Строительный рынок Кувейта развивается по двум правовым линиям, которые должно согласовывать каждое проектное досье: Гражданский кодекс, изданный Декретом-законом № 67 от 1980 года, нормы которого о договоре подряда (мукаваля) регулируют частные отношения заказчика, подрядчика и проектировщика, и Закон о государственных тендерах № 49 от 2016 года, который определяет, как государственные органы закупают работы через Центральное агентство по государственным тендерам. Большинство коммерческих контрактов строится на формах FIDIC, но закон поверх них определяет, какие положения сохраняют силу. Статья рассматривает рамку с той точки зрения, которая решает споры: уведомления, изменения и платёжные записи.
Рамка: Гражданский кодекс, Закон о тендерах и практика FIDIC
Гражданский кодекс, Декрет-закон № 67 от 1980 года, задаёт право по умолчанию для каждого кувейтского строительного контракта: заключение, исполнение, просрочка, непреодолимая сила, дефекты и ответственность. Он применяется независимо от того, упоминает ли его контракт, а некоторые его положения нельзя обойти договором. Государственные и квазигосударственные закупки добавляют закон № 49 от 2016 года, который направляет тендеры выше пороговых значений через Центральное агентство по государственным тендерам, устанавливает обеспечение заявок и исполнения, контролирует распоряжения об изменениях и корректировку цен и защищает национальную промышленность.
На практике заказчики выпускают контракты на основе FIDIC, обычно Красную книгу для работ только по строительству, а законодательные правила лежат под ними. В результате возникает иерархия, которую проектным командам стоит записать при запуске: сначала подписанный контракт и его особые условия, затем Гражданский кодекс, когда контракт молчит или не может отступать от закона, затем Закон о тендерах, если заказчик - государственный орган. Споры проигрывают команды, которые обнаруживают эту иерархию во время претензии, а не в начале.
Государственные закупки: обеспечение, срок действия и присуждение по закону № 49 от 2016 года
Закон о тендерах дисциплинирует начальный этап каждого государственного контракта. Статья 45 требует, чтобы каждая заявка сопровождалась первоначальным залогом - обеспечением заявки - в виде заверенного чека или банковской гарантии банка, имеющего разрешение в Кувейте, безусловной и в пользу Агентства; заявки без него отклоняются, даже если технически приемлемы. Статья 46 определяет срок действия заявки и требует от участников продлевать срок с возобновлением обеспечения, когда их об этом просят; отказ означает исключение. После присуждения статья 65 обязывает победителя представить окончательное обеспечение, гарантию исполнения, в указанный срок: непредставление в течение одного месяца с момента уведомления позволяет органу считать участника отказавшимся, с однократным продлением на такой же срок.
Два дополнительных ограничения определяют государственные изменения. Статья 74 запрещает заказывающему органу выдавать распоряжения об изменениях, необязательная сумма которых превышает пять процентов стоимости контракта в сторону увеличения или уменьшения, без согласия совета Агентства, которое запрашивается в течение одного месяца с мотивированной запиской и заключением надзорного органа. Статья 75 допускает изменение цены на основные материалы только по формуле корректировки цен, изложенной в тендерных документах и контракте и представленной Агентству на одобрение. Государственным заказчикам и подрядчикам следует вписать эти одобрения в порядок изменений до первого изменения.
Иностранные подрядчики: доступ к рынку и правила местного содержания
Иностранное участие исторически шло через кувейтских агентов, но поправки к статье 24 Торгового кодекса и статье 31 Закона о государственных тендерах открыли более прямую роль для иностранных строительных компаний с учётом применимых исключений и регистраций. В крупных проектах структура обычно - совместное предприятие или консорциум, объединяющий иностранного специалиста с кувейтским подрядчиком нужной классификации, а выбор между агентством, филиалом и совместным предприятием стоит делать, имея перед глазами налоговый анализ, лицензирование и право на участие в тендере.
Для государственных заказов статья 87 Закона о тендерах добавляет два обязательства по местному содержанию, которые относятся к плану исполнения, а не к мелкому шрифту: иностранный подрядчик должен закупать не менее двадцати процентов у местных продуктов и десять процентов у продуктов и услуг малых и средних предприятий либо у местных зарегистрированных поставщиков, если они недоступны, с подтверждением заверенными квитанциями, а также передавать субподрядчикам не менее тридцати процентов присуждённых работ местным подрядчикам, зарегистрированным и классифицированным в Агентстве или в Муниципалитете Кувейта. Совет министров может изменять эти проценты постановлением. Мы видим, что успеха добиваются те, кто встраивает соблюдение в графики закупок с первого дня, а задним числом придуманные объяснения не помогают.
