Ein Bau- oder Infrastrukturprojekt in Ägypten unterliegt drei Rechtsschichten: dem Werkvertragskapitel des Zivilgesetzbuchs, Gesetz Nr. 131 von 1948, in den Artikeln 646 bis 667; dem Gesetz Nr. 182 von 2018 über öffentliche Aufträge, wenn eine öffentliche Stelle Auftraggeber ist; und dem Baugesetz Nr. 119 von 2008 für Genehmigung, Bauüberwachung und Nutzungsfreigabe. Unser Büro in Kairo liest diese zusammen, denn die meisten Projektstreitigkeiten entstehen dort, wo Pläne, Vertrag und Genehmigung nicht übereinstimmen.
Der rechtliche Rahmen: Vertrag, Vergaberecht und Baurecht
Das Zivilgesetzbuch definiert den Werkvertrag in Artikel 646 als Vertrag, in dem sich eine Partei verpflichtet, für die andere gegen Entgelt eine Sache herzustellen oder eine Arbeit auszuführen. Artikel 647 erlaubt dem Unternehmer, nur die Arbeit zu übernehmen oder auch das Material zu stellen. Diese Regeln gelten für private Projekte und füllen Lücken bei öffentlichen. Die Parteien können anderes vereinbaren, doch mehrere Haftungsregeln sind zwingend, wie unten gezeigt.
Das Gesetz Nr. 182 von 2018 mit seiner vom Finanzminister erlassenen Durchführungsverordnung gilt für die in seinem ersten Einführungsartikel genannten öffentlichen Stellen. Es regelt Vergabe und Überwachung. Das Gesetz Nr. 119 von 2008 mit seiner Durchführungsverordnung, erlassen durch Ministerialerlass Nr. 144 von 2009, regelt Genehmigung, bauleitenden Ingenieur und das fertige Gebäude. Unsere ständige Empfehlung ist, vor der Unterzeichnung festzuhalten, welches der drei Regelwerke für welche Pflicht gilt.
Vertragstypen und Festlegung des Preises
Nach Artikel 657 des Zivilgesetzbuchs muss der Unternehmer bei einem Einheitspreisvertrag auf Grundlage eines Kostenanschlags den Besteller sofort benachrichtigen, wenn die Arbeit den Anschlag erheblich überschreiten wird; andernfalls verliert er den Anspruch auf den Mehrbetrag. Bei sehr starker Überschreitung kann der Besteller den Vertrag sofort kündigen und die geleistete Arbeit bezahlen, ohne entgangenen Gewinn. Diese Regel trifft Unternehmer, die die Kosten laufen lassen und erst am Ende Zahlung verlangen.
Nach Artikel 658 trägt der Unternehmer bei einem Pauschalpreisvertrag auf Grundlage eines vereinbarten Entwurfs das Entwurfsrisiko. Er kann auch bei Änderungen des Entwurfs nicht mehr verlangen, es sei denn, die Änderung beruht auf einem Verschulden des Bestellers oder wurde von ihm genehmigt und ein Preis vereinbart. Nach Artikel 659 richtet das Gericht sich bei fehlender Preisbestimmung nach dem Wert der Arbeit und den Kosten des Unternehmers. Wir raten, in jedem Vertrag die Preismethode, die Aufmaßgrundlage und den Anschlag festzulegen, an dem Anzeigen gemessen werden.
Änderungen: schriftliche Vereinbarung und Preis der Änderung
Artikel 658 des Zivilgesetzbuchs verlangt, dass die Vereinbarung über den Preis einer Änderung des Pauschalentwurfs schriftlich erfolgt, es sei denn, der ursprüngliche Vertrag war selbst mündlich. Eine Baustellenanweisung ohne Preis ist daher eine schwache Grundlage für einen Anspruch. Der Unternehmer muss eine Genehmigung des Bestellers oder dessen Verschulden und einen vereinbarten Preis nachweisen, und das Schriftformerfordernis gilt für die Preisvereinbarung selbst.
In der Praxis stellen wir eine Änderungsakte mit fünf Bestandteilen zusammen: Planstand, Anweisung des Bestellers, Kosten- und Zeitwirkung, unterzeichnete Preisvereinbarung und die nach Artikel 657 versandte Anzeige bei Einheitspreisen. Wir raten dem Unternehmer, vor Beginn geänderter Arbeiten innezuhalten und eine schriftliche Freigabe zu verlangen, und dem Besteller, informelle Anweisungen abzulehnen, denn beide Seiten verlieren, wenn die Akte aus einer Folge von Baustellennachrichten besteht.
