El mercado de la construcción en Kuwait funciona sobre dos vías jurídicas que todo expediente de proyecto debe conciliar: el Código Civil, promulgado por el Decreto-ley n.º 67 de 1980, cuyas reglas del contrato de obra (muqawala) rigen la relación privada entre el comitente, el contratista y el proyectista, y la Ley de Licitaciones Públicas n.º 49 de 2016, que regula cómo los organismos públicos contratan obras a través de la Agencia Central de Licitaciones Públicas. La mayoría de los contratos comerciales se construyen sobre modelos FIDIC, pero la capa legal decide qué cláusulas resisten. Este artículo lee el marco desde la perspectiva que decide los litigios: notificaciones, modificaciones y registros de pago.
El marco: Código Civil, Ley de Licitaciones y práctica FIDIC
El Código Civil, Decreto-ley n.º 67 de 1980, aporta el derecho supletorio de todo contrato de construcción kuwaití: formación, ejecución, retraso, fuerza mayor, defectos y responsabilidad. Se aplica aunque el contrato no lo mencione, y varias de sus disposiciones no pueden excluirse por contrato. La contratación pública y semipública añade la Ley n.º 49 de 2016, que canaliza las licitaciones por encima de los umbrales a través de la Agencia Central de Licitaciones Públicas, fija la garantía de oferta y de cumplimiento, controla las órdenes de modificación y el ajuste de precios, y protege la industria nacional.
En la práctica, los comitentes emiten contratos basados en FIDIC, normalmente el Libro Rojo para obras de solo construcción, y las reglas legales quedan por debajo. El resultado es una jerarquía que los equipos de proyecto deben dejar por escrito al inicio: primero el contrato firmado y sus condiciones particulares, después el Código Civil donde el contrato calla o no puede derogarlo, y después la Ley de Licitaciones cuando el comitente es una autoridad pública. Pierden los litigios los equipos que descubren esta jerarquía durante la reclamación y no al principio.
Contratación pública: garantías, validez y adjudicación según la Ley n.º 49 de 2016
La Ley de Licitaciones disciplina el comienzo de todo contrato público. El artículo 45 exige que cada oferta lleve el depósito inicial, la garantía de oferta, mediante cheque certificado o aval de un banco autorizado en Kuwait, sin restricciones y a favor de la Agencia; las ofertas que no la lleven se descartan aunque sean técnicamente aceptables. El artículo 46 fija la validez de las ofertas y obliga a los licitadores a prorrogar la validez, renovando la garantía, cuando se les pida; la negativa supone la exclusión. Tras la adjudicación, el artículo 65 obliga al adjudicatario a presentar la garantía definitiva, la de cumplimiento, dentro del plazo notificado: si no lo hace en el mes siguiente a la notificación, la autoridad puede considerar que el licitador se ha retirado, con una prórroga única por un período similar.
Otros dos controles dan forma a las modificaciones públicas. El artículo 74 prohíbe a la autoridad contratante emitir órdenes de modificación cuyo total no obligatorio supere el cinco por ciento del valor del contrato, al alza o a la baja, sin el consentimiento del consejo de la Agencia, solicitado en un mes con un informe motivado y el dictamen de la autoridad supervisora. El artículo 75 permite modificar el precio de los materiales principales solo mediante una ecuación de ajuste de precios que conste en los pliegos y en el contrato y se presente a la Agencia para su aprobación. Los comitentes y contratistas públicos deben incorporar estas aprobaciones al procedimiento de modificaciones antes de que surja la primera.
Contratistas extranjeros: acceso al mercado y reglas de contenido local
La participación extranjera ha pasado históricamente por agentes kuwaitíes, pero las modificaciones del artículo 24 del Código de Comercio y del artículo 31 de la Ley de Licitaciones Públicas abrieron un papel más directo a las empresas de construcción extranjeras, sujeto a las exenciones y registros aplicables. En los grandes proyectos la estructura suele ser una joint venture o un consorcio que une al especialista extranjero con un contratista kuwaití de la clasificación adecuada, y la elección entre agencia, sucursal y joint venture debe hacerse con el análisis fiscal, de licencias y de elegibilidad para licitar en una sola vista.
Para las adjudicaciones públicas, el artículo 87 de la Ley de Licitaciones añade dos obligaciones de contenido local que pertenecen al plan de ejecución y no a la letra pequeña: el contratista extranjero debe comprar no menos del veinte por ciento a productos locales y el diez por ciento a productos y servicios de pequeñas y medianas empresas, o a proveedores registrados localmente si no están disponibles, acreditado con recibos certificados, y debe subcontratar no menos del treinta por ciento de las obras adjudicadas a contratistas locales registrados y clasificados ante la Agencia o el Municipio de Kuwait. El Consejo de Ministros puede ajustar estos porcentajes por resolución. Vemos que tienen éxito los cumplimientos integrados en los calendarios de compras desde el primer día, y fracasan las explicaciones improvisadas después.