Цена и объём работ: статьи 689 и 690 Гражданского кодекса
Кувейтское право проводит чёткую границу между контрактами с твёрдой ценой и контрактами с перемером, и эта граница установлена законом. По статье 690 Гражданского кодекса подрядчик по контракту с твёрдой ценой не вправе требовать повышения цены, даже если строительный план изменён или дополнен, если только изменение не вызвано виной заказчика или не было прямо им разрешено. Поэтому участники торгов по твёрдой цене несут риск доработки проекта, которого пользователи FIDIC из других юрисдикций не всегда ожидают, и при проверке заявки его нужно оценить.
По статье 689 при контрактах с перемером, оцениваемых по ориентировочной ведомости объёмов, подрядчик, который в ходе исполнения понимает, что потребуется значительное превышение сметы, обязан незамедлительно сообщить об этом заказчику; молчание лишает права требовать увеличения. Это законная обязанность уведомления с санкцией в виде утраты права, и ей место в журнале уведомлений проекта рядом с договорными положениями об уведомлениях. Наш постоянный совет: считать каждый возникающий сигнал о росте затрат потенциальным событием по статье 689 и уведомлять рано, письменно и с указанием объёмов.
Изменения и распоряжения: как создать выигрышное досье
Изменения - то место, где кувейтские проектные досье живут или погибают. Договорный механизм (распоряжение, оценка, статус одобрения) должен идти параллельно с законными ограничениями: порог в пять процентов, требующий согласия совета по статье 74 для государственных контрактов, и анализ разрешения по статье 690 для работ по твёрдой цене. Каждое изменение должно иметь номер, исходное распоряжение, объём, обмер, основание цены, влияние на график и статус одобрения, а согласованные работы нужно отделять от спорных в платёжной заявке, а не смешивать.
Стандарт доказательств - одновременность записей. Датируйте распоряжения, запросы, одобрения, фотографии, записи о поставках и отчёты о ходе работ, пока работа идёт; один график мало что доказывает, если доступ на площадку так и не предоставили или чертежи не выпустили. Ведите единый реестр выпущенных чертежей с редакциями и датами передачи и сопоставляйте базовый график с фактическими датами доступа и разрешений. Когда спор через годы доходит до эксперта или трибунала, эти записи и есть дело.
Просрочка: статья 293, продления и параллельные причины
Ответственность за просрочку исходит из статьи 293 Гражданского кодекса: если исполнение обязательства становится невозможным или задерживается, должник обязан возместить причинённый ущерб, если не докажет, что неисполнение или просрочка вызваны причиной, не зависящей от него. Бремя доказывания внешней причины лежит на стороне, допустившей просрочку, поэтому график по критическому пути и запись по каждой причине важнее объёма переписки.
Продления сроков следуют договорной процедуре: кувейтская практика обычно требует ответа на запрос подрядчика в течение тридцати или сорока пяти дней, а формы на основе FIDIC накладывают сверху собственные сроки уведомлений. Когда несколько причин действуют вместе (доступ, проект, поставщики, погода), разделяйте их на обновлённом критическом пути; глобальная претензия, смешивающая просрочку заказчика с просрочкой подрядчика, подталкивает трибунал её отклонить. Фиксируйте каждое уведомление в форме и в срок, которых требует контракт, и храните датированную версию графика, доказывающую влияние.
Непреодолимая сила: статьи 214, 215, 437 и 295
Гражданский кодекс придаёт непреодолимой силе жёсткий характер, который удивляет иностранных подрядчиков. Статьи 214 и 215 предусматривают, что если исполнение становится невозможным по внешней причине, не зависящей от исполняющей стороны, обязательство прекращается, а контракт автоматически расторгается. Статья 437 подтверждает, что обязательство прекращается, когда должник доказывает невозможность исполнения по внешней причине, а кувейтская судебная практика добавляет, что событие должно быть непредвидимым. Автоматическое расторжение - более грубый исход, чем защита, которую предполагает большинство форм FIDIC, поэтому положению о непреодолимой силе в Кувейте нужно уделить настоящее внимание при составлении.
