Il mercato kuwaitiano delle costruzioni segue due binari giuridici che ogni fascicolo di progetto deve conciliare: il codice civile, emanato con il decreto-legge n. 67 del 1980, le cui regole sull'appalto (muqawala) disciplinano il rapporto privato tra committente, appaltatore e progettista, e la legge n. 49 del 2016 sugli appalti pubblici, che disciplina l'acquisto di lavori da parte degli enti pubblici attraverso l'Agenzia centrale per gli appalti pubblici. La maggior parte dei contratti commerciali si basa sui modelli FIDIC, ma le norme di legge determinano quali clausole reggono. Questo articolo legge il quadro dalla prospettiva che decide le controversie: notifiche, varianti e documentazione dei pagamenti.
Il quadro: codice civile, legge sugli appalti e prassi FIDIC
Il codice civile, decreto-legge n. 67 del 1980, fornisce le regole di base di ogni contratto di costruzione kuwaitiano: conclusione, esecuzione, ritardo, forza maggiore, vizi e responsabilità. Si applica anche se il contratto non lo richiama, e diverse sue disposizioni sono inderogabili. Gli affidamenti pubblici e semipubblici aggiungono la legge n. 49 del 2016, che convoglia le gare oltre le soglie attraverso l'Agenzia centrale per gli appalti pubblici, stabilisce cauzioni di offerta e di esecuzione, controlla varianti e revisione prezzi e tutela l'industria nazionale.
Nella pratica i committenti adottano contratti basati su FIDIC, comunemente il Libro Rosso per la sola esecuzione dei lavori, con le norme di legge sottostanti. Ne deriva una gerarchia che il gruppo di progetto dovrebbe mettere per iscritto all'avvio: prima il contratto firmato e le condizioni particolari, poi il codice civile dove il contratto tace o non può derogare, infine la legge sugli appalti se il committente è un'autorità pubblica. Le controversie le perdono i gruppi che scoprono questa gerarchia durante la richiesta anziché all'inizio.
Appalti pubblici: cauzioni, validità e aggiudicazione secondo la legge n. 49 del 2016
La legge sugli appalti disciplina la fase iniziale di ogni contratto pubblico. L'articolo 45 richiede che ogni offerta sia accompagnata dal deposito iniziale, ossia la cauzione di offerta, mediante assegno certificato o garanzia di una banca autorizzata in Kuwait, senza condizioni e a favore dell'Agenzia; le offerte prive di tale deposito non vengono prese in considerazione anche se tecnicamente accettabili. L'articolo 46 fissa la validità dell'offerta e impone di prorogarla, rinnovando la garanzia, quando richiesto; il rifiuto comporta l'esclusione. Dopo l'aggiudicazione, l'articolo 65 impone all'aggiudicatario di presentare la garanzia finale, ossia la cauzione di esecuzione, entro il termine notificato: il mancato deposito entro un mese dalla notifica consente di considerarlo ritirato, con possibilità di una sola proroga per un periodo equivalente.
Altri due controlli governano le varianti pubbliche. L'articolo 74 vieta all'amministrazione di emettere ordini di variante il cui totale non obbligatorio superi il cinque per cento del valore contrattuale, in aumento o in diminuzione, senza il consenso del consiglio dell'Agenzia, da richiedere entro un mese con relazione motivata e parere dell'autorità di vigilanza. L'articolo 75 ammette la revisione dei prezzi dei principali materiali soltanto mediante un'equazione prevista nei documenti di gara e nel contratto, sottoposta all'approvazione dell'Agenzia. Committenti pubblici e appaltatori dovrebbero inserire queste approvazioni nella procedura delle modifiche prima della prima variante.
Appaltatori stranieri: accesso al mercato e contenuto locale
La partecipazione estera è storicamente passata attraverso agenti kuwaitiani, ma le modifiche all'articolo 24 del codice di commercio e all'articolo 31 della legge sugli appalti pubblici hanno aperto un ruolo più diretto alle imprese di costruzione straniere, fatte salve le esenzioni e registrazioni applicabili. Nei grandi progetti la struttura è di solito una joint venture o un consorzio tra lo specialista estero e un appaltatore kuwaitiano con la classificazione adatta; la scelta fra agenzia, succursale e joint venture va compiuta considerando insieme fiscalità, licenze e ammissibilità alla gara.