Precio y alcance: artículos 689 y 690 del Código Civil
El derecho kuwaití traza una línea clara entre los contratos a tanto alzado y los de remedición, y la línea es legal. Según el artículo 690 del Código Civil, el contratista de un contrato a tanto alzado fijo no puede exigir un aumento del precio, ni siquiera cuando se modifique o amplíe el plan de construcción, salvo que el cambio se deba a culpa del comitente o haya sido autorizado expresamente por este. Los licitadores a tanto alzado asumen por tanto un riesgo de desarrollo del diseño que los usuarios de FIDIC de otras jurisdicciones no siempre esperan, y la revisión de la oferta debe valorarlo.
Según el artículo 689, en los contratos de remedición con precio sobre un presupuesto estimado de mediciones, el contratista que advierta durante la ejecución que será necesario un exceso significativo sobre la estimación debe informar sin demora al comitente; el silencio hace perder el derecho a reclamar el aumento. Es un deber legal de notificación con sanción de pérdida del derecho, y debe figurar en el registro de notificaciones del proyecto junto a las cláusulas contractuales de notificación. Nuestro consejo constante: tratar toda señal de coste emergente como un posible supuesto del artículo 689 y notificar pronto, por escrito, con las cantidades.
Modificaciones e instrucciones: construir el registro que gana
Las modificaciones son donde los expedientes de proyectos kuwaitíes viven o mueren. La maquinaria contractual (instrucción, valoración, estado de aprobación) debe correr en paralelo con los controles legales: la línea del cinco por ciento con consentimiento del consejo del artículo 74 para los contratos públicos, y el análisis de autorización del artículo 690 para la obra a tanto alzado. Cada modificación debe llevar un número, la instrucción de origen, el alcance, la medición, la base de precio, el efecto en el programa y el estado de aprobación, y el trabajo acordado debe separarse del trabajo discutido en la solicitud de pago en lugar de mezclarse.
El estándar de prueba es la contemporaneidad. Fechar las instrucciones, solicitudes, aprobaciones, fotografías, registros de entrega e informes de avance mientras se ejecuta la obra; un programa por sí solo prueba poco si nunca se dio acceso al emplazamiento o no se entregaron los planos. Llevar un único registro de planos emitidos con sus revisiones y fechas de transmisión, y emparejar el programa de referencia con las fechas reales de acceso y permisos. Cuando un litigio llega años después a un perito o a un tribunal, estos registros son el caso.
Retraso: artículo 293, prórrogas y concurrencia
La responsabilidad por retraso parte del artículo 293 del Código Civil: cuando el cumplimiento de una obligación se hace imposible o se retrasa, el deudor debe indemnizar el daño resultante salvo que acredite que el incumplimiento o el retraso se debió a una causa ajena a su control. La carga recae sobre la parte que retrasa, que debe probar la causa externa, por lo que el programa de ruta crítica y el registro causa por causa importan más que el volumen de correspondencia.
Las prórrogas de plazo siguen el procedimiento contractual: la práctica kuwaití suele exigir que la solicitud del contratista se responda en treinta o cuarenta y cinco días, y los modelos basados en FIDIC superponen sus propios plazos de notificación. Cuando varias causas concurren (acceso, diseño, proveedores, clima), hay que separarlas en una ruta crítica actualizada; una reclamación global que mezcla el retraso del comitente con el del contratista invita al tribunal a desestimarla. Registre cada notificación en la forma y en el momento que exige el contrato, y conserve la versión fechada del programa que prueba el efecto.
Fuerza mayor: artículos 214, 215, 437 y 295
El Código Civil da a la fuerza mayor un filo duro que sorprende a los contratistas extranjeros. Los artículos 214 y 215 disponen que, cuando el cumplimiento se hace imposible por una causa externa ajena al control de la parte obligada, la obligación se extingue y el contrato se resuelve automáticamente. El artículo 437 confirma que la obligación se extingue cuando el deudor prueba la imposibilidad por una causa externa, y la jurisprudencia kuwaití añade que el hecho debe ser imprevisible. La resolución automática es un resultado más brusco que el alivio que contemplan la mayoría de los modelos FIDIC, por lo que la cláusula de fuerza mayor merece una atención real de redacción en Kuwait.
