يسير سوق الإنشاءات الكويتي على مسارين قانونيين يجب على كل ملف مشروع التوفيق بينهما: القانون المدني الصادر بالمرسوم بقانون رقم 67 لسنة 1980، الذي تحكم قواعده في المقاولة العلاقة الخاصة بين رب العمل والمقاول والمصمم، وقانون المناقصات العامة رقم 49 لسنة 2016 الذي ينظم كيفية تعاقد الجهات الحكومية على الأعمال عبر الجهاز المركزي للمناقصات العامة. وتُبنى معظم العقود التجارية على نماذج فيديك، غير أن القواعد القانونية الآمرة هي التي تقرر أي البنود يصمد. تقرأ هذه المقالة الإطار من الزاوية التي تحسم النزاعات: الإخطارات والتغييرات وسجلات الدفع.
الإطار العام: القانون المدني وقانون المناقصات وممارسة فيديك
يوفر القانون المدني، الصادر بالمرسوم بقانون رقم 67 لسنة 1980، القانون الافتراضي لكل عقد إنشاء كويتي: التكوين والتنفيذ والتأخير والقوة القاهرة والعيوب والمسؤولية. ويسري سواء أشار إليه العقد أم لم يشر، ولا يجوز الاتفاق على مخالفة عدد من أحكامه. ويضيف التعاقد العام وشبه العام القانون رقم 49 لسنة 2016، الذي يوجه المناقصات فوق الحدود المعتمدة عبر الجهاز المركزي للمناقصات العامة، وينظم تأميني العطاء والتنفيذ، ويضبط أوامر التغيير وتعديل الأسعار، ويحمي الصناعة الوطنية.
في الممارسة، يصدر أرباب العمل عقوداً مبنية على نماذج فيديك، وغالباً الكتاب الأحمر لأعمال التنفيذ فقط، وتقع القواعد القانونية تحتها. والنتيجة تسلسل هرمي يجب على فرق المشاريع تدوينه عند الانطلاق: العقد الموقع وشروطه الخاصة أولاً، ثم القانون المدني حيث يسكت العقد أو يتعذر الخروج عليه، ثم قانون المناقصات حيث يكون رب العمل جهة عامة. وتخسر النزاعات فرقٌ تكتشف هذا التسلسل أثناء المطالبة لا في بداية المشروع.
التعاقد العام: الضمانات وصلاحية العطاء والترسية وفق القانون رقم 49 لسنة 2016
ينظم قانون المناقصات مرحلة الدخول إلى كل عقد عام. تشترط المادة 45 أن يرفق كل عطاء بالتأمين الابتدائي، تأمين دخول المناقصة، بشيك مصدق أو خطاب ضمان من بنك معتمد في دولة الكويت، غير مقيد ولصالح الجهاز؛ ولا يلتفت إلى العطاءات غير المصحوبة به ولو كانت مقبولة فنياً. وتضبط المادة 46 مدة صلاحية العطاء وتوجب على المناقصين تمديدها مع تجديد التأمين عند الطلب، وإلا استبعد عطاء الرافض. وبعد الترسية، تلزم المادة 65 المناقص الراسي عليه العطاء بتقديم التأمين النهائي، تأمين حسن التنفيذ، خلال المهلة المخطر بها؛ فإن لم يقدمه خلال شهر من إخطاره جاز اعتباره منسحباً، مع إمكان تمديد المهلة لمدة مماثلة ولمرة واحدة.
يضبط نصان آخران تغييرات العقود العامة. تحظر المادة 74 على الجهة المتعاقدة إصدار أوامر تغيير يزيد إجمالي قيمتها غير الإلزامي، زيادة أو نقصاً، على خمسة في المئة من قيمة العقد دون موافقة مجلس إدارة الجهاز، وتطلب الموافقة خلال شهر بمذكرة مسببة ورأي الجهة المشرفة على التنفيذ إن وجدت. ولا تجيز المادة 75 تعديل أسعار العقد لتغير أسعار المواد الرئيسية إلا وفق معادلة منصوص عليها في مستندات المناقصة والعقد المبرم، وتعرض على الجهاز للاعتماد. ويجب على أرباب العمل في القطاع العام والمقاولين إدراج هذه الموافقات في إجراء التغيير قبل نشوء أول تعديل.