Per gli affidamenti pubblici, l'articolo 87 aggiunge due obblighi di contenuto locale da inserire nel piano esecutivo e non nelle clausole in piccolo: l'appaltatore straniero deve acquistare almeno il venti per cento da prodotti locali e il dieci per cento da prodotti e servizi di piccole e medie imprese o, se indisponibili, da fornitori registrati localmente, con ricevute certificate; deve inoltre subappaltare almeno il trenta per cento dei lavori aggiudicati a imprese locali registrate e classificate presso l'Agenzia o il Comune del Kuwait. Il Consiglio dei ministri può modificare queste percentuali con risoluzione. La conformità inserita negli acquisti fin dall'inizio funziona; le spiegazioni costruite dopo no.
Prezzo e ambito: articoli 689 e 690 del codice civile
Il diritto kuwaitiano distingue nettamente fra contratti a corpo e a misura, e la distinzione è di legge. Secondo l'articolo 690 del codice civile, l'appaltatore a prezzo fisso e globale non può chiedere aumenti nemmeno quando il progetto di costruzione viene modificato o integrato, salvo che la modifica derivi da colpa del committente o sia stata da lui espressamente autorizzata. L'offerente a corpo sopporta quindi un rischio di sviluppo del progetto che gli utilizzatori FIDIC provenienti da altri ordinamenti non sempre si aspettano e di cui va tenuto conto nel prezzo.
Secondo l'articolo 689, nei contratti a misura basati su un computo estimativo, l'appaltatore che durante l'esecuzione si renda conto della necessità di un sensibile superamento del preventivo deve informare tempestivamente il committente; il silenzio fa perdere il diritto all'aumento. È un obbligo legale di avviso con sanzione di decadenza e va inserito nel registro delle notifiche insieme ai termini contrattuali. Il nostro consiglio costante è trattare ogni nuovo segnale di costo come un possibile evento dell'articolo 689 e notificare presto, per iscritto e indicando le quantità.
Varianti e istruzioni: costruire la prova
Le varianti decidono la sorte dei fascicoli kuwaitiani. Il meccanismo contrattuale di istruzione, valutazione e approvazione deve funzionare insieme ai controlli legali: il consenso del consiglio oltre il cinque per cento dell'articolo 74 per i contratti pubblici e l'analisi dell'autorizzazione dell'articolo 690 per i lavori a corpo. Ogni variante deve avere numero, istruzione di origine, ambito, misurazione, base di prezzo, effetto sul programma e stato di approvazione; nelle richieste di pagamento i lavori concordati vanno separati da quelli contestati anziché confusi insieme.
La prova deve essere contemporanea ai fatti. Occorre datare istruzioni, richieste, approvazioni, fotografie, documenti di consegna e rapporti di avanzamento mentre si lavora; un programma prova poco se l'accesso al cantiere non è mai stato concesso o i disegni non sono mai stati rilasciati. Un unico registro dei disegni emessi deve riportare revisioni e date di trasmissione, e il programma di base va collegato alle date effettive di accesso e dei permessi. Quando una controversia arriva anni dopo davanti a un perito o a un tribunale, questi documenti sono il caso.
Ritardo: articolo 293, proroghe e cause concomitanti
La responsabilità da ritardo parte dall'articolo 293 del codice civile: quando l'adempimento diventa impossibile o ritarda, il debitore deve risarcire il danno, salvo che dimostri una causa estranea al proprio controllo. L'onere di provare la causa esterna grava sulla parte in ritardo; per questo il programma del percorso critico e il registro distinto delle cause contano più del volume della corrispondenza.
Le proroghe seguono la procedura contrattuale: nella prassi kuwaitiana si richiede di norma una risposta alla domanda dell'appaltatore entro trenta o quarantacinque giorni, cui i modelli FIDIC aggiungono propri termini di notifica. Quando più cause si sovrappongono, come accesso, progetto, fornitori e meteo, vanno separate su un percorso critico aggiornato; una richiesta globale che confonda ritardi del committente e dell'appaltatore invita il tribunale a respingerla. Ogni avviso deve rispettare forma e termine contrattuali, conservando la versione datata del programma che ne prova l'effetto.
Forza maggiore: articoli 214, 215, 437 e 295
Il codice civile attribuisce alla forza maggiore conseguenze nette che sorprendono gli appaltatori esteri. Gli articoli 214 e 215 prevedono che, quando la prestazione diventa impossibile per causa esterna al controllo della parte obbligata, l'obbligazione si estingua e il contratto si risolva automaticamente. L'articolo 437 conferma l'estinzione quando il debitore prova l'impossibilità per causa esterna; la giurisprudenza kuwaitiana aggiunge che l'evento deve essere imprevedibile. La risoluzione automatica è più drastica dei rimedi previsti dalla maggior parte dei modelli FIDIC, perciò la clausola sulla forza maggiore merita in Kuwait una reale attenzione redazionale.