Außergewöhnliche Ereignisse und Neuausgleich des Preises
Artikel 658 Absatz 3 des Zivilgesetzbuchs untersagt dem Unternehmer bei einem Pauschalvertrag, wegen steigender Material-, Lohn- oder sonstiger Kosten mehr zu verlangen, auch wenn die Steigerung die Erfüllung beschwerlich macht. Absatz 4 enthält eine enge Ausnahme: Zerstören außergewöhnliche allgemeine Ereignisse, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar waren, das wirtschaftliche Gleichgewicht der Parteien, sodass die finanzielle Grundlage des Preises wegbricht, kann der Richter den Preis erhöhen oder den Vertrag auflösen.
Die Ausnahme betrifft Ereignisse außerhalb gewöhnlicher Preisbewegungen, und der Anspruchsteller muss sowohl das Ereignis als auch seine Wirkung auf die ursprüngliche Kalkulation beweisen. Unsere ständige Empfehlung ist, das Preisrisiko im Vertrag selbst zu regeln, durch eine klare Preisgleitklausel oder eine ausdrückliche Risikoverteilung, und die Preisunterlagen seit der Angebotsphase aufzubewahren, denn ein Gericht, das einen Preis neu ausgleichen soll, geht von ihnen aus.
Mangelhafte Arbeit und Rechte des Bestellers
Führt der Unternehmer nach Artikel 650 des Zivilgesetzbuchs die Arbeit mangelhaft oder abweichend von den vereinbarten Bedingungen aus, kann der Besteller ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Bessert der Unternehmer innerhalb der Frist nicht nach, kann der Besteller die Auflösung verlangen oder die Arbeit auf Kosten des ersten Unternehmers nach Artikel 209 von einem anderen fertigstellen lassen. Ist die Nachbesserung unmöglich, kann er die Auflösung sofort ohne Fristsetzung verlangen.
Artikel 649 regelt vom Besteller gestelltes Material: Der Unternehmer muss es sorgfältig behandeln, nach den Regeln der Kunst verwenden, darüber Rechnung legen und den Rest zurückgeben, und er haftet für Material, das durch seine Nachlässigkeit verdirbt. Wir raten Bestellern daher, die Aufforderung schriftlich mit Datum und Mängelbeschreibung zu erlassen und Prüfberichte, Testergebnisse und Fotos aufzubewahren, denn Aufforderung und Frist eröffnen das Recht zur Ersatzvornahme.
Subunternehmer und unmittelbarer Anspruch gegen den Besteller
Artikel 661 des Zivilgesetzbuchs erlaubt dem Unternehmer, die Arbeit ganz oder teilweise an einen Subunternehmer zu vergeben, es sei denn, der Vertrag verbietet es oder die Arbeit hängt von seiner persönlichen Fähigkeit ab; gegenüber dem Besteller bleibt er verantwortlich. Die Verantwortung des Unternehmers wandert also nicht die Kette hinunter, und ein Besteller, der Kontrolle darüber haben will, wer auf der Baustelle arbeitet, muss das im Vertrag regeln.
Artikel 662 gibt Subunternehmern und Arbeitern einen unmittelbaren Anspruch gegen den Besteller in Höhe dessen, was er dem Hauptunternehmer am Tag der Klageerhebung schuldet, mit einem Vorrecht an diesen Beträgen. Für den Besteller bedeutet das: Die volle Zahlung an den Hauptunternehmer ohne Prüfung der Lage der Subunternehmer befreit ihn möglicherweise nicht. Wir raten, Zahlungszertifikate mit einer Erklärung zur Subunternehmerzahlung und einem Einbehalt für solche Ansprüche zu versehen.
Zehnjährige Haftung für Strukturmängel
Artikel 651 des Zivilgesetzbuchs macht Architekt und Unternehmer für zehn Jahre ab Übergabe gesamtschuldnerisch haftbar für den ganzen oder teilweisen Einsturz von Gebäuden oder anderen festen Anlagen und für Mängel, die Stabilität und Sicherheit des Bauwerks gefährden, auch wenn die Ursache ein Mangel des Grundstücks ist oder der Besteller die mangelhaften Arbeiten gestattet hat, es sei denn, die Parteien wollten eine kürzere Lebensdauer des Werks. Der Rückgriff des Unternehmers gegen Subunternehmer bleibt unberührt.
Artikel 653 erklärt jede Klausel, die diese Haftung ausschließt oder begrenzt, für nichtig, und Artikel 654 beendet den Gewährleistungsanspruch drei Jahre nach dem Einsturz oder der Entdeckung des Mangels. Artikel 46 des Gesetzes Nr. 119 von 2008 verlangt zudem eine Versicherungspolice für die Haftpflicht von Ingenieur und Unternehmer gegenüber Dritten bei Einsturz, für Arbeiten oberhalb des dort genannten Werts, als Voraussetzung für die Genehmigung oder den Baubeginn.
