知和期限是开启替代救济的前提。
分包商与对业主的直接请求权
民法典第661条允许承揽人将全部或部分工作分包，除非合同禁止或工作取决于其个人技能，且承揽人仍须对业主负责。承揽人的责任不会沿分包链条下移，希望控制谁在现场施工的业主必须在合同中作出规定。
第662条赋予分包商和工人对业主的直接请求权，范围以起诉当日业主欠主承揽人的款项为限，并对这些款项享有优先权。对业主而言，未核查分包商情况就向主承揽人全额付款，未必能免除其债务。我们建议付款证书包含关于分包商付款的声明，并设置质保金以应对此类请求。
结构缺陷的十年责任
民法典第651条规定，建筑师和承揽人对其建造的建筑物或其他固定设施的全部或部分倒塌，以及威胁建筑稳固和安全的缺陷，自交付之日起十年内承担连带责任，即使原因是土地缺陷或业主已批准有缺陷的工程，除非当事人意图使该工程的使用寿命较短。这不影响承揽人对分包商的追偿权。
第653条规定任何排除或限制该责任的条款无效，第654条规定担保请求权在倒塌或发现缺陷三年后消灭。2008年第119号法律第46条还要求，对超过该条规定门槛的工程，须有涵盖工程师和承揽人因倒塌对第三方民事责任的保险单，作为取得许可或开工的条件。
完工、交付与付款
根据民法典第655条，承揽人将完工的工作交由业主支配后，业主必须立即接收，如经正式通知后无正当理由拒绝，则视为已交付。交付起算第651条的十年期间，因此日期对双方都很重要。根据第656条，除非约定或习惯另有规定，价款在交付时到期。
我们把完工视为一个过程，而不是一个事件。合同应写明什么是完工的工作、由谁检查、缺陷如何列示、遗留事项清单何时关闭以及质保金何时释放。承揽人应以正式通知提出交付，业主应以书面回复并说明理由。沉默的业主面临被视为已交付的风险，沉默的承揽人则面临丧失付款请求依据的风险。
业主终止合同与履行不能
民法典第663条允许业主在完工之前随时终止合同，条件是赔偿承揽人的支出、已完成工作的价值以及其丧失的利润。法院可以按承揽人节省的费用以及其将时间用于其他工作所获利润，减少对可得利润的赔偿。因此无理由终止是一项权利，但其代价可以事先估算。
根据第664条，履行不能时合同终止，第666条和第667条处理承揽人死亡的情形。因承揽人违约而终止的，适用第650条和关于解除的一般规则。我们建议双方持续记录延误原因，因为终止争议取决于谁延误了什么，而这需要靠带日期的记录来证明。
2018年第182号法律下的公共合同
2018年第182号法律要求公共机构通过其第7条所列的方式采购，这些方式不得相互转换，第10条禁止为规避其规则而拆分合同。第19条要求招标文件包含规格、进度表和标准合同格式。第22条规定，在技术标开启前撤回投标的投标人丧失临时保证金，第35条允许对异常低价投标书面要求说明。
根据第5条，利害关系人可以向机构提出书面投诉，并将副本送交公共采购投诉办公室，该办公室的决定对双方有约束力，须在七日内执行。第33条要求机构向竞争主管机构报告涉嫌串通投标的情况。我们建议投标人保存招标记录、澄清文件和投诉日期，因为投诉途径有严格时限，不能替代依合同提出的索赔。
2008年第119号法律下的许可、监督与入住
根据2008年第119号法律第40条和第41条，行政机关向业主出具关于场地适宜性的说明，许可申请通过经认可的工程师或工程事务所提出，由其为许可目的对工程出具证明。第46条要求对超过规定价值的工程或四层及以上的建筑投保。第53条要求业主在开工前通知行政机关，同一章还要求其委托监理工程师。
根据第59条，行政机关以说明理由的行政决定停止违反许可的工程，省长可以命令拆除无法纠正的被停工工程。工程完成后，监理工程师必须出具建筑物适宜入住的证书，第61条将其视为此后的违法行为按入住后违法行为处理的节点。在该证书入档之前，不应开通公用设施或入住。
我们在埃及建设档案中审查什么
我们开罗办公室审查项目时，逐行追踪图纸、许可和合同。我们检查图纸是否与获批设计一致，进场和交付日期是否写入合同，每项变更是否有已签署的价格，延误原因是否记录在带日期的会议纪要中，以及最终结算、完工证书和入住证书是否在同一份项目记录中。我们还会确认由谁持有2008年第119号法律第46条要求的保险单。
另请参阅：我们的埃及争议解决指南和我们的埃及第72号投资法指南，以及我们的公司与商事业务。
常见问题
没有书面协议，承揽人能否就变更要求额外付款？
很少。根据民法典第658条，总价合同中变更价格的协议必须为书面，除非原合同是口头的，且变更必须源于业主的过错或经业主批准。
材料价格上涨时承揽人能否要求更多？
总价合同中不能。第658条第3款禁止，第4款仅在无法预见的异常普遍事件破坏经济平衡时，才允许法官增加价款或解除合同。
结构缺陷责任持续多久？
根据民法典第651条，自交付起十年，由建筑师和承揽人连带负责。第653条规定任何排除条款无效，第654条规定请求权在倒塌或发现缺陷三年后消灭。
施工期间发现缺陷工程，业主可以怎么做？
根据民法典第650条，发出书面通知并给予合理的纠正期限。承揽人不纠正的，业主可以请求解除合同，或由另一承揽人以第一承揽人的费用完成工作。
业主可以在完工前终止合同吗？
可以。民法典第663条允许随时终止，但须支付支出、已完成工作的价值和可得利润，法院可按承揽人节省的费用和其重新利用时间所获利润予以减少。
分包商可以直接向业主索款吗？
可以。民法典第662条赋予分包商和工人对业主的直接请求权，范围以起诉当日业主欠主承揽人的款项为限。
对公共招标有异议向哪里投诉？
根据2018年第182号法律第5条，向机构提出书面投诉并将副本送交公共采购投诉办公室，其具有约束力的决定须在收到后七日内执行。
贵所可以审查我们的建设合同和项目记录吗？
可以。我们开罗办公室对照民法典、2018年第182号法律和2008年第119号法律审查合同、许可和记录。请通过我们的联系页面与我们联系。