L'articolo 295 lascia spazio all'accordo: le parti possono stabilire che l'obbligato risponda anche del caso fortuito e della forza maggiore e, con la stessa logica, ripartire le conseguenze di un evento scusabile, come sospensione, proroga o condivisione dei costi, invece di accettare la risoluzione. I tribunali kuwaitiani applicano i criteri di estraneità, imprevedibilità, inevitabilità e impossibilità; la clausola deve quindi definire espressamente eventi, avviso, mitigazione e conseguenze. La esaminiamo in ogni contratto kuwaitiano di cui ci occupiamo.
Pagamento: certificazione, risarcimento del ritardo e subappaltatori
I pagamenti si basano su certificati periodici o per traguardi, emessi dall'ingegnere o dal responsabile di progetto dopo l'ispezione, coerentemente con l'articolo 677 sul prezzo dei lavori. Quando il committente paga tardi, l'articolo 110 del codice di commercio riconosce all'appaltatore il risarcimento del ritardo se il contratto fissa un termine di pagamento; servono certificato, scadenza e registro degli arretrati, non una narrazione.
I subappaltatori hanno due protezioni legali da pianificare. Il codice civile attribuisce loro un'azione diretta contro il committente, entro quanto questi deve all'appaltatore principale, se quest'ultimo non paga; l'articolo 1081 riconosce ad appaltatori e ingegneri che costruiscono, ricostruiscono, riparano o mantengono edifici un privilegio sulle opere nei limiti dell'aumento del valore immobiliare. I committenti dovrebbero pagare su richieste certificate e ottenere liberatorie dei subappaltatori; questi ultimi dovrebbero documentare i crediti man mano che maturano.
Vizi e responsabilità decennale: articoli 692-697
La responsabilità decennale kuwaitiana è legale e non può essere esclusa per ciò che copre. Secondo gli articoli da 692 a 697 del codice civile, l'appaltatore e il progettista incaricato della supervisione rispondono solidalmente per dieci anni del crollo totale o parziale e dei vizi che minacciano la solidità e la sicurezza di edifici o installazioni fisse; l'azione è soggetta al termine di tre anni dal crollo o dalla scoperta del vizio. La responsabilità opera per legge, indipendentemente dal periodo contrattuale di garanzia.
I regimi contrattuali dei difetti affiancano, non sostituiscono, la responsabilità decennale. Il tipico periodo di responsabilità per vizi obbliga l'appaltatore a rimediare ai difetti notificati; i certificati di consegna devono registrare ogni riserva, perché un certificato o un pagamento non chiude vizi o varianti ancora aperti. Al completamento consigliamo al committente di assegnare un responsabile per ogni prova, difetto, elaborato finale, garanzia e voce del conto finale, e all'appaltatore di conservare i documenti che confutano i vizi contestati. Entrambe le parti dovrebbero mettere a calendario l'orizzonte decennale e l'assicurazione che vi risponde.
Prove, completamento e presa in consegna
Il completamento è un processo con ombre legali. La prassi FIDIC in Kuwait richiede comunemente che l'ingegnere esegua le prove al completamento entro una finestra definita dalla notifica, quattordici giorni nella prassi del Libro Rosso; la presa in consegna trasferisce poi la custodia e la responsabilità di manutenzione. Il codice civile impone all'appaltatore di consegnare un'opera conforme al contratto e agli usi, mentre il dovere del committente di cooperare e ricevere l'opera conforme inquadra l'incontro di consegna.
Il documento che conta alla presa in consegna è l'elenco delle riserve. L'accettazione con riserve conserva le pretese; senza riserve espone all'argomento della rinuncia ai vizi, ferma la responsabilità decennale inderogabile per la sicurezza strutturale. Il fascicolo di consegna va preparato come una verifica finale: prove superate, difetti chiusi o riservati, elaborati finali consegnati, condizioni di ritenuta e garanzia indicate e lista datata delle questioni che sopravvivono alla consegna. Questo fascicolo è il punto di partenza sia del periodo di manutenzione sia di ogni controversia successiva.
Disciplina delle richieste: il fascicolo che regge
Nei progetti kuwaitiani vince spesso chi ha la base documentale migliore. Una versione di contratto, disegni, ambito, piano di accesso, programma e condizioni di pagamento, con autorità di istruzione nominata e registro dei disegni, evita la dispersione probatoria. Le notifiche vanno verificate sul flusso reale all'avvio, non riscoperte dopo la controversia; ogni avviso deve citare la clausola, descrivere l'evento e riservare gli effetti su tempi e costi.