Fertigstellung, Übergabe und Zahlung
Nach Artikel 655 des Zivilgesetzbuchs muss der Besteller das fertige Werk unverzüglich abnehmen, sobald der Unternehmer es zur Verfügung stellt; verweigert er ohne rechtmäßigen Grund nach förmlicher Aufforderung, gilt das Werk als übergeben. Die Übergabe setzt die Zehnjahresfrist des Artikels 651 in Gang, das Datum ist also für beide Seiten wichtig. Nach Artikel 656 ist die Zahlung mit der Übergabe fällig, sofern Vereinbarung oder Verkehrssitte nichts anderes vorsehen.
Wir behandeln die Fertigstellung als Prozess, nicht als Ereignis. Der Vertrag sollte sagen, was ein fertiges Werk ist, wer abnimmt, wie Mängel aufgelistet werden, wann die Mängelliste geschlossen wird und wann der Einbehalt freigegeben wird. Der Unternehmer sollte förmlich die Übergabe anbieten, und der Besteller sollte schriftlich mit Gründen antworten. Ein schweigender Besteller riskiert die fingierte Übergabe, ein schweigender Unternehmer riskiert die Grundlage seines Zahlungsanspruchs.
Kündigung durch den Besteller und Unmöglichkeit der Erfüllung
Artikel 663 des Zivilgesetzbuchs erlaubt dem Besteller, den Vertrag jederzeit vor Fertigstellung zu beenden, sofern er die Aufwendungen des Unternehmers, den Wert der geleisteten Arbeit und den entgangenen Gewinn ersetzt. Das Gericht kann die Entschädigung für entgangenen Gewinn um die Ersparnisse des Unternehmers und den Gewinn mindern, den er durch anderweitigen Einsatz seiner Zeit erzielt hat. Die Kündigung ohne Grund ist also ein Recht, aber mit einem im Voraus abschätzbaren Preis.
Nach Artikel 664 endet der Vertrag, wenn die Erfüllung unmöglich wird, und die Artikel 666 und 667 behandeln den Tod des Unternehmers. Die Kündigung wegen Verzugs oder Pflichtverletzung des Unternehmers richtet sich nach Artikel 650 und den allgemeinen Regeln der Auflösung. Wir raten beiden Seiten, eine laufende Aufstellung der Verzögerungsursachen zu führen, denn ein Kündigungsstreit dreht sich darum, wer was verzögert hat, und das wird durch datierte Unterlagen bewiesen.
Öffentliche Aufträge nach dem Gesetz Nr. 182 von 2018
Das Gesetz Nr. 182 von 2018 verpflichtet öffentliche Stellen, über die in Artikel 7 genannten Verfahren zu beschaffen, die nicht ineinander umgewandelt werden dürfen, und Artikel 10 verbietet die Aufteilung von Aufträgen zur Umgehung seiner Regeln. Artikel 19 verlangt Ausschreibungsunterlagen mit Spezifikationen, Zeitplänen und Standardvertragsformularen. Artikel 22 bestimmt, dass ein Bieter, der vor Öffnung der technischen Umschläge zurücktritt, seine vorläufige Sicherheit verliert, und Artikel 35 erlaubt, ein ungewöhnlich niedriges Angebot schriftlich zu hinterfragen.
Nach Artikel 5 kann ein Betroffener bei der Stelle schriftlich Beschwerde einlegen und eine Kopie an das Beschwerdebüro für öffentliche Beschaffung senden, dessen Entscheidungen beide Seiten binden und binnen sieben Tagen umzusetzen sind. Artikel 33 verpflichtet die Stelle, der Wettbewerbsbehörde den Verdacht auf Angebotsabsprachen zu melden. Wir raten Bietern, die Vergabeakte, die Klarstellungen und die Beschwerdedaten aufzubewahren, denn der Beschwerdeweg ist fristgebunden und kein Ersatz für einen Anspruch aus dem Vertrag.
Genehmigung, Überwachung und Nutzungsfreigabe nach dem Gesetz Nr. 119 von 2008
Nach den Artikeln 40 und 41 des Gesetzes Nr. 119 von 2008 erteilt die Verwaltungsbehörde dem Eigentümer eine Auskunft über die Eignung des Grundstücks, und der Genehmigungsantrag wird über einen zugelassenen Ingenieur oder ein Ingenieurbüro gestellt, das die Arbeiten für die Genehmigung bescheinigt. Artikel 46 verlangt eine Versicherungspolice für Arbeiten über dem genannten Wert oder Gebäude ab vier Geschossen. Artikel 53 verlangt, dass der Eigentümer die Behörde vor Beginn benachrichtigt, und dasselbe Kapitel verpflichtet ihn, einen bauleitenden Ingenieur zu beauftragen.
