Le marché koweïtien de la construction repose sur deux voies juridiques que tout dossier de projet doit concilier : le code civil, issu du décret-loi n° 67 de 1980, dont les règles du contrat d'entreprise (muqawala) régissent la relation privée entre maître d'ouvrage, entrepreneur et concepteur, et la loi n° 49 de 2016 sur les marchés publics, qui régit la manière dont les organismes publics passent leurs marchés de travaux par l'intermédiaire de l'Agence centrale des marchés publics. La plupart des contrats commerciaux reposent sur les modèles FIDIC, mais le régime légal décide quelles clauses tiennent. Cet article lit le cadre du point de vue qui tranche les litiges : notifications, modifications et pièces de paiement.
Le cadre : code civil, loi sur les marchés publics et pratique FIDIC
Le code civil, décret-loi n° 67 de 1980, fournit le droit supplétif de tout contrat de construction koweïtien : formation, exécution, retard, force majeure, vices et responsabilité. Il s'applique que le contrat le mentionne ou non, et plusieurs de ses dispositions ne peuvent être écartées par contrat. Les marchés publics et semi-publics ajoutent la loi n° 49 de 2016, qui oriente les appels d'offres au-delà des seuils vers l'Agence centrale des marchés publics, fixe la garantie de soumission et de bonne exécution, encadre les ordres de modification et la révision des prix, et protège l'industrie nationale.
En pratique, les maîtres d'ouvrage émettent des contrats fondés sur FIDIC, souvent le Livre rouge pour les travaux sans conception, et les règles légales se trouvent en dessous. Il en résulte une hiérarchie que les équipes de projet doivent écrire dès le lancement : le contrat signé et ses conditions particulières d'abord, puis le code civil lorsque le contrat est silencieux ou ne peut y déroger, puis la loi sur les marchés publics lorsque le maître d'ouvrage est une autorité publique. Les litiges sont perdus par les équipes qui découvrent cette hiérarchie au moment de la réclamation plutôt qu'au début.
Marchés publics : garanties, validité et attribution selon la loi n° 49 de 2016
La loi sur les marchés publics discipline le début de tout marché public. L'article 45 exige que chaque offre soit accompagnée du dépôt initial, la garantie de soumission, par chèque certifié ou garantie bancaire d'une banque autorisée au Koweït, sans restriction et au bénéfice de l'Agence ; les offres qui en sont dépourvues sont écartées même si elles sont techniquement acceptables. L'article 46 fixe la validité des offres et exige des soumissionnaires qu'ils prorogent la validité, avec renouvellement de la garantie, lorsqu'on le leur demande ; le refus entraîne l'exclusion. Après l'attribution, l'article 65 oblige le soumissionnaire retenu à remettre la garantie définitive, la garantie de bonne exécution, dans le délai notifié : à défaut dans le mois de la notification, l'autorité peut considérer le soumissionnaire comme s'étant désisté, délai prorogeable une fois pour une durée similaire.
Deux autres contrôles encadrent les modifications publiques. L'article 74 interdit à l'autorité contractante d'émettre des ordres de modification dont le total non obligatoire excède cinq pour cent de la valeur du marché, en plus ou en moins, sans l'accord du conseil de l'Agence, sollicité dans le mois avec une note motivée et l'avis de l'autorité de surveillance. L'article 75 n'autorise la modification des prix des principaux matériaux que par une formule de révision des prix énoncée dans les documents d'appel d'offres et dans le contrat, présentée à l'Agence pour approbation. Les maîtres d'ouvrage publics et les entrepreneurs doivent intégrer ces approbations dans la procédure de modification avant la première modification.
Entrepreneurs étrangers : accès au marché et règles de contenu local
La participation étrangère est historiquement passée par des agents koweïtiens, mais les modifications de l'article 24 du code de commerce et de l'article 31 de la loi sur les marchés publics ont ouvert un rôle plus direct aux sociétés de construction étrangères, sous réserve des exemptions et inscriptions applicables. Sur les grands projets, la structure est généralement une coentreprise ou un consortium associant le spécialiste étranger à un entrepreneur koweïtien de la bonne classification, et le choix entre agence, succursale et coentreprise doit se faire en ayant sous les yeux l'analyse fiscale, de licence et d'éligibilité aux offres.
Pour les marchés publics, l'article 87 de la loi sur les marchés publics ajoute deux obligations de contenu local qui relèvent du plan d'exécution, pas des petits caractères : l'entrepreneur étranger doit acheter au moins vingt pour cent auprès de produits locaux et dix pour cent auprès de produits et services de petites et moyennes entreprises, ou de fournisseurs inscrits localement à défaut de disponibilité, justifiés par des reçus certifiés, et doit sous-traiter au moins trente pour cent des travaux attribués à des entrepreneurs locaux inscrits et classés auprès de l'Agence ou de la municipalité du Koweït. Le Conseil des ministres peut ajuster ces pourcentages par résolution. Nous voyons réussir la conformité intégrée aux calendriers d'achats dès le premier jour, et échouer les explications rajoutées après coup.