El artículo 295 da margen de redacción: las partes pueden pactar que el obligado responda incluso del caso fortuito y de la fuerza mayor y, por la misma lógica, pueden repartir las consecuencias de un hecho excusable (suspensión, prórroga, reparto de costes) en lugar de aceptar la resolución. Los tribunales kuwaitíes aplican los criterios legales de exterioridad, imprevisibilidad, inevitabilidad e imposibilidad, por lo que la cláusula debe definir expresamente los hechos, la notificación, la mitigación y las consecuencias. Revisamos esta cláusula en todo contrato kuwaití que tocamos.
Pago: certificación, compensación por demora y posición del subcontratista
La práctica de pagos se basa en la certificación: certificados periódicos o por hitos emitidos por el ingeniero o el director del proyecto tras la inspección, en coherencia con el tratamiento del precio de las obras del artículo 677 del Código Civil. Cuando el comitente paga tarde, el artículo 110 del Código de Comercio da al contratista derecho a una compensación por el pago tardío cuando el contrato fija un plazo de pago; la reclamación necesita el certificado, la fecha de vencimiento y el registro de los atrasos, no una narración.
Los subcontratistas tienen dos protecciones legales que conviene planificar. El Código Civil da a los subcontratistas una acción directa contra el comitente, limitada a lo que este debe al contratista principal, cuando el contratista principal no paga, y el artículo 1081 concede a los contratistas e ingenieros que construyen, reconstruyen, reparan o mantienen edificios un privilegio sobre las obras en la medida del aumento del valor del inmueble. Los comitentes deben canalizar el pago mediante solicitudes certificadas y obtener liberaciones de los subcontratistas; los subcontratistas deben documentar sus reclamaciones a medida que nacen.
Defectos y responsabilidad decenal: artículos 692 a 697
La responsabilidad decenal kuwaití es legal y no puede excluirse en lo que cubre. Según los artículos 692 a 697 del Código Civil, el contratista y el proyectista que supervisa responden solidariamente del derrumbe total o parcial y de todo defecto que amenace la solidez y la seguridad de un edificio o instalación fija, durante diez años, y la acción está sujeta a un plazo de tres años desde el derrumbe o el descubrimiento del defecto. La responsabilidad nace por ministerio de la ley, con independencia del período de responsabilidad por defectos negociado.
Los regímenes contractuales de defectos conviven con la regla decenal, no la sustituyen. El período típico de responsabilidad por defectos obliga al contratista a subsanar los defectos notificados, y los certificados de entrega deben recoger las reservas partida por partida, porque un certificado o un pago no sanean los defectos ni las modificaciones pendientes. Al terminar la obra aconsejamos a los comitentes asignar un responsable para cada prueba, defecto, registro de obra ejecutada, garantía y partida de la cuenta final, y a los contratistas conservar los registros de obra que rebatan los defectos alegados; ambas partes deben calendarizar el horizonte decenal y el seguro que responde a él.
Pruebas, terminación y recepción
La terminación es un proceso con sombras legales. La práctica de inspiración FIDIC en Kuwait suele exigir que las pruebas de terminación las realice el ingeniero dentro de un plazo definido tras la notificación, catorce días en la práctica del Libro Rojo, y la recepción traslada después la custodia y la responsabilidad de mantenimiento. El Código Civil obliga al contratista a entregar una obra conforme al contrato y a los usos del oficio, y el deber del comitente de cooperar y aceptar la obra conforme enmarca la reunión de recepción.
El registro que importa en la recepción es la lista de reservas. La aceptación con reservas registradas conserva las reclamaciones; la aceptación sin ellas invita a sostener que se renunció a los defectos, siempre con la salvedad de la responsabilidad decenal por seguridad estructural, que no puede excluirse. Prepare el expediente de entrega como una auditoría de cierre: pruebas superadas, remates cerrados o reservados, planos finales entregados, condiciones de retención y garantía indicadas y una lista fechada de las cuestiones que sobreviven a la entrega. Este expediente es el punto de partida tanto del período de mantenimiento como de cualquier litigio posterior.
Higiene de reclamaciones: el expediente de proyecto que sobrevive
En los proyectos kuwaitíes, el ganador suele ser quien tiene la mejor línea de base. Una sola versión del contrato, los planos, el alcance, el plan de acceso, el programa y las condiciones de pago, con una autoridad de instrucción designada y un registro de planos, evita la deriva probatoria que mata las reclamaciones. Las notificaciones deben contrastarse con el flujo de trabajo real al inicio, no redescubrirse tras el litigio, y toda notificación debe citar su cláusula, indicar el hecho y reservar el efecto en plazo y coste.