Nach Artikel 59 stoppt die Behörde genehmigungswidrige Arbeiten durch begründeten Verwaltungsbeschluss, und der Gouverneur kann den Rückbau gestoppter Arbeiten anordnen, die nicht korrigiert werden können. Nach Abschluss der Arbeiten muss der bauleitende Ingenieur eine Bescheinigung ausstellen, dass das Gebäude nutzungsfähig ist; Artikel 61 behandelt sie als den Zeitpunkt, ab dem Verstöße als Verstöße nach der Nutzungsfreigabe behandelt werden. Anschlüsse und Bezug sollten erst beginnen, wenn diese Bescheinigung in der Akte liegt.
Was wir in einer ägyptischen Bauakte prüfen
Wenn unser Büro in Kairo ein Projekt prüft, verfolgen wir Plan, Genehmigung und Vertrag Zeile für Zeile. Wir prüfen, dass die Pläne dem genehmigten Entwurf entsprechen, dass Zugangs- und Übergabetermine im Vertrag stehen, dass jede Änderung einen unterzeichneten Preis hat, dass Verzögerungsursachen in datierten Protokollen festgehalten sind und dass Schlussrechnung, Fertigstellungsbescheinigung und Nutzungsbescheinigung in einer Projektakte liegen. Wir klären auch, wer die nach Artikel 46 des Gesetzes Nr. 119 von 2008 erforderliche Versicherungspolice hält.
Weitere Informationen finden Sie hier: unser Ägypten-Streitbeilegungs-Leitfaden und unser Leitfaden zum ägyptischen Investitionsgesetz 72, sowie unsere Praxis für Handels- und Gesellschaftsrecht.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Unternehmer ohne schriftliche Vereinbarung eine Zusatzvergütung für eine Änderung verlangen?
Selten. Nach Artikel 658 des Zivilgesetzbuchs muss bei einem Pauschalvertrag die Preisvereinbarung für die Änderung schriftlich erfolgen, außer der ursprüngliche Vertrag war mündlich, und die Änderung muss auf dem Verschulden oder der Genehmigung des Bestellers beruhen.
Kann der Unternehmer mehr verlangen, wenn Materialpreise steigen?
Nicht bei einem Pauschalvertrag. Artikel 658 Absatz 3 schließt dies aus, und Absatz 4 erlaubt dem Richter eine Preiserhöhung oder Auflösung nur, wenn außergewöhnliche, nicht vorhersehbare allgemeine Ereignisse das wirtschaftliche Gleichgewicht des Vertrags zerstören.
Wie lange dauert die Haftung für Strukturmängel?
Zehn Jahre ab Übergabe nach Artikel 651 des Zivilgesetzbuchs, gesamtschuldnerisch für Architekt und Unternehmer. Artikel 653 erklärt jede ausschließende Klausel für nichtig, und Artikel 654 beendet den Anspruch drei Jahre nach dem Einsturz oder der Entdeckung des Mangels.
Was kann der Besteller bei mangelhafter Arbeit während der Bauzeit tun?
Nach Artikel 650 des Zivilgesetzbuchs eine schriftliche Aufforderung mit angemessener Nachbesserungsfrist setzen. Bessert der Unternehmer nicht nach, kann der Besteller die Auflösung verlangen oder die Arbeit auf Kosten des ersten Unternehmers durch einen anderen fertigstellen lassen.
Kann der Besteller den Vertrag vor Fertigstellung kündigen?
Ja. Artikel 663 des Zivilgesetzbuchs erlaubt es jederzeit gegen Zahlung der Aufwendungen, des Werts der geleisteten Arbeit und des entgangenen Gewinns, den das Gericht um die Ersparnisse des Unternehmers und den Gewinn aus der Wiederverwendung seiner Zeit mindern kann.
Kann ein Subunternehmer unmittelbar vom Besteller fordern?
Ja. Artikel 662 des Zivilgesetzbuchs gibt Subunternehmern und Arbeitern einen unmittelbaren Anspruch gegen den Besteller bis zur Höhe dessen, was er dem Hauptunternehmer am Tag der Klageerhebung schuldet.
Wo beschwere ich mich über eine öffentliche Ausschreibung?
Nach Artikel 5 des Gesetzes Nr. 182 von 2018 durch schriftliche Beschwerde bei der Stelle mit Kopie an das Beschwerdebüro für öffentliche Beschaffung, dessen bindende Entscheidung binnen sieben Tagen nach Eingang umzusetzen ist.
Kann Ihre Kanzlei unseren Bauvertrag und unsere Projektakte prüfen?
Ja. Unser Büro in Kairo prüft Vertrag, Genehmigung und Akte anhand des Zivilgesetzbuchs, des Gesetzes Nr. 182 von 2018 und des Gesetzes Nr. 119 von 2008. Bitte kontaktieren Sie uns über unsere Kontaktseite.