Prix et consistance : articles 689 et 690 du code civil
Le droit koweïtien trace une ligne nette entre les contrats à prix forfaitaire et les contrats au métré, et cette ligne est légale. Selon l'article 690 du code civil, l'entrepreneur d'un contrat à prix forfaitaire ne peut exiger une augmentation du prix, même lorsque le plan de construction est modifié ou complété, sauf si la modification résulte de la faute du maître d'ouvrage ou a été expressément autorisée par lui. Les soumissionnaires à prix forfaitaire portent donc un risque de développement de la conception que les utilisateurs de FIDIC d'autres juridictions n'attendent pas toujours, et l'examen de l'offre doit le chiffrer.
Selon l'article 689, dans les contrats au métré chiffrés sur un bordereau de quantités estimatif, l'entrepreneur qui se rend compte en cours d'exécution qu'un dépassement important de l'estimation sera nécessaire doit en informer sans délai le maître d'ouvrage ; le silence fait perdre le droit de réclamer l'augmentation. C'est une obligation légale de notification assortie d'une sanction de déchéance, et elle doit figurer au registre des notifications du projet aux côtés des clauses contractuelles de notification. Notre conseil constant : traiter chaque signal de coût naissant comme un événement potentiel de l'article 689 et notifier tôt, par écrit, avec les quantités.
Modifications et instructions : constituer le dossier qui l'emporte
Les modifications sont l'endroit où les dossiers de projet koweïtiens se gagnent ou se perdent. La mécanique contractuelle (instruction, valorisation, statut d'approbation) doit fonctionner en parallèle avec les contrôles légaux : le seuil de cinq pour cent d'accord du conseil de l'article 74 pour les marchés publics, et l'analyse d'autorisation de l'article 690 pour les travaux à prix forfaitaire. Chaque modification doit porter un numéro, l'instruction d'origine, la consistance, le métré, la base de prix, l'effet sur le planning et le statut d'approbation, et les travaux convenus doivent être séparés des travaux contestés dans la demande de paiement plutôt que mélangés.
Le critère de preuve est la contemporanéité. Datez les instructions, demandes, approbations, photographies, relevés de livraison et rapports d'avancement pendant que les travaux se déroulent ; un planning seul prouve peu si l'accès au site n'a jamais été donné ou si les plans n'ont jamais été diffusés. Tenez un registre unique des plans émis avec les révisions et les dates de transmission, et associez le planning de référence aux dates réelles d'accès et de permis. Lorsqu'un litige arrive devant un expert ou un tribunal des années plus tard, ces pièces sont le dossier.
Retard : article 293, prorogations et concomitance
La responsabilité pour retard part de l'article 293 du code civil : lorsque l'exécution d'une obligation devient impossible ou est retardée, le débiteur doit réparer le dommage qui en résulte sauf s'il établit que l'inexécution ou le retard est dû à une cause qui échappe à son contrôle. La charge de prouver la cause extérieure pèse sur la partie qui retarde, c'est pourquoi le planning du chemin critique et le registre cause par cause comptent davantage que le volume de correspondance.
Les prorogations de délai suivent la procédure contractuelle : la pratique koweïtienne exige généralement que la demande de l'entrepreneur reçoive réponse dans les trente ou quarante-cinq jours, et les modèles fondés sur FIDIC y superposent leurs propres délais de notification. Lorsque plusieurs causes agissent ensemble (accès, conception, fournisseurs, météo), séparez-les sur un chemin critique mis à jour ; une réclamation globale qui mélange le retard du maître d'ouvrage et celui de l'entrepreneur invite le tribunal à la rejeter. Consignez chaque notification dans la forme et le délai que le contrat exige, et conservez la version datée du planning qui prouve l'effet.
Force majeure : articles 214, 215, 437 et 295
Le code civil donne à la force majeure un tranchant qui surprend les entrepreneurs étrangers. Les articles 214 et 215 prévoient que lorsque l'exécution devient impossible en raison d'une cause extérieure échappant au contrôle de la partie qui exécute, l'obligation est éteinte et le contrat est automatiquement résolu. L'article 437 confirme que l'obligation est éteinte lorsque le débiteur prouve l'impossibilité due à une cause extérieure, et la jurisprudence koweïtienne ajoute que l'événement doit être imprévisible. La résolution automatique est un résultat plus brutal que le remède que prévoient la plupart des modèles FIDIC, c'est pourquoi la clause de force majeure mérite une véritable attention de rédaction au Koweït.