المقاولون الأجانب: دخول السوق وقواعد المحتوى المحلي
تاريخياً كانت مشاركة الأجانب تمر عبر وكلاء كويتيين، غير أن تعديلات المادة 24 من قانون التجارة والمادة 31 من قانون المناقصات العامة فتحت دوراً أوسع وأكثر مباشرة لشركات الإنشاء الأجنبية، مع مراعاة الإعفاءات والتسجيلات الواجبة. وفي المشاريع الكبرى يكون الهيكل المعتاد تحالفاً أو اتحاداً يجمع المتخصص الأجنبي بمقاول كويتي مصنف في الفئة المناسبة، ويجب حسم الاختيار بين الوكالة والفرع والتحالف بتحليل واحد يجمع الضريبة والترخيص وأهلية التقدم للمناقصات.
في الترسيات العامة، تضيف المادة 87 من قانون المناقصات التزامين للمحتوى المحلي ينتميان إلى خطة التنفيذ لا إلى الهوامش: يجب على المقاول الأجنبي شراء ما لا يقل عن عشرين في المئة من المنتجات المحلية وعشرة في المئة من منتجات وخدمات المشروعات الصغيرة والمتوسطة، أو من موردين محليين مسجلين لدى الجهاز عند تعذر توفرها، بإيصالات مصدقة، وإسناد ما لا يقل عن ثلاثين في المئة من الأعمال المرست عليه إلى مقاولين محليين مسجلين ومصنفين لدى الجهاز أو بلدية الكويت. ويجوز لمجلس الوزراء تعديل هذه النسب بقرار. نرى أن الالتزام المبني في جداول المشتريات منذ اليوم الأول ينجح، والتبريرات اللاحقة تفشل.
السعر والنطاق: المادتان 689 و690 من القانون المدني
يرسم القانون الكويتي خطاً فاصلاً حاداً بين عقود المبلغ المقطوع وعقود إعادة القياس، والخط قانوني الأصل. بموجب المادة 690 من القانون المدني، لا يحق للمقاول في عقد المبلغ المقطوع المطالبة بزيادة في الثمن، ولو أدخلت تعديلات أو إضافات على مخطط الإنشاء، ما لم تكن التعديلات بخطأ من رب العمل أو مرخصاً بها منه صراحة. لذلك يحمل مقدمو عطاءات المبلغ المقطوع مخاطر تطور التصميم بصورة لا يتوقعها دوماً مستخدمو نماذج فيديك القادمون من ولايات قضائية أخرى، ويجب تسعير هذه المخاطرة عند مراجعة العطاء.
أما بموجب المادة 689، في عقود إعادة القياس المسعرة بمقايسة تقديرية، فيلتزم المقاول الذي يتبين له أثناء التنفيذ أن تجاوز التقدير تجاوزاً جسيماً بات لازماً بأن يخطر رب العمل فوراً؛ والسكوت يسقط حقه في المطالبة بالزيادة. هذا واجب إخطار قانوني عقوبته إسقاط الحق، ويجب إدراجه في سجل إخطارات المشروع إلى جانب بنود الإخطار التعاقدية. نصيحتنا الدائمة: عاملوا كل مؤشر تكلفة ناشئ كحالة محتملة تحت المادة 689، وأخطروا مبكراً كتابة وبالكميات.
التغييرات والتعليمات: بناء السجل الذي يكسب
التغييرات هي المكان الذي تحيا فيه ملفات المشاريع الكويتية أو تموت. يجب أن يسير المسار التعاقدي (التعليمة ثم التقييم ثم حالة الاعتماد) بالتوازي مع الضوابط القانونية: خط الخمسة في المئة المشترط لموافقة المجلس في المادة 74 للعقود العامة، وتحليل الترخيص وفق المادة 690 لأعمال المبلغ المقطوع. ويجب أن يحمل كل تغيير رقماً وتعليمة مصدر ونطاقاً وقياساً وأساس تسعير وأثراً على البرنامج وحالة اعتماد، وأن تفصل الأعمال المتفق عليها عن المتنازع عليها في طلب الدفع بدلاً من مزجها.
معيار الإثبات هو المعاصرة. وثقوا التعليمات والطلبات والاعتمادات والصور وسجلات التوريد وتقارير التقدم بتواريخها أثناء حدوث العمل؛ فالجدول الزمني وحده لا يثبت الكثير إذا لم يُمنح دخول الموقع أصلاً أو لم تصدر المخططات قط. حافظوا على سجل واحد للمخططات المصدرة بمراجعاتها وتواريخ إرسالها، وأقرنوا برنامج الأساس بتواريخ الدخول والتصاريح الفعلية. وحين يصل النزاع إلى خبير أو هيئة تحكيم بعد سنوات، تكون هذه السجلات هي الدعوى.