Статья 295 даёт простор для составления: стороны могут договориться, что обязанное лицо отвечает даже за случай (cas fortuit) и непреодолимую силу, и по той же логике могут распределить последствия извинительного события (приостановление, продление, разделение затрат), а не принимать расторжение. Кувейтские суды применяют законные критерии внешнего характера, непредвидимости, неотвратимости и невозможности, поэтому в положении следует прямо определить события, уведомление, смягчение и последствия. Мы проверяем это положение в каждом кувейтском контракте, к которому прикасаемся.
Оплата: сертификация, компенсация за просрочку и положение субподрядчика
Платёжная практика строится на сертификации: периодические или этапные сертификаты, выдаваемые инженером или руководителем проекта после осмотра, в соответствии с трактовкой цены работ в статье 677 Гражданского кодекса. Когда заказчик платит с опозданием, статья 110 Торгового кодекса даёт подрядчику право на компенсацию за просрочку платежа, если контракт устанавливает срок оплаты; для требования нужны сертификат, срок платежа и запись о задолженности, а не рассказ.
У субподрядчиков две законные защиты, которые стоит учитывать в планировании. Гражданский кодекс даёт субподрядчикам прямое требование к заказчику, ограниченное тем, что заказчик должен генеральному подрядчику, если генеральный подрядчик не платит, а статья 1081 предоставляет подрядчикам и инженерам, которые возводят, перестраивают, ремонтируют или обслуживают здания, привилегию на работы в пределах прироста стоимости недвижимости. Заказчикам следует проводить платёж через заверенные заявки и получать от субподрядчиков отказы от требований; субподрядчикам - документировать свои требования по мере их возникновения.
Дефекты и десятилетняя ответственность: статьи 692-697
Кувейтская десятилетняя ответственность установлена законом, и в охваченной ею части её нельзя исключить. По статьям 692-697 Гражданского кодекса подрядчик и надзорный проектировщик солидарно отвечают за полное или частичное обрушение и за любой дефект, угрожающий прочности и безопасности здания или стационарного сооружения, в течение десяти лет, при этом на иск распространяется трёхлетний срок с момента обрушения или обнаружения дефекта. Ответственность возникает в силу закона независимо от согласованного срока ответственности за дефекты.
Договорные режимы дефектов существуют наряду с десятилетним правилом, а не вместо него. Обычный срок ответственности за дефекты обязывает подрядчика устранять заявленные дефекты, а акты передачи должны фиксировать оговорки по каждому пункту, потому что акт или платёж не урегулирует открытые дефекты или изменения. При завершении мы советуем заказчикам назначить ответственного за каждое испытание, дефект, исполнительную документацию, гарантию и пункт окончательного расчёта, а подрядчикам - хранить записи площадки, опровергающие заявленные дефекты; обе стороны должны внести в календарь десятилетний горизонт и страхование, которое на него отвечает.
Испытания, завершение и приёмка
Завершение работ тоже регулируется законом. Практика в духе FIDIC в Кувейте обычно требует, чтобы испытания по завершении проводил инженер в определённый срок после уведомления, в практике Красной книги - четырнадцать дней, после чего приёмка передаёт хранение и ответственность за обслуживание. Гражданский кодекс обязывает подрядчика сдать работу, соответствующую контракту и торговым обычаям, а обязанность заказчика содействовать и принять соответствующую работу определяет рамку встречи по приёмке.
Запись, которая важна при приёмке, - перечень оговорок. Приёмка с зафиксированными оговорками сохраняет претензии; приёмка без них порождает довод об отказе от дефектов, при неизменной неисключаемой десятилетней ответственности за конструктивную безопасность. Готовьте досье передачи как итоговый аудит: пройденные испытания, закрытые или оговорённые мелкие недоделки, переданная исполнительная документация, указанные условия удержания и гарантии и датированный перечень вопросов, которые сохраняются после передачи. Это досье - отправная точка и для периода обслуживания, и для любого последующего спора.
Гигиена претензий: проектное досье, которое выдерживает проверку
На кувейтских проектах побеждает, как правило, сторона с лучшей исходной базой. Одна версия контракта, чертежей, объёма, плана доступа, графика и платёжных условий с названными лицами, правомочными давать распоряжения, и реестром чертежей предотвращает расхождение доказательств, из-за которого проваливаются претензии. Уведомления нужно сверять с реальным рабочим процессом при запуске, а не вспоминать их после спора, и каждое уведомление должно ссылаться на свой пункт, описывать событие и оговаривать влияние на сроки и затраты.