L'article 295 donne la marge de rédaction : les parties peuvent convenir que le débiteur répond même du cas fortuit et de la force majeure et, par la même logique, répartir les conséquences d'un événement excusable (suspension, prorogation, partage des coûts) au lieu d'accepter la résolution. Les tribunaux koweïtiens appliquent les critères légaux d'extériorité, d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'impossibilité, de sorte que la clause doit définir expressément les événements, la notification, l'atténuation et les conséquences. Nous examinons cette clause dans chaque contrat koweïtien que nous touchons.
Paiement : certification, indemnisation du retard et position du sous-traitant
La pratique de paiement repose sur la certification : des certificats périodiques ou par jalon émis par l'ingénieur ou le chef de projet après inspection, conformément au traitement du prix des travaux par le code civil à l'article 677. Lorsque le maître d'ouvrage paie en retard, l'article 110 du code de commerce donne droit à l'entrepreneur à une indemnisation du retard de paiement lorsque le contrat fixe un délai de paiement ; la réclamation exige le certificat, la date d'échéance et le relevé des arriérés, pas un récit.
Les sous-traitants disposent de deux protections légales qu'il faut planifier. Le code civil donne aux sous-traitants une action directe contre le maître d'ouvrage, limitée à ce que le maître d'ouvrage doit à l'entrepreneur principal, lorsque l'entrepreneur principal ne paie pas, et l'article 1081 accorde aux entrepreneurs et ingénieurs qui édifient, reconstruisent, réparent ou entretiennent des bâtiments un privilège sur les travaux dans la limite de la plus-value apportée à l'immeuble. Les maîtres d'ouvrage doivent faire transiter le paiement par des demandes certifiées et obtenir des quittances des sous-traitants ; les sous-traitants doivent documenter leurs créances au fur et à mesure.
Vices et responsabilité décennale : articles 692 à 697
La responsabilité décennale koweïtienne est légale et ne peut être exclue pour ce qu'elle couvre. Selon les articles 692 à 697 du code civil, l'entrepreneur et le concepteur chargé de la surveillance sont solidairement responsables de l'effondrement total ou partiel et de tout vice menaçant la solidité et la sécurité d'un bâtiment ou d'une installation fixe, pendant dix ans, l'action étant soumise à un délai de trois ans à compter de l'effondrement ou de la découverte du vice. La responsabilité naît de plein droit, indépendamment du délai de garantie des vices négocié.
Les régimes contractuels de vices existent à côté de la règle décennale, non à sa place. Le délai de garantie type oblige l'entrepreneur à remédier aux vices notifiés, et les certificats de réception doivent consigner les réserves point par point, car un certificat ou un paiement ne règle pas les vices ou modifications en suspens. À l'achèvement, nous conseillons aux maîtres d'ouvrage de désigner un responsable pour chaque essai, vice, dossier des ouvrages exécutés, garantie et point du décompte final, et aux entrepreneurs de conserver les relevés de chantier qui réfutent les vices allégués ; les deux parties doivent inscrire à l'agenda l'horizon décennal et l'assurance qui y répond.
Essais, achèvement et prise en charge
L'achèvement est un processus aux ombres légales. La pratique koweïtienne d'inspiration FIDIC exige couramment que les essais à l'achèvement soient conduits par l'ingénieur dans un délai défini après notification, quatorze jours dans la pratique du Livre rouge, la prise en charge transférant ensuite la garde et la responsabilité d'entretien. Le code civil oblige l'entrepreneur à livrer un ouvrage conforme au contrat et aux usages, et le devoir de coopération du maître d'ouvrage et d'acceptation d'un ouvrage conforme encadre la réunion de prise en charge.
La pièce qui compte à la prise en charge est la liste des réserves. L'acceptation avec réserves consignées préserve les réclamations ; l'acceptation sans elles invite à soutenir que les vices ont été abandonnés, sous réserve toujours de la responsabilité décennale non excluable pour la sécurité structurelle. Préparez le dossier de remise comme un audit de clôture : essais réussis, levée des réserves terminée ou réservée, dossier des ouvrages exécutés remis, conditions de retenue et de garantie énoncées, et liste datée des questions qui survivent à la remise. Ce dossier est le point de départ à la fois de la période d'entretien et de tout litige ultérieur.
L'hygiène des réclamations : le dossier de projet qui survit
Sur les projets koweïtiens, la partie gagnante est généralement celle qui a la meilleure base de référence. Une seule version du contrat, des plans, de la consistance, du plan d'accès, du planning et des conditions de paiement, avec une autorité d'instruction désignée et un registre des plans, évite la dérive probatoire qui tue les réclamations. Les notifications doivent être vérifiées au regard du flux de travail réel dès le lancement, pas redécouvertes après le litige, et chaque notification doit citer sa clause, énoncer l'événement et réserver l'effet sur le délai et le coût.