Le controversie passano normalmente dalle determinazioni contrattuali dell'ingegnere e dalle fasi amichevoli all'arbitrato o ai tribunali kuwaitiani; le controversie sui contratti pubblici portano anche il contesto della legge sugli appalti, compresi il limite approvato delle varianti e i registri sulla revisione prezzi. Qualunque sia il foro, serve lo stesso fascicolo: base documentale, avvisi, programmi, certificati, corrispondenza e riserve. Costruirlo insieme all'opera trasforma la clausola sulle controversie in una scelta del foro, non in una scommessa.
Cosa esaminiamo in un progetto kuwaitiano
Quando il nostro ufficio in Kuwait esamina un progetto di costruzione o di infrastruttura, partiamo dalla gerarchia: condizioni contrattuali rispetto alle norme inderogabili del codice civile e, nei lavori pubblici, controlli su cauzioni, varianti e revisione prezzi degli articoli 45, 65, 74 e 75 della legge sugli appalti. Verifichiamo il registro degli avvisi rispetto agli articoli 689 e 293, la forza maggiore rispetto agli articoli 214, 215, 437 e 295, pagamenti e subappalti rispetto all'articolo 110 del codice di commercio e alle regole civili su azione diretta e privilegio, e il completamento rispetto agli articoli da 692 a 697. Il risultato è un protocollo documentale pronto per le richieste: registri, modelli di avviso, percorsi di approvazione e prove necessarie per ogni futura pretesa, non un semplice parere.
Si veda anche: la nostra guida alla costituzione in Kuwait, la nostra guida alla compliance in Kuwait e la nostra pratica di diritto commerciale e societario.
Domande frequenti
Quale legge regola un contratto di costruzione in Kuwait?
Il codice civile, decreto-legge n. 67 del 1980, disciplina il rapporto contrattuale, comprese le disposizioni sull'appalto; gli affidamenti pubblici aggiungono la legge n. 49 del 2016 sugli appalti pubblici, amministrata dall'Agenzia centrale per gli appalti pubblici.
L'appaltatore a corpo può chiedere più denaro se il progetto cambia?
Secondo l'articolo 690 del codice civile, no, nemmeno per modifiche o aggiunte al progetto, salvo che derivino da colpa del committente o siano state da lui espressamente autorizzate; l'autorizzazione va documentata prima dei lavori.
Che cosa deve fare l'appaltatore se supera il preventivo di un contratto a misura?
L'articolo 689 del codice civile richiede un avviso tempestivo al committente quando durante l'esecuzione emerge un sensibile superamento; l'omessa notifica fa perdere il diritto all'aumento.
Quali cauzioni richiedono le gare pubbliche kuwaitiane?
L'articolo 45 richiede una cauzione di offerta mediante assegno certificato o garanzia bancaria kuwaitiana, senza la quale l'offerta non viene presa in considerazione; l'articolo 65 richiede la cauzione di esecuzione dopo l'aggiudicazione, il cui mancato deposito entro un mese dalla notifica consente di considerare ritirato l'aggiudicatario.
Gli appaltatori stranieri hanno obblighi di contenuto locale nei progetti pubblici?
Sì. L'articolo 87 della legge sugli appalti richiede agli appaltatori stranieri di acquistare almeno il venti per cento da prodotti locali e il dieci per cento da prodotti e servizi di piccole e medie imprese o, se indisponibili, da fornitori locali registrati, e di subappaltare almeno il trenta per cento dei lavori a imprese locali registrate, con percentuali modificabili con risoluzione del Consiglio dei ministri.
Come tratta la forza maggiore il diritto kuwaitiano?
Gli articoli 214 e 215 estinguono l'obbligazione e risolvono il contratto quando la prestazione diventa impossibile per causa esterna; l'articolo 437 conferma l'estinzione per impossibilità provata, la giurisprudenza richiede l'imprevedibilità e l'articolo 295 consente alle parti di ripartire diversamente il rischio con accordo, quindi la redazione conta.
Quanto dura la responsabilità per vizi di costruzione in Kuwait?
Secondo gli articoli da 692 a 697 del codice civile, appaltatore e progettista incaricato della supervisione rispondono solidalmente per dieci anni del crollo e dei vizi che minacciano solidità e sicurezza strutturale; le azioni sono soggette al termine di tre anni dal crollo o dalla scoperta.
Il vostro studio può esaminare il nostro contratto o i documenti di progetto?
Sì. Il nostro ufficio in Kuwait esamina contratti, registri degli avvisi, fascicoli dei pagamenti e documenti di completamento rispetto alle norme citate. Ci contatti tramite la nostra pagina dei contatti per discutere il Suo progetto.