التأخير: المادة 293 وطلبات التمديد وتزامن الأسباب
تبدأ مسؤولية التأخير من المادة 293 من القانون المدني: إذا استحال تنفيذ الالتزام أو تأخر، وجب على المدين تعويض الضرر الناشئ ما لم يثبت أن عدم التنفيذ أو التأخير كان بسبب لا يد له فيه. يقع عبء الإثبات على الطرف المتأخر لإثبات السبب الخارجي، ولهذا يهم برنامج المسار الحرج والسجل سبباً سبباً أكثر من حجم المراسلات.
تتبع طلبات تمديد المدة الإجراء التعاقدي: تتطلب الممارسة الكويتية عادة الرد على طلب المقاول خلال ثلاثين أو خمسة وأربعين يوماً، وتضيف نماذج فيديك نوافذ إخطار خاصة بها. وحين تتزامن أسباب متعددة، دخول الموقع والتصميم والموردون والطقس، افصلوها على مسار حرج محدث؛ فالمطالبة الشاملة التي تمزج تأخير رب العمل بتأخير المقاول تدعو هيئة التحكيم إلى رفضها. سجلوا كل إخطار بالشكل والوقت اللذين يشترطهما العقد، واحتفظوا بنسخة البرنامج المؤرخة التي تثبت الأثر.
القوة القاهرة: المواد 214 و215 و437 و295
يمنح القانون المدني القوة القاهرة حدة تفاجئ المقاولين الأجانب. تنص المادتان 214 و215 على أنه إذا استحال التنفيذ بسبب خارجي لا يد للملتزم فيه انقضى الالتزام وانفسخ العقد تلقائياً. وتؤكد المادة 437 انقضاء الالتزام إذا أثبت المدين استحالة الوفاء لسبب أجنبي، ويضيف القضاء الكويتي شرط عدم التوقع. والانفساخ التلقائي نتيجة أقسى مما تتوخاه معظم نماذج فيديك، ولهذا يستحق بند القوة القاهرة عناية صياغية حقيقية في الكويت.
توفر المادة 295 مجال الصياغة: يجوز الاتفاق على أن يتحمل الملتزم مسؤولية الحادث الفجائي والقوة القاهرة، وبالمنطق ذاته يجوز للطرفين تخصيص آثار الحدث المعذور، تعليقاً وتمديداً واقتساماً للكلفة، بدلاً من قبول الانفساخ. وتطبق المحاكم الكويتية معايير القانون: الخارجية وعدم التوقع وعدم إمكانية التجنب والاستحالة، لذا يجب أن يعرف البند الأحداث والإخطار والتخفيف والآثار صراحة. نحن نراجع هذا البند في كل عقد كويتي نتناوله.
الدفع: الاعتماد وتعويض التأخير ومركز المقاولين من الباطن
تقوم ممارسة الدفع على الاعتماد: شهادات دورية أو مرحلية يصدرها المهندس أو مدير المشروع بعد المعاينة، بما يتفق مع معالجة القانون المدني لأجرة الأعمال في المادة 677. وعند تأخر رب العمل في الدفع، تمنح المادة 110 من قانون التجارة المقاول تعويضاً عن التأخر إذا حدد العقد أجلاً للوفاء؛ وتحتاج المطالبة إلى الشهادة وتاريخ الاستحقاق وسجل المتأخرات لا إلى سرد عام.
يحظى مقاولو الباطن بحمايتين قانونيتين تستحقان التخطيط. يمنح القانون المدني مقاولي الباطن دعوى مباشرة ضد رب العمل بقدر ما يكون مديناً به للمقاول الرئيسي عند إخلال الأخير بالدفع، وتقرر المادة 1081 امتيازاً للمقاولين والمهندسين القائمين بإقامة المباني أو إعادة بنائها أو ترميمها أو صيانتها على العقار بقدر ما أحدثته الأعمال من زيادة في قيمته. وعلى أرباب العمل توجيه الدفع عبر طلبات معتمدة والحصول على براءات من مقاولي الباطن؛ وعلى مقاولي الباطن توثيق مستحقاتهم أولاً بأول.