Сами споры обычно идут через договорные решения инженера и досудебные этапы к арбитражу или кувейтским судам, а споры по государственным контрактам несут контекст Закона о тендерах, включая утверждённый предел изменений и записи о корректировке цен. Какой бы ни был форум, служит одно и то же досье: исходная база, уведомления, графики, сертификаты, переписка и оговорки. Создавайте его так же, как строите объект, и положение о спорах станет выбором площадки, а не азартной игрой.
Что мы проверяем на кувейтской строительной площадке
Когда наш офис в Кувейте проверяет строительный или инфраструктурный проект, мы начинаем с иерархии: условия контракта сверяются с неисключаемыми нормами Гражданского кодекса, а для государственных работ - с ограничениями Закона о тендерах по обеспечению, изменениям и корректировке цен в статьях 45, 65, 74 и 75. Мы проверяем журнал уведомлений по статьям 689 и 293, положение о непреодолимой силе по статьям 214, 215, 437 и 295, платёжные защиты и защиты субподрядчиков по статье 110 Торгового кодекса и нормам Гражданского кодекса о прямом требовании и привилегии, а досье завершения - по десятилетней ответственности статей 692-697. Результат - не записка, а готовый к претензиям протокол записей: реестры, шаблоны уведомлений, пути одобрения и доказательства, которые понадобятся для каждой будущей претензии.
См. также: наше руководство по регистрации компаний в Кувейте и наше руководство по комплаенсу в Кувейте, а также наша корпоративная и коммерческая практика.
Часто задаваемые вопросы
Какое право регулирует строительный контракт в Кувейте?
Гражданский кодекс, изданный Декретом-законом № 67 от 1980 года, регулирует договорные отношения, включая положения о договоре подряда; государственные закупки добавляют Закон о государственных тендерах № 49 от 2016 года, который администрирует Центральное агентство по государственным тендерам.
Может ли подрядчик с твёрдой ценой потребовать больше денег при изменении проекта?
По статье 690 Гражданского кодекса нет, даже при изменении или дополнении плана, если только изменение не вызвано виной заказчика или не было прямо им разрешено; разрешение следует документировать до начала работ.
Что должен сделать подрядчик, если затраты превышают смету по перемеру?
Статья 689 Гражданского кодекса требует незамедлительного уведомления заказчика, как только в ходе исполнения становится очевидным значительное превышение; неуведомление лишает права требовать увеличения.
Какое обеспечение требуют государственные тендеры в Кувейте?
Статья 45 Закона о тендерах требует обеспечения заявки заверенным чеком или гарантией кувейтского банка, без которого заявка отклоняется, а статья 65 требует гарантии исполнения после присуждения, и если она не представлена в течение одного месяца с момента уведомления, участник может считаться отказавшимся.
Есть ли у иностранных подрядчиков обязанности по местному содержанию на государственных проектах?
Да. Статья 87 Закона о тендерах требует от иностранных подрядчиков закупать не менее двадцати процентов у местных продуктов и десять процентов у продуктов и услуг малых и средних предприятий либо у зарегистрированных местных поставщиков, если они недоступны, и передавать не менее тридцати процентов работ зарегистрированным местным подрядчикам; проценты можно изменить постановлением Совета министров.
Как кувейтское право относится к непреодолимой силе?
Статьи 214 и 215 Гражданского кодекса прекращают обязательство и расторгают контракт, когда исполнение становится невозможным по внешней причине, статья 437 подтверждает прекращение при доказанной невозможности, судебная практика требует непредвидимости, а статья 295 позволяет сторонам перераспределить риск соглашением, поэтому составление важно.
Как долго длится ответственность за строительные дефекты в Кувейте?
По статьям 692-697 Гражданского кодекса подрядчик и надзорный проектировщик солидарно отвечают десять лет за обрушение и дефекты, угрожающие конструктивной прочности и безопасности, при этом на иски распространяется трёхлетний срок с момента обрушения или обнаружения.
Можете ли вы проверить наш контракт или проектные записи?
Да. Наш офис в Кувейте проверяет контракты, журналы уведомлений, платёжные досье и записи о завершении на соответствие перечисленным законам. Свяжитесь с нами через страницу контактов, чтобы обсудить ваш проект.