Les litiges eux-mêmes passent généralement par des décisions contractuelles de l'ingénieur et des étapes amiables avant l'arbitrage ou les tribunaux koweïtiens, et les litiges de marchés publics portent le contexte de la loi sur les marchés publics, y compris le plafond de modification approuvé et les relevés de révision des prix. Quel que soit le forum, le même dossier sert : base de référence, notifications, plannings, certificats, correspondance et réserves. Constituez-le comme vous construisez l'ouvrage, et la clause de litige devient un choix de forum plutôt qu'un pari.
Ce que nous examinons sur un projet de construction au Koweït
Lorsque notre bureau au Koweït examine un projet de construction ou d'infrastructure, nous partons de la hiérarchie : conditions du contrat au regard des règles non excluables du code civil et, pour les travaux publics, au regard des contrôles de la loi sur les marchés publics sur les garanties, les modifications et la révision des prix aux articles 45, 65, 74 et 75. Nous testons le registre des notifications au regard des articles 689 et 293, la clause de force majeure au regard des articles 214, 215, 437 et 295, les protections de paiement et de sous-traitance au regard de l'article 110 du code de commerce et des règles d'action directe et de privilège du code civil, et les dossiers d'achèvement au regard de la responsabilité décennale des articles 692 à 697. Le livrable est un protocole de pièces prêt pour les réclamations, pas une note : registres, modèles de notification, circuits d'approbation et preuves dont chaque future réclamation aura besoin.
Voir aussi : notre guide de création au Koweït et notre guide de conformité au Koweït, ainsi que notre pratique en droit commercial et des sociétés.
Questions fréquentes
Quelle loi régit un contrat de construction au Koweït ?
Le code civil issu du décret-loi n° 67 de 1980 régit la relation contractuelle, y compris ses dispositions sur le contrat d'entreprise ; les marchés publics ajoutent la loi n° 49 de 2016 sur les marchés publics, administrée par l'Agence centrale des marchés publics.
Un entrepreneur à prix forfaitaire peut-il réclamer plus d'argent lorsque la conception change ?
Selon l'article 690 du code civil, non, pas même pour des modifications ou ajouts de plans, sauf si la modification résulte de la faute du maître d'ouvrage ou a été expressément autorisée par lui ; l'autorisation doit être documentée avant l'exécution des travaux.
Que doit faire un entrepreneur lorsque les coûts dépassent l'estimation d'un contrat au métré ?
L'article 689 du code civil exige une notification sans délai au maître d'ouvrage dès qu'un dépassement important devient manifeste en cours d'exécution ; l'absence de notification fait perdre le droit de réclamer l'augmentation.
Quelles garanties les marchés publics exigent-ils au Koweït ?
L'article 45 de la loi sur les marchés publics exige une garantie de soumission par chèque certifié ou garantie bancaire koweïtienne, faute de quoi l'offre est écartée, et l'article 65 exige la garantie de bonne exécution après l'attribution, à défaut de quoi, dans le mois de la notification, le soumissionnaire peut être considéré comme désisté.
Y a-t-il des obligations de contenu local pour les entrepreneurs étrangers sur les projets publics ?
Oui. L'article 87 de la loi sur les marchés publics exige des entrepreneurs étrangers d'acheter au moins vingt pour cent auprès de produits locaux et dix pour cent auprès de produits et services de petites et moyennes entreprises, ou de fournisseurs locaux inscrits à défaut de disponibilité, et de sous-traiter au moins trente pour cent des travaux à des entrepreneurs locaux inscrits, pourcentages ajustables par résolution du Conseil des ministres.
Comment le droit koweïtien traite-t-il la force majeure ?
Les articles 214 et 215 du code civil éteignent l'obligation et résolvent le contrat lorsque l'exécution devient impossible en raison d'une cause extérieure, l'article 437 confirme l'extinction en cas d'impossibilité prouvée, la jurisprudence exige l'imprévisibilité, et l'article 295 permet aux parties de réallouer le risque par accord, de sorte que la rédaction compte.
Combien de temps dure la responsabilité pour vices de construction au Koweït ?
Selon les articles 692 à 697 du code civil, l'entrepreneur et le concepteur chargé de la surveillance sont solidairement responsables pendant dix ans de l'effondrement et des vices menaçant la solidité et la sécurité structurelles, les actions étant soumises à un délai de trois ans à compter de l'effondrement ou de la découverte.
Votre cabinet peut-il examiner notre contrat ou nos dossiers de projet ?
Oui. Notre bureau au Koweït examine les contrats, registres de notifications, dossiers de paiement et dossiers d'achèvement au regard des textes cités ci-dessus. Contactez-nous par la page de contact pour discuter de votre projet.