العيوب والمسؤولية العشرية: المواد 692 إلى 697
المسؤولية العشرية الكويتية قانونية المنشأ ولا يجوز استبعادها في نطاقها. بموجب المواد 692 إلى 697 من القانون المدني، يكون المقاول والمهندس المصمم المشرف مسؤولين بالتضامن عن التهدم الكلي أو الجزئي وعن كل عيب يهدد متانة البناء أو المنشأ الثابت وسلامته، لمدة عشر سنوات، وتخضع الدعوى لمدة ثلاث سنوات من وقت التهدم أو اكتشاف العيب. وتنشأ المسؤولية بقوة القانون، مستقلة عن فترة صيانة العيوب المتفاوض عليها.
تقع أنظمة العيوب التعاقدية إلى جانب القاعدة العشرية لا بدلاً منها. فتلزم فترة صيانة العيوب المعتادة المقاول بإصلاح العيوب المخطر بها، ويجب أن تسجل شهادات الاستلام التحفظات بنداً بنداً، لأن شهادة أو دفعة لا تحسمان عيباً أو تغييراً مفتوحاً. وعند الإنجاز ننصح أرباب العمل بتسمية مسؤول لكل اختبار وعيب وسجل تنفيذي وضمان وبند حساب ختامي، وننصح المقاولين بالاحتفاظ بسجلات الموقع التي تدفع ادعاءات العيوب؛ وعلى الطرفين جدولة مدة السنوات العشر والتأمين المستجيب له.
الاختبارات والإنجاز والتسلم
الإنجاز عملية تمتد آثارها القانونية إلى ما بعده. تشترط الممارسة المستلهمة من فيديك في الكويت عادة إجراء اختبارات الإنجاز بواسطة المهندس خلال مهلة محددة من الإخطار، أربعة عشر يوماً في ممارسة الكتاب الأحمر، ثم ينقل التسلم الحيازة ومسؤولية الصيانة. ويلزم القانون المدني المقاول بتسليم عمل مطابق للعقد وأعراف المهنة، ويؤطر اجتماع التسلم واجب رب العمل في التعاون وقبول العمل المطابق.
السجل الأهم عند التسلم هو قائمة التحفظات. القبول مع تحفظات مسجلة يحفظ المطالبات؛ والقبول بلا تحفظات يفتح جدالاً حول تنازل مفترض عن العيوب، مع بقاء المسؤولية العشرية غير القابلة للاستبعاد عن السلامة الإنشائية. جهزوا ملف التسليم كتدقيق ختامي: اختبارات ناجحة، ومعالجة أو تحفظ على الملاحظات، ومخططات تنفيذية مسلمة، وشروط محتجزات وضمانات مصرح بها، وقائمة مؤرخة بالمسائل الباقية بعد التسليم. هذا الملف نقطة انطلاق فترة الصيانة وأي نزاع لاحق.
نظافة المطالبات: ملف المشروع الذي يصمد
عبر المشاريع الكويتية، الجانب الفائز عادة هو صاحب الأساس الأفضل. نسخة واحدة من العقد والمخططات والنطاق وخطة دخول الموقع والبرنامج وشروط الدفع، مع سلطة تعليمات مسماة وسجل مخططات، تمنع تآكل الإثبات الذي يقتل المطالبات. ويجب فحص بنود الإخطار مقابل سير العمل الفعلي عند الانطلاق لا اكتشافها بعد النزاع، ويجب أن يستشهد كل إخطار ببنده ويبين الواقعة ويحفظ الأثر الزمني والمالي.
تنتقل النزاعات عادة عبر قرارات المهندس التعاقدية والمراحل الودية نحو التحكيم أو المحاكم الكويتية، وتحمل نزاعات العقود العامة سياق قانون المناقصات، بما فيه سقف التغيير المعتمد وسجلات تعديل الأسعار. وأياً كان المنتدى، يخدم الملف ذاته: الأساس والإخطارات والبرامج والشهادات والمراسلات والتحفظات. ابنوه كما تبنون الأعمال، ليصبح بند حل النزاعات اختيار مكان لا مقامرة.
ما الذي نراجعه في مشروع إنشاء كويتي
عندما يراجع مكتبنا في الكويت مشروع إنشاء أو بنية تحتية، نبدأ بالتسلسل الهرمي: شروط العقد مقابل قواعد القانون المدني غير القابلة للاستبعاد، وللأعمال العامة نقابلها بضوابط قانون المناقصات في الضمانات والتغيير وتعديل الأسعار في المواد 45 و65 و74 و75. نختبر سجل الإخطارات مقابل المادتين 689 و293، وبند القوة القاهرة مقابل المواد 214 و215 و437 و295، وحمايات الدفع ومقاولي الباطن مقابل المادة 110 من قانون التجارة وقواعد الدعوى المباشرة والامتياز في القانون المدني، وملفات الإنجاز مقابل المسؤولية العشرية في المواد 692 إلى 697. والمخرَج بروتوكول سجلات جاهز للمطالبات لا مذكرة: سجلات ونماذج إخطارات ومسارات اعتماد والأدلة التي ستحتاجها كل مطالبة مستقبلية.
اقرأ أيضاً: دليلنا لتأسيس الشركات في الكويت ودليلنا للامتثال التنظيمي في الكويت، إضافة إلى ممارستنا في قانون الشركات والأعمال التجارية.
الأسئلة الشائعة
أي قانون يحكم عقد الإنشاء في الكويت؟
يحكم القانون المدني الصادر بالمرسوم بقانون رقم 67 لسنة 1980 العلاقة التعاقدية بما فيها أحكام المقاولة؛ ويضيف التعاقد العام قانون المناقصات العامة رقم 49 لسنة 2016 الذي يديره الجهاز المركزي للمناقصات العامة.
هل يستطيع مقاول المبلغ المقطوع المطالبة بزيادة عند تغير التصميم؟
بموجب المادة 690 من القانون المدني لا، ولا حتى عند تعديل المخطط أو الإضافة إليه، ما لم يكن التغيير بخطأ رب العمل أو مرخصاً به صراحة منه؛ ويجب توثيق الترخيص قبل تنفيذ العمل.
ماذا يجب على المقاول عند تجاوز الكلفة للتقدير في عقد إعادة القياس؟
تشترط المادة 689 من القانون المدني إخطار رب العمل فوراً عندما يتبين أثناء التنفيذ لزوم تجاوز جسيم للتقدير؛ والإخلال بالإخطار يسقط الحق في المطالبة بالزيادة.
ما الضمانات المطلوبة في المناقصات العامة الكويتية؟
تشترط المادة 45 من قانون المناقصات تأميناً ابتدائياً بشيك مصدق أو ضمان بنكي كويتي وإلا لم يلتفت إلى العطاء، وتشترط المادة 65 التأمين النهائي بعد الترسية، وإلا جاز اعتبار المناقص منسحباً إن لم يقدمه خلال شهر من الإخطار.
هل توجد التزامات محتوى محلي على المقاولين الأجانب في المشاريع العامة؟
نعم. تلزم المادة 87 من قانون المناقصات المقاول الأجنبي بشراء عشرين في المئة على الأقل من المنتجات المحلية وعشرة في المئة من منتجات وخدمات المشروعات الصغيرة والمتوسطة، أو من الموردين المحليين المسجلين عند تعذر توفرها، وبإسناد ثلاثين في المئة على الأقل من الأعمال إلى مقاولين محليين مسجلين، ويجوز تعديل هذه النسب بقرار من مجلس الوزراء.
كيف يعالج القانون الكويتي القوة القاهرة؟
تنقضي الالتزامات وينفسخ العقد بموجب المادتين 214 و215 من القانون المدني عند استحالة التنفيذ بسبب خارجي، وتؤكد المادة 437 انقضاء الالتزام عند ثبوت الاستحالة لسبب أجنبي، ويشترط القضاء عدم التوقع، وتجيز المادة 295 للأطراف إعادة توزيع المخاطرة اتفاقاً، لذا تهم الصياغة.
كم تدوم مسؤولية عيوب الإنشاء في الكويت؟
بموجب المواد 692 إلى 697 من القانون المدني، يتحمل المقاول والمصمم المشرف مسؤولية تضامنية لعشر سنوات عن التهدم والعيوب المهددة للمتانة والسلامة الإنشائية، وتخضع المطالبات لمدة ثلاث سنوات من التهدم أو الاكتشاف.
هل يمكن لمكتبكم مراجعة عقدنا أو سجلات مشروعنا؟
نعم. يراجع مكتبنا في الكويت العقود وسجلات الإخطارات وملفات الدفع وسجلات الإنجاز مقابل النصوص المذكورة أعلاه. تواصلوا معنا عبر صفحة الاتصال لمناقشة مشروعكم.