Los litigios mismos suelen avanzar por las determinaciones contractuales del ingeniero y las fases amistosas hacia el arbitraje o los tribunales kuwaitíes, y los litigios de contratos públicos llevan el contexto de la Ley de Licitaciones, incluidos el techo de modificaciones aprobado y los registros de ajuste de precios. Sea cual sea el foro, sirve el mismo expediente: línea de base, notificaciones, programas, certificados, correspondencia y reservas. Constrúyalo como construye las obras, y la cláusula de litigios se convierte en una elección de sede en lugar de una apuesta.
Qué revisamos en un proyecto de construcción en Kuwait
Cuando nuestra oficina de Kuwait revisa un proyecto de construcción o infraestructura, empezamos por la jerarquía: las condiciones del contrato frente a las reglas no excluibles del Código Civil y, en la obra pública, frente a los controles de garantía, modificación y ajuste de precios de la Ley de Licitaciones en los artículos 45, 65, 74 y 75. Contrastamos el registro de notificaciones con los artículos 689 y 293, la cláusula de fuerza mayor con los artículos 214, 215, 437 y 295, las protecciones de pago y de subcontratación con el artículo 110 del Código de Comercio y las reglas de acción directa y privilegio del Código Civil, y los expedientes de terminación con la responsabilidad decenal de los artículos 692 a 697. El entregable es un protocolo de registros listo para reclamar, no un memorando: registros, plantillas de notificación, vías de aprobación y las pruebas que necesitará cada futura reclamación.
Vea también: nuestra guía de constitución en Kuwait y nuestra guía de cumplimiento en Kuwait, además de nuestra práctica mercantil y societaria.
Preguntas frecuentes
¿Qué ley rige un contrato de construcción en Kuwait?
El Código Civil promulgado por el Decreto-ley n.º 67 de 1980 rige la relación contractual, incluidas sus disposiciones sobre el contrato de obra; la contratación pública añade la Ley de Licitaciones Públicas n.º 49 de 2016, administrada por la Agencia Central de Licitaciones Públicas.
¿Puede el contratista a tanto alzado reclamar más dinero cuando cambia el diseño?
Según el artículo 690 del Código Civil, no, ni siquiera por modificaciones o ampliaciones del plan, salvo que el cambio se deba a culpa del comitente o haya sido autorizado expresamente por este; la autorización debe documentarse antes de que la obra avance.
¿Qué debe hacer el contratista cuando los costes superan la estimación de un contrato de remedición?
El artículo 689 del Código Civil exige notificar sin demora al comitente en cuanto se haga evidente durante la ejecución un exceso significativo; no notificar hace perder el derecho a reclamar el aumento.
¿Qué garantías exigen las licitaciones públicas en Kuwait?
El artículo 45 de la Ley de Licitaciones exige una garantía de oferta mediante cheque certificado o aval de un banco kuwaití, sin la cual la oferta se descarta, y el artículo 65 exige la garantía de cumplimiento tras la adjudicación; si no se presenta en el mes siguiente a la notificación, el licitador puede ser considerado retirado.
¿Hay deberes de contenido local para los contratistas extranjeros en proyectos públicos?
Sí. El artículo 87 de la Ley de Licitaciones exige a los contratistas extranjeros comprar al menos el veinte por ciento a productos locales y el diez por ciento a productos y servicios de pequeñas y medianas empresas, o a proveedores locales registrados si no están disponibles, y subcontratar al menos el treinta por ciento de las obras a contratistas locales registrados, ajustable por resolución del Consejo de Ministros.
¿Cómo trata el derecho kuwaití la fuerza mayor?
Los artículos 214 y 215 del Código Civil extinguen la obligación y resuelven el contrato cuando el cumplimiento se hace imposible por una causa externa, el artículo 437 confirma la extinción cuando se prueba la imposibilidad, la jurisprudencia exige imprevisibilidad y el artículo 295 permite a las partes reasignar el riesgo por pacto, por lo que la redacción importa.
¿Cuánto dura la responsabilidad por defectos de construcción en Kuwait?
Según los artículos 692 a 697 del Código Civil, el contratista y el proyectista que supervisa responden solidariamente durante diez años del derrumbe y de los defectos que amenacen la solidez y la seguridad estructural, y las acciones están sujetas a un plazo de tres años desde el derrumbe o el descubrimiento.
¿Puede su despacho revisar nuestro contrato o los registros del proyecto?
Sí. Nuestra oficina de Kuwait revisa contratos, registros de notificaciones, expedientes de pago y registros de terminación a la luz de las leyes citadas. Contáctenos a través de la página de contacto para hablar de